[1] 금리인하 기대감이 커지며
[2] 투기 수요가 늘어날 수 있단 우려가 나옵니다.
[3] 한국은행의 고민은 더 깊어지고 있습니다.
투기 수요가 몰려온다?!
미국이 기준금리를 내리며 한국의 금리인하 기대감도 커졌습니다. 금리 변화에 따라 집값이 움직일 수 있는 상황에서 한국은행의 고민은 깊어지고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘금리인하 시즌: 투기 수요가 몰려온다?!’에 대해 다룹니다.
우리는 언제, 얼마나 내릴까?
미국의 기준금리¹⁾ 인하(연 5.25~5.50%→4.75~5.00%) 이후, 한국 금리인하도 임박했다는 얘기가 나옵니다. △서울 아파트값 상승세가 약해지고 △가계부채 증가 속도도 느려진 데다 △대출 원리금 상환 부담이 심하니 우리도 서둘러 금리를 내려야 한다는 겁니다. 시장에선 빠르면 10월, 늦어도 11월엔 한국은행이 금리를 0.25%p 내릴 가능성(연 3.5%→3.25%)을 점칩니다.
check! 기준금리를 결정하는 한국은행 금융통화위원회 회의는 올해 10월과 11월 두 차례 남았습니다.
¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.
앞으로 집값은?
보통 금리인하는 부동산시장에 ‘호재’로 작용합니다. 금리가 낮을수록 대출이자 부담이 줄기 때문입니다. 단, 최근엔 금리인하에 따른 집값 전망이 아래와 같이 분분합니다.
오를 것: 고금리 여파로 주택공급이 크게 감소한 상황에서, 금리를 내려 대출 상환 부담이 줄어들면 주택 수요는 늘어나 집값도 자연스레 오를걸!
내릴 것: 금리인하는 ‘오래된 뉴스’로 이미 시장가격에 반영됐어. 더욱이 최근 핵심지 아파트값은 ‘임계점’에 도달한 만큼 집값은 앞으로 조정될 일만 남았어!
check! 주택 준공(입주) 실적은 어떠냐고요? 올 7월 전국 주택 준공 실적은 1만316가구로 작년 7월보다 50.6% 줄었습니다. 특히 서울은 같은 기간 9387가구에서 2556가구로 72.8% 줄었습니다(출처: 국토교통부).
투기 수요가 몰려온다?!
한국은행이 금리를 내리면 전에 없던 투기 수요가 늘어날 수 있다는 우려의 목소리도 나옵니다. 실제로 최근 1~2년간 주택 매매거래는 신생아특례대출¹⁾ 등을 받은 실수요자가 주도했습니다. 한데 금리를 내리면 그간 조용하던 투기 수요 및 가수요²⁾가 시장에 들어와 집값을 끌어올릴 거란 주장입니다. 특히 이번 금리인하는 2026년까지 이어질 가능성이 있어, 금리정책을 총괄하는 한국은행의 고민은 더 깊어질 수밖에 없는 상황입니다.
check! 올 2분기 은행권의 주택담보대출 중 60%는 신생아특례대출 등 정책금융 상품이었습니다(출처: 국토교통부).
¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 1억3000만 원 이하 무주택가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).
²⁾ 가수요: 가짜 수요를 말합니다. 즉 앞으로 가격이 오를 거란 기대에 따른 일시적 수요. 이들이 많을수록 시장 가격이 심하게 부풀려질 수 있고, 작은 충격에도 시장이 크게 출렁일 수 있습니다.
0.23%→0.16%
9월 16일 기준 서울 아파트값이 0.16% 올라 26주째 상승세를 이어갔습니다(출처: 한국부동산원). 하지만 상승폭은 전주(0.23%)보다 줄었습니다. 인천(0.10%→0.06%)과 경기(0.13%→0.09%)도 상승폭이 줄었고요. 긴 연휴와 대출 규제 등이 영향을 미쳤단 분석이 나옵니다.
청약통장 금리 0.3%p ↑
9월 23일부터 청년주택드림청약통장¹⁾을 비롯한 주택청약종합저축의 금리를 0.3%p씩 올립니다. 정부가 청약통장 보유 혜택을 강화하겠다고 밝힌 데 따른 조치입니다. 특히 청년주택드림청약통장은 가입 기간이 ‘1년 이상~2년 미만’이면 연 4.2%의 이율이 적용됩니다.
¹⁾ 청년주택드림청약통장: 만 19~34세, 연 소득 5000만 원 이하 무주택 청년이 가입하면, 최대 연 4.5% 금리를 적용해주는 정부표 청년 전용 청약통장입니다.
난방비 ‘0원’
작년 겨울 난방비 ‘0원’인 아파트가 17만7000여 가구로 집계됐습니다(출처: 이연희 의원실). 그중 12만여 가구는 난방을 전혀 하지 않았으나, 5000여 가구는 그 원인을 밝혀내지 못했습니다. 2014년 배우 김부선 씨가 관련 문제를 제기한 후, 국토교통부는 매년 난방비 현황을 조사하고 있습니다.
거래량 1위? 송파, 화성, 인천 서구
올해 서울과 경기, 인천에서 아파트 거래량이 가장 많은 지역은 각각 송파구(2995건), 화성시(6714건), 서구(4822건)였습니다(출처: 직방). 아울러 서울에서 거래 비중이 가장 많은 가격대는 ‘9억 원 초과~15억 원 이하’, 경기·인천에선 ‘3억 원 초과~6억 원 이하’가 가장 많았습니다.
서울 전세 비중 62.5%
올 3분기 서울 아파트 임대차계약 중 전세 계약의 비중은 62.5%를 기록했습니다(출처: 국토교통부). 참고로 작년 4분기엔 59.4%, 올 1분기엔 58.2%, 2분기엔 59.7%였습니다. 서울 아파트값이 오르고, 대출금리가 전월세전환율보다 낮아지며 전세 수요가 늘었다는 분석입니다.
<수도권>
△서울 아파트값 26주째 상승
△서울 아파트 전셋값 70주째 상승
△서울 9월 아파트 시가총액 1189조여 원으로 작년 말 대비 약 35조 원 증가
△서울 1109억 원 들인 세운상가 공중보행로 철거 추진
△서울 호암아트홀 등 재개발 사업시행 심의 통과
△구로 가리봉동 87-177 일대 1200가구 단지로 재개발 확정
△서초 8월 아파트값 3.3㎡당 평균 7774만 원 기록
△성북 ‘장위4구역’ 공사비 갈등 해결 적극 지원
△양천 ‘목4동’에 1437가구 모아타운 추진
△경기 1~8월 분양가 3.3㎡당 평균 2000만 원 돌파
△동두천 2025년 9월 반려동물 테마파크 착공 계획
△부천 ‘심곡3-1구역’ 공공시행으로 재개발 추진
△성남 분당신도시 통합재건축 선도지구 경쟁 과열
△안양 정부 지원 못 받는 35~39세 청년 월세 지원
△‘수도권 7호선’ 올 연말 옥정∼포천 구간 착공 전망
<지방>
△부산 아파트값 2년 3개월째 하락
△대구 대구교도소 후적지 청년희망타운 조성 추진
△대전 ‘2호선 착공’ 정거장 총 45개로 4년 전보다 10개 증가
△대전 보문산 개발사업 난항 해결 위해 전담 TF 구성
△전북 지난해 주택 약 76만5000채 중 11.9%는 빈집
△강원 공사 중단 건축물 전국 1위(41곳) 차지
△광양 도심권 건축물 높이 16∼73ｍ로 제한
△제주 무주택 서민 위한 토지임대부분양주택 추진
△제주 청년 등 주거취약계층 위해 올해 506억 원 투입
<해외>
△미국 기준금리 0.5%p 인하로 집값 완만한 상승 전망
△미국 주담대 신청 건수 전주 대비 14.2% 급증
△미국 30년 만기 고정형 주담대 평균 금리 연 6.09% 기록
△미국 9월 주택 착공 136만 건으로 4월 이후 최다 기록
△중국 70개 주요 도시 집값 8월 평균 0.95% 급락
△중국 부동산 성수기인 중추절에 신규 주택 매매 면적 기준 전년 대비 29% 감소
△일본 도쿄 핵심지 오피스 공실률 4.76%로 3년여 만에 최저치
△일본 도쿄 23구 중 ‘가장 살고 싶은 지역(역)’ 순위 1위 신주쿠, 2위 나가노, 3위 기타센주
△호주 8월 임대주택 공실률 1.39%로 임차인 주거 불안 심화
도시재생
리모델링처럼 형태는 유지하되 도심 환경을 새롭게 개선하는 걸 말합니다. 도시 건축 전문가들은 하나같이 ‘개발의 시대는 지났다’고 강조하며 이것의 중요성을 강조하기도 합니다. 물론 지역 주민들이 이것으로 인한 변화를 대부분 체감하지 못한다는 목소리도 있습니다.
도시확산현상
기반 시설이나 설비가 부족한 채 도시가 저밀도로 무질서하게 교외로 넓어지는 걸 말합니다. 이는 정원을 가꾸는 등 개인주의적 삶이 보장된다는 장점이 있지만, 교외라는 특성상 편의시설 접근성이 나쁘고 교통량이 기하급수적으로 증가한다는 단점도 있습니다.
첫 집
군더더기 없이 정갈했던 독립 후 첫 집.
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