촘촘하지만 아쉬운

수도권 아파트

매매지수 : 94.9 (■)

전세지수 : 89.7 (▲0.1)

지방 아파트

매매지수 : 92.4 (■)

전세지수 : 90.9 (■)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

11월 11일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 전세사기특별법이 업그레이드됐습니다.

► 피해자 구제에 전보다 힘을 실었습니다.

► 사각지대 보완은 숙제로 남아있습니다.

촘촘하지만 아쉬운

11월 11일부터 새로운 전세사기특별법을 시행했습니다. 작년 6월 시행한 기존 법의 업그레이드 버전입니다. 오늘 부딩은 ‘전세사기특별법 업데이트: 촘촘하지만 아쉬운’에 대해 다룹니다.

핵심 업데이트 3

새로 고친 전세사기특별법은 피해자 구제와 주거 안정에 좀 더 힘을 실었습니다. 그 핵심 내용은 다음 세 가지입니다.

임대료 없이 거주 전세 사기 피해자는 앞으로 최대 10년 동안 원래 살던 집에서 임대료 없이 살 수 있습니다. LH가 피해 주택을 낙찰받은 뒤, 낙찰가와 감정가 차이를 피해자에게 주거나, 해당 주택을 공공임대주택으로 돌려 임대료 없이 10년간 거주할 수 있게 돕는 방식입니다. 피해자가 원하면 시세의 30~50% 임대료로 추가로 10년을 더 살 수도 있습니다.

보증금 한도 7억 원 피해자로 인정받을 수 있는 보증금 한도를 5억 원(기존 3억 원)으로 올렸습니다. 전세사기피해지원위원회가 추가로 2억 원을 인정해 최대 7억 원까지 피해 금액으로 인정받을 수 있습니다.

사각지대 해소 기존 법에서 소외된 피해들도 이번 개정안엔 포함됐습니다. 이중계약 사기 피해자, 피해 주택에 전세권을 설정한 자, 보증금이 7억 원 이하인 자 등이 여기에 해당합니다.

[ ☑️ Check! ] 피해 주택에서 10년간 살 수 있다는 선택지가 피해자에게 최선인지 고민해볼 필요가 있다는 의견도 나옵니다.

전세 사기? 하루 46건

전세 사기, 최근엔 많이 줄었다고요? 아니요. 작년 6월부터 올해 10월까지 정부가 전세 사기 피해자로 인정한 건수는 2만3730건입니다(출처: HUG). 하루 평균 46건으로, 주로 사회 초년생과 신혼부부인 20·30대가 전체 피해자의 72%를 차지합니다. 또 피해 금액의 80.2%는 2억 원 이하로, 젊은 세대가 가장 큰 타격을 입었습니다. 전세 사기 피해를 예방하는 가장 기본적인 조치는 전세보증금반환보증(반환보증)에 가입하는 겁니다.

[ ☑️ Check! ] 요샌 다들 반환보증에 가입한다고요? 아닙니다. 올 4월 부산시 전세 사기 피해자와 전세피해지원센터 방문자 718명 중 96%는 반환보증에 가입하지 않은 것으로 나타났습니다(출처: 부산시).

촘촘하지만 아쉬워

새로 고친 전세사기특별법에 대해 대체로 긍정적 반응이 나오는 가운데, 아쉬운 부분을 지적하는 목소리도 들립니다. 그와 관련해 몇 가지 궁금증을 살핍니다.

Q 이전 피해자도 보상받을 수 있을까?

A 가능합니다. LH가 과거에 매입한 전세 사기 피해 주택의 임차인도 개정법 소급 적용을 받을 수 있습니다. 또한 위반건축물 등의 이유로 매입 불가 통보를 받은 피해자도 이번 법 개정으로 재신청이 가능해졌습니다.

Q 피해자는 무조건 피해 주택에 살아야 할까?

A 아뇨. 다른 선택지도 있습니다. 공공임대주택에 입주할 수 있고, 살던 집에서 나가 경매 차익을 받을 수도 있습니다. 민간임대주택을 원하면 직접 민간임대주택을 구할 수 있고, 공공임대주택을 원하면 ‘LH전세임대주택’ 같은 옵션을 택할 수도 있습니다.

Q 새로운 법은 무적일까?

A 여전히 부족한 점이 있습니다. LH가 매입할 수 있는 물량에 한계가 있고, 경매 차익이 안 나면 피해자에게 실질적 지원이 어렵다는 겁니다. 더욱이 다가구주택¹⁾은 LH가 우선매수권을 쓰려면 모든 임차인의 동의가 필요합니다. 복잡한 절차와 조건 때문에 피해자들이 도움을 받기 어려울 수 있다는 것이 문제입니다.

¹⁾ 다가구주택: 집주인 1인에게 전체 호수의 소유권이 있는 집을 말합니다. 법률상 ‘단독주택’이지만 한 집에 최대 19호까지 거주할 수 있습니다. 각 호별로 집주인이 다른 다세대주택과 달리 등기부상 집주인이 한 명이어서 각종 사기에 쉽게 노출될 수 있습니다.

Q 앞으로 해결해야 할 점은?

A 전세사기피해자대책위는 경매 차익을 못 받는 피해자에 대한 ‘최소 금액 보장’을 요구했지만, 이번 개정법엔 들어가지 않았습니다. 경매 차익이 없는 피해자는 최장 10년간 공공임대주택의 임대료 감면 외엔 특별한 지원책이 없는 셈입니다. 한 가지 더. 수도권 주요 지역의 전세 시세는 이미 7억 원을 넘는 경우가 많아 여전히 피해 보상 한도는 충분하지 않다는 의견도 있습니다.

1인가구 53.6% “집 살래”

국내 1인가구의 월평균 소득은 315만 원으로, 그중 40% 이상을 생활비로 쓰고 있습니다(출처: KB금융그룹 ‘2024 한국 1인가구 보고서’). 특히 식비가 생활비의 32.8%로 가장 큰 비중을 차지하고, 월세·관리비(22.7%), 여가비(17.2%)가 그 뒤를 이었습니다. 주택 구입 의향이 있다고 답한 이들의 비율은 53.6%, 구입하고 싶은 주택은 아파트가 77.5%로 압도적으로 많았습니다.

자녀 1인당 가점 10점?

현재 부양가족 1인당 5점인 청약가점을 자녀 1인당 10점으로 올리자고 제안하는 연구 보고서가 나왔습니다(출처: 한국도시부동산학회). 그럼 무주택 기간이나 통장 가입 기간이 짧아도 자녀가 많은 가구의 청약 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 국회에서 의뢰한 정책연구 사업의 결과물로 나온 보고서입니다.

30년 넘으면 안전진단 X

내년 6월부터 30년 된 아파트는 안전진단¹⁾ 없이도 재건축이 가능합니다(출처: 국토교통부). 그 결과 사업 기간은 약 3년 줄어들고요. 안전진단을 완전히 없애는 건 아닙니다. 사업시행계획 인가(재건축 실행 계획·승인) 전까지만 이걸 받으면 됩니다. 더 빠르게 주택공급을 하기 위한 조치입니다.

¹⁾ 안전진단: 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다.

비대면 대출 중단

5대 시중은행이 주택담보대출과 전세대출 등 비대면 대출 창구를 닫고 있습니다. 금융당국의 가계대출 억제 정책에 따른 조치입니다. “연말까지 대출 규제가 계속될 가능성이 크므로, 규제완화를 기대하기보다는 대출 계획을 내년 초로 미루는 것이 현명하다”는 조언이 나옵니다.

평당 4695만 원

지난 10월 서울 민간분양¹⁾ 평균 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 4695만2000원이었습니다(출처: HUG). 역대 최고가입니다. 정부의 공사비 인상 억제에도 땅값이 뛰어 분양가가 올랐다는 주장입니다. 참고로 수도권과 전국 분양가도 10월에 최고가를 기록했습니다. 수도권은 3.3㎡당 2911만7000원, 전국은 1903만8000원이었습니다.

¹⁾ 민간분양: 공공기관(LH 등)이 아닌 일반 건설회사 등이 직접 집을 지어 분양하는 걸 말합니다.

〈수도권〉

서울 아파트값 34주째 상승

서울 아파트 전셋값 78주째 상승

서울 개봉·화곡본·수유·번동에 모아타운 대상지 5곳 선정

서울 강남역·광화문·도림천 일대 ‘대심도 빗물배수터널’ 내달 착공

서울 ‘재건축부담금’ 부과 예상 단지 31곳, 평균 1억6000만 원

서울 10월 아파트 입주율, 대출 규제로 전달보다 6.5%p 낮은 81.2%

서울 3분기 오피스 평균 임대료 3.3㎡당 약 12만 원으로 전년 대비 3.4% 상승

강남 ‘압구정3구역’ 최고 70층 개발 잠정 확정

강남 개포주공6·7단지 재건축 사업시행인가

노원 ‘월계2지구’ 6700가구로 재건축 추진

동대문 ‘청량리6구역’ 재개발 사업시행인가

은평 대조동에 모아주택 1363가구 공급

종로 ‘도시재생 1호’ 창신동 일대 약 6400가구로 재개발 추진

경기 ‘1인가구 체크리스트’ 배포

광명 ‘광명하안2 공공주택지구’ 지구계획 승인

〈지방〉

부산 2030년까지 공공임대주택 등 1만 가구 공급 목표

부산 해운대 엘시티 관광·콘셉트 시설 용지, 일반 상가 분양 위한 용도변경 시작

광주 도시철도 2호선 2단계 공사 본격화

세종 부모·자녀 세대 함께 사는 ‘시니어타운’ 조성 추진

포항 2년 8개월 만에 미분양관리지역서 제외

포항 2026년 완공 국민임대주택에 ‘포항지진’ 피해 주민 우선 입주

청주 민간임대아파트 건설 추진 붐

홍성 전월세대출 이자 지원하는 다자녀 무주택 가정 20가구로 확대

영암 신혼·다자녀가구 이사 비용 최대 140만 원 지원

〈해외〉

미국 3분기 임차인 가구 4560만으로 전년 대비 2.7% 증가, 주택 소유자 증가율(0.9%)보다 3배 높아

미국 3분기 185개 대도시 중 161개(약 87%) 도시 집값 작년 동기 대비 상승

미국 10월 주택 판매 중간값, 전년 대비 5.2% 오른 43만5313달러 기록

미국 3분기 오피스 임대 점유율 테크기업(AI 등) 18%로, 금융(16.5%)과 비즈니스(15.7%) 앞서

미국 30년 만기 고정형 모기지 평균 금리 연 6.78%

중국 부동산시장 회복 위해 1% 취득세 면적 90㎡→140㎡로 확대

영국 잉글랜드·웨일스 국립공원 내 평균 집값 26만6640파운드(약 4억5300만 원), 자연환경과 개발 제한 영향으로 25% 높게 거래

사우디아라비아 대규모 개발 프로젝트 ‘네옴시티’ 축소로 CEO 사임

일본 10월 도쿄 7개 구 오피스 공실률 4.94%로 3년 9개월 만에 5% 아래로

하자 원인? 무한 비용 절감

내 집 마련 꿈이 분노로 바뀌고 있습니다. 신축 아파트 하자 문제 때문입니다. 이는 어제오늘 일 아닙니다. 대형 건설사도 예외는 아니고요. 최근 5년간 상위 20개 건설사 아파트에서 하자 심사 받은 사례는 1만1803건입니다(출처: 국토교통부). 이 중 55%인 6483건이 실제 하자로 판정됐습니다. 주요 하자 유형요? 기능 불량, 균열, 들뜸과 탈락, 결로, 누수 등입니다. 하자의 주요 원인으론 최저가 입찰과 불법 하도급 관행이 꼽힙니다. 공정마다 낮은 가격의 하도급과 재하도급이 반복되며 전문성 없는 인력이 공사하는 구조입니다. 우리 집을 짓는 데 정말 적정한 비용이 투입되고 있을까요?