수도권 아파트
매매지수: 94.8 (▼0.03)
전세지수: 89.8 (▼0.01)
지방 아파트
매매지수: 92.0 (▼0.05)
전세지수: 90.9 (▼0.01)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
1월 13일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 올 2월 무순위청약 제도를 고칩니다.
► 무주택자만 청약할 수 있도록 하는 겁니다.
► ‘땜질 대응’이란 비판도 나옵니다.
집이 없어야 무순위청약 가능
오는 2월, 무순위청약이 달라집니다. 정부가 무주택자만 신청할 수 있도록 제도를 고칩니다. 오늘 부딩은 ‘청약제도 개편: 집이 없어야 무순위청약 가능’에 대해 다룹니다.
집이 없어야 무순위청약 가능
성인이라면 누구나 신청할 수 있는 무순위청약. 하지만 정부가 2월부턴 무주택자에게만 허용하기로 했습니다. ① 지난해에 집값이 급등하며 서울을 중심으로 청약 광풍이 불었고 ② 특히 무순위청약엔 서버가 마비될 정도로 사람이 몰리며 ③ 정작 ‘내 집 마련’이 절실한 이들이 기회를 놓쳤다는 비판에 따른 겁니다.
[ ☑️ Check! ] 2024년 전국 무순위청약 경쟁률 1위는 경기 화성시 ‘동탄역 롯데캐슬’입니다. 1가구 모집에 294만여 명이 몰려 청약홈 사이트가 이틀간 마비됐습니다.
▶무순위청약 자격요건 변화
현재: 성인이라면 주택 보유 여부, 거주지 요건과 관계없이 무순위청약 신청 가능
2월 이후: 무주택자만 신청 가능(확정), 거주지 요건 제한 검토 중
묶었다가 풀었다가
정부가 청약제도를 고친다는 소식에 “또 땜질 대응”이라는 비판도 나옵니다. 2021년에도 무순위청약 자격을 ‘해당 지역에 거주하는 무주택자’로 제한했지만, 미분양 증가로 2023년 이 규제를 풀었다는 겁니다. 최근 수도권에서도 분양이 어려운 단지가 늘어나는 상황에서 제도 변경이 ‘뒷북’이라는 비판도 있고요. 한편 전문가들은 이번 제도 개편에 대해 긍정과 부정 의견으로 갈리고 있습니다.
긍정 의견: “경쟁률이 낮아져야 내 집 마련 가능성이 커짐!”
부정 의견 “지방의 1주택 보유자는 서울로 갈 수 있는 기회를 잃는 거 아님?”
무순위청약 Q&A
자주 들어도 헷갈리는 무순위청약에 관해 좀 더 살핍니다.
Q 무순위청약은 어떤 아파트에서 나오는 걸까?
A 보통은 인기가 덜한 아파트에서 많이 나옵니다. 하지만 인기 있는 아파트도 계약 포기나 자격 미충족 때문에 무순위청약 물량이 생길 수 있습니다. 인기가 없는 아파트는 물량이 많아서 기회가 자주 주어지지만, 인기 아파트는 물량이 적어 금방 소진됩니다.
Q 서울에서 나오는 무순위청약은 도전해도 될까?
A 무순위청약이 나오는 이유가 ‘상품성 문제’인지 ‘시장 상황 때문’인지 먼저 살펴보는 게 중요합니다. 예를 들어 작년에 서울의 한 단지는 무순위청약을 10회 넘게 진행하고 나서야 겨우 물량을 털어냈습니다. 반면 둔촌동의 올림픽파크포레온은 현재 분양가보다 10억 원 이상 오른 가격에 거래되고 있지만, 청약 당시엔 시장 분위기가 안 좋아 미달이 나면서 무순위청약을 진행했습니다.
Q 무주택자는 제도를 고치는 2월 이후 도전하는 게 유리할까?
A ‘무주택 요건’을 더하면 무순위청약의 경쟁률이 낮아질 순 있습니다. 하지만 단지별 경쟁률과 분양가가 각각 달라서 무조건 신청하는 게 답은 아닙니다. 각 아파트별로 잘 분석하고 전략적으로 접근하는 게 훨씬 중요합니다.
Q 무순위청약 정보를 놓치지 않으려면?
A 한국부동산원 ‘청약홈’(www.applyhome.co.kr)이 공식 채널입니다. 단, 무순위청약 시점은 예측하기 어려워 자주 확인해야 합니다. 접수 기간도 짧아 발표 직후 빨리 신청해야 하고요. 청약홈의 ‘청약 알리미 서비스’를 활용, 관심 지역 설정 후 알림을 받으면 그 시점을 놓치지 않을 수 있습니다.
Q 무순위청약 당첨 후 계약을 포기하면 불이익이 있나?
A 네, 당첨 후 계약을 포기하면 불이익이 있을 수 있습니다. 특히 서울 강남 3구나 용산구 같은 규제지역, 분양가상한제를 적용한 아파트에선 최대 10년간 재당첨 제한¹⁾을 받을 수 있습니다. 이는 추후 청약에도 영향을 미칠 수 있으니 신중히 결정해야 합니다.
¹⁾ 재당첨 제한: 이미 청약에 당첨된 세대의 구성원이 일정 기간 다른 아파트 청약에 또 당첨되는 걸 막기 위한 규제입니다. 이는 청약 당첨 세대의 모든 구성원에게 적용합니다. 즉 주민등록등본에 등록된 배우자, 직계존속, 직계비속 등 모두가 해당합니다.
청약 시 병원·약국 기록 체크
정부가 올 상반기에 ‘무늬만 대가족’을 가장한 부정 청약을 막기 위해 서류 확인 절차를 강화합니다(출처: 국토교통부). 현재 직계존속(부모·조부모 등)과 함께 사는지 확인하기 위해 가족관계증명서와 주민등록등초본을 보지만, 앞으론 병원·약국 이용 기록도 체크할 계획입니다. 단, 부양가족 가점제 자체는 바꾸지 않기로 했습니다.
청년매입임대 경쟁률 220.1 대 1
지난해에 서울 지역 청년매입임대주택¹⁾ 918가구에 20만여 명이 몰려 평균 경쟁률 220.1 대 1을 기록했습니다(출처: LH). 2021년 53.9 대 1이던 경쟁률이 3년 만에 4배 가까이 뛰었습니다. 전세 사기 여파로 수요가 월세로 몰렸고, 월세가 치솟자 저렴한 공공임대로 몰리는 흐름이란 평입니다. LH는 올해도 청년매입임대 1275가구(수도권 656가구, 그 외 지역 619가구)를 공급합니다.
¹⁾ 청년매입임대주택: LH 등이 사들여 19~39세 청년에게 저렴하게 빌려주는 주택입니다. 시세의 40~50% 수준 임대료로 최장 10년간 거주할 수 있고, 기본 월 임대료의 최대 60%를 보증금으로 전환해 월세를 10만 원대까지 낮출 수 있습니다.
서울, 토지거래허가구역 해제 검토
오세훈 서울시장이 토지거래허가구역¹⁾ 해제를 검토 중입니다(출처: 서울시). 집값 폭등을 막기 위해 도입했지만, 최근 집값이 안정돼 실효성이 낮다는 겁니다. 참고로 이 구역에서 집을 사면 2년간 실거주해야 해 ‘갭투자’가 어렵습니다. 현재 서울 면적의 19.8%가 이걸로 묶여 있습니다.
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택과 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 이걸 지정하면 실거주 목적으로 집을 거래하겠다고 신청하는 경우에만 허가를 받을 수 있습니다. ‘토지’거래허가구역인데 집을 살 때도 허가를 받아야 하는 이유요? 땅 위에 지은 건물은 모두 대지 지분을 갖고 있어서입니다.
GTX-B, C노선 공사 지지부진
GTX-B와 C노선이 공사비 문제로 착공식을 했지만 아직 공사를 시작하지 못하고 있습니다. 업계는 B노선이 3월에 공사를 시작해도 72개월이 걸려 2030년 개통은 어렵다고 봅니다. C노선 역시 공사 기간이 60개월로, 2028년 개통 목표 달성은 힘들 것으로 예상합니다.
1년 새 1만3000건 증가
서울 아파트 매매 물건이 급증하고 있습니다. 지난 1월 14일 기준 8만8557건으로 일주일 전보다 913건, 작년 같은 시점보다 1만3189건 늘었습니다(출처: 아실). 강력한 대출 규제와 경기침체 우려, 정치 불안 등으로 관망세가 짙어지며 당분간 거래절벽이 심할 거란 전망입니다.
Q 5억 원을 대출받아, 어느 단지를 사야 할까요?
•가족구성원: 30대 초반 예비 맞벌이 부부
•현재 거주지: 예비 신부(서울 성북구에 부모님과 거주) / 예비 신랑(인천에 부모님과 거주)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 3억3000만 원 / 대출 X
•월수입: 600만 원(예비 신부 310만 원 + 예비 신랑 290만 원)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 250만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울 성북구 인근
•내 집 마련 우선순위: 교통>투자>상권>학군>자연
•고민 내용:
-예비 신부의 직장은 서울 여의도, 예비 신랑의 직장은 인천 남동공단에 있습니다. 두 곳의 거리가 멀어 신혼집을 중간지점인 부천에서 구하는 게 현실적으로 보입니다.
-하지만 미래가치를 고려할 때, 부천보다는 서울에 집을 사는 게 나을 것 같다고 판단했습니다. 생애최초주택구입자금대출 5억 원을 받아 서울에서 집을 사는 계획을 세우고 있습니다.
-문제는 조건에 맞는 매물이 많지 않다는 겁니다. ‘방 3개, 화장실 2개, 500가구 이상, 8억 원 이하’ 조건으로 서울 아파트를 검색해보니 선택지가 많지 않았습니다. 그중 고려 중인 단지는 아래 두 곳입니다. 두 단지 중 어느 곳이 더 나은 선택일까요?
-참고로 예비 신부의 부모님이 성북구에 거주합니다. 출산 후 도움을 받을 수 있어 성북구 인근에 내 집 마련을 하는 것도 고려하고 있습니다.
① 은평구 백련산파크자이
전용면적: 59㎡(약 23평) 현재 시세: 8억 원대 초반 필요 대출: 5억 원 장점: 2019년 준공 신축, 약 600가구 중규모, 조경 우수, 메이저 브랜드 단점: 서부선 호재 지연(2031년 완공 예정), 새절역 도보 18분
② 성북구 돈암브라운스톤
전용면적: 59㎡(약 25평) 현재 시세: 7억 원대 초반 필요 대출: 4억 원 장점: 우수한 학군, 1000가구 이상 대단지, 성신여대 근처 상권 단점: 개발 호재 없음, 언덕에 위치, 성신여대입구역 도보 14분, 메이저 브랜드 아님, 리모델링 필요(3000만 원 추가)
A 미래가치냐, 가격 안정성이냐의 문제입니다
직장만 보면 부천이 유리하지만, 미래가치를 생각해 서울로 결정한 건 잘하셨습니다. 부부 중 한 명이 더 힘들 수 있지만, 현실적으로는 남편(아빠)이 조금 더 고생하는 게 맞습니다. 아기를 낳으면 아무래도 아내(엄마) 쪽 부담이 더 커지니까요.
방 3개, 화장실 2개, 8억 원 이하, 그리고 신부 부모님이 있는 성북구 인근이라는 조건 때문에 선택지가 좁아집니다. 또한 언급한 두 단지(백련산파크자이, 돈암브라운스톤)는 시세도 비슷하고, 실거래가격은 고점 대비 약 80% 수준입니다. 이에 자녀 양육이 우선이라면 당연히 부모님 집 근처인 돈암브라운스톤이 좋고, 깨끗한 신축에 더 끌린다면 백련산파크자이를 택하시면 됩니다. 매수를 고민 중인 두 단지는 아래에 비교 정리합니다.
백련산파크자이 vs 돈암브라운스톤
입지 및 호재
•백련산파크자이: 서부선 호재로 미래가치는 긍정적이나 초역세권, 골드라인, GTX 같은 대규모 호재는 아님
•돈암브라운스톤: 서울 도심 성북구에 위치해 역세권 접근성은 우수하지만 특별한 개발 호재는 없음
가격 변화
•백련산파크자이: 2021년 9억9000만 원(최고가) → 2023년 7억5000만 원(고점 대비 76%) → 2024년 8억 원(81% 회복), ‘한강벨트’ 라인처럼 신고가를 기록하진 않았으나 고점 대비 80% 수준 회복해 시장 회복탄력성이 있음
•돈암브라운스톤: 2017년 4억2000만 원 → 2021년 8억9500만 원(2.1배 상승) → 2023년 6억5000만 원(고점 대비 73%) → 2024년 7억2900만 원(81% 회복), 시장 흐름에 탄력적으로 반응하며 가격 안정성 보임
특징
•백련산파크자이: 2021년 준공한 신축으로 상승기 실적은 확인하기 어렵지만, 향후 가치 상승 여지는 있음
•돈암브라운스톤: 2004년 준공한 역세권 준신축으로 도심 접근성이 뛰어나 가성비 좋은 선택지로 평가할 수 있음
결론
•백련산파크자이: 서부선 호재로 상승 여지가 남아 있어 미래가치를 선호할 때 좋음
•돈암브라운스톤: 가격 안정성과 도심 접근성을 중시하는 이에게 좋음
여기에 더해, 성북구에 살며 부모님 도움을 받을 생각이면 정릉힐스테이트와 정릉e-편한세상2차도 가용 범위에 들어갈 것 같으니 살펴보시기 바랍니다. 추가로 제 의견을 드리면, 여의도와 가깝고 인천에서도 멀지 않은 신월시영(1988년, 2256가구, 용적률 132%) 같은 재건축 단지를 투자 목적으로 전세 끼고 사두는 방법도 있습니다.
신월시영 같은 곳에 전세 끼고 투자한 후, 실제 거주는 성북구나 부천에 전·월세로 들어가는 방식입니다. 단, 어느 쪽이든 자금계획과 출산 시점을 잘 고려해야 하며, “누가 직장 접근성을 포기할 것인가?”도 현실적으로 합의가 필요한 사항입니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 1월 20일~1월 22일
•더샵 라비온드 ★★★(3/5)
GOOD: “전주 대장급 단지로 실수요가 탄탄.”
BAD: “지방 부동산 침체의 아쉬움.”
•세종5-1 양우내안애 아스펜 ★★(2/5)
GOOD: “세종에서 2년 만의 신규 분양.”
BAD: “그 입지에 그 가격요?”
•한화포레나 부산덕천3차★★(2/5)
GOOD: “각종 옵션비 무료.”
BAD: “5개월 후 입주 + 고분양가.”
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
상가주택
상가와 주택이 결합된 형태의 건물을 말합니다. 주로 1~2층은 상가로, 위층은 주택으로 사용하는 구조입니다. 상업 지역이나 역세권에 많이 위치하며, 임대 수익을 얻을 수 있어 특히 은퇴자들에게 인기가 많습니다. 단, 경기가 나쁠 땐 공실이 생기는 위험이 있다는 단점이 있습니다.
타운하우스
여러 세대가 한 단지 내 나란히 붙어 있는 형태의 주택입니다. 보통 2~3층 규모로, 각 세대가 독립적인 출입구와 정원을 갖추고 있어 단독주택의 프라이버시와 아파트의 편리함을 동시에 누릴 수 있습니다. 단, 아파트에 비해 관리비가 비싸고, 주차 공간 부족 같은 단점이 있습니다.
생김 X, 챙김 O
여유는 생기는 게 아닌, 챙기는 것.
사진 제공 | @hamseul_photo
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