집값 10억 원, 내 돈은 1억 원?

수도권 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.02)

전세지수: 100.1 (▲0.02)

지방 아파트

매매지수: 99.9 (▼0.04)

전세지수: 100.0 (▼0.02)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

4월 21일 기준, 자료: 한국부동산원

※ 3월 31일 기준값(100)으로 초기화됨

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 정부가 지분형 모기지를 내놓습니다.

► 내 돈 10%만 있어도 집을 살 수 있다지만, ► 매달 사용료랑 이자 부담도 만만치 않습니다.

집값 10억 원, 내 돈은 1억 원?

정부와 내가 집값을 나눠 내고, 모자란 몫은 은행 대출로 채우는 지분형 모기지가 곧 시장에 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘지분형 모기지: 집값 10억 원, 내 돈은 1억 원?’에 대해 다룹니다.

집값 10억 원, 내 돈은 1억 원?

집을 살 돈이 부족하면 정부가 그중 일부를 대신 내주는 지분형 모기지. 정부는 투자한 만큼 소유권을 갖고, 나는 매달 사용료를 내며 거주할 수 있는 이 제도가 속도를 내고 있습니다. 3월 말 최초 정책 언급, 4월 초 ‘6월 로드맵 발표’를 예고했고, 최근엔 구조·가격 범위가 기사로 나왔습니다. 참고로 이는 무주택자의 내 집 마련 부담을 덜어주려는 조치입니다.

▸ 지분형 모기지 요약

•집값의 10%만 있어도 내 집 마련 가능

•나머지 90% = 대출 40% + 정부 지분 50%

•정부 지분에 대해 매달 사용료(연 2% 안팎) 납부

•집 팔 때 시세차익은 지분대로 나눔

•집값 떨어지면 그 손실도 정부가 먼저 감당

•6월 중 정책 로드맵 발표 예정

[ ☑️ Check! ] 모기지란? 집을 담보로 돈을 빌려 집을 사는 겁니다. 우리말 같지만, 영어 mort(죽음)와 gage(서약)가 합쳐진 무시무시한 말입니다. 그만큼 덜컥 받았다간 오래 발목 잡힐 수도 있단 얘기죠. 우린 이걸 주택담보대출이라고 부릅니다.

이거, 전에도 있었는데?

맞아요. 이명박·박근혜 정부 때도 비슷한 제도가 있었지만 사라졌습니다. ① 집값이 오르면 그 이익을 정부와 나눠야 한다는 것에 대한 거부감 ② 복잡한 구조에 대한 불만 ③ 뭔지 잘 모르겠다는 반응 때문이었죠. 이번엔 좀 다릅니다. 집값이 떨어지면 정부가 먼저 그 손실을 감당하고, 여유가 생기면 지분을 더 살 수 있습니다. 민간 주택까지 포함해 적용 범위도 넓어졌고요. 그래도 시장 반응은 반반입니다.

▸ 기대 반응

“내 돈 1억 원으로 10억 원짜리 집을? 솔깃하지.”

“전세 갱신 걱정 없이 오래 살 수 있어 안정감 있어.”

“정부 돈은 투자로 잡히니까 가계부채도 안 늘잖아.”

▸ 우려 반응

“매달 사용료에 대출이자까지? 부담이 너무 커.”

“팔 때 그 이익을 정부와 나눠? 그게 내 집이야?”

“이거, 지방 미분양 떠넘기려는 거 같은데?”

내 집, 맞긴 한 걸까?

정부와 같이 집을 샀는데, 그걸 ‘내 집’이라 부를 수 있을까요? 지분형 모기지에 관해 더 살핍니다.

Q 1억 원으로 정말 집을 살 수 있다고?

A 가능합니다. 정부가 검토 중인 구조에 따르면, 10억 원짜리 집까지 적용할 수 있습니다. 내 돈 1억 원 + 대출 4억 원 + 정부 5억 원 구조죠. 이자 약 117만 원, 사용료 83만 원, 즉 월 200만 원 안팎으로 실거주가 가능합니다. 5억 원짜리 집은 내 돈 5000만 원 + 대출 2억 원 + 정부 2억5000만 원 구조. 이자와 사용료 합쳐 월 100만 원 정도면 가능합니다.

Q 그 집, 진짜 내 집이라고 할 수 있나?

A 등기부등본엔 정부와 공동명의로 올라갑니다. 집을 팔 때 생긴 시세차익도 지분대로 나눠야 하고요. 온전한 내 집 같진 않지만, 집값이 떨어지면 정부가 먼저 그 손실을 감당합니다.

Q 제도는 언제, 어디서 시작하나?

A 6월 로드맵 발표 후 서울을 포함한 수도권 역세권 신축 아파트부터 시범 사업을 시작할 가능성이 큽니다. 이후 수요에 따라 비수도권 확대 여부도 결정할 예정이에요.

Q 관심 있다면, 지금 뭘 준비해야 할까?

A 내 소득과 집값, DSR 기준으로 대출 시뮬레이션부터 돌려보세요. 6월 로드맵 발표 직후엔 대상 지역과 가격선부터 확인해야 합니다. 청약통장은 유지하고, 전세 퇴거 일정은 시범 공급 시점에 맞춰 조정하는 게 좋습니다.

6174가구 예비 입주자 모집

LH가 올해 첫 행복주택¹⁾ 예비 입주자 모집을 시작합니다. 전국 49개 단지, 6174가구 규모입니다. 수도권은 의왕 고천 등 18곳, 전체의 25%인 1521가구에 그칩니다. 특히 올해부턴 2세 미만 자녀가 있는 가구에 모집 물량의 최대 30%를 우선 공급합니다. 청약은 4월 29일부터 시작. 일정은 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 확인하세요.

¹⁾ 행복주택: 대학생과 신혼부부, 사회 초년생 등 젊은 층을 위해 정부가 시세보다 저렴하게 공급한 임대주택입니다.

특공, 실제 청약은 28.5%뿐

다자녀·기관 추천 등 특별공급(특공) 청약 신청이 저조했습니다. 2020~2024년 분양 물량 중 특공 배정은 49.0%, 실제 청약은 28.5%에 그쳤습니다(출처: 한국건설산업연구원). 특공 물량 전체로 보면 10가구 중 3가구만 신청이 들어온 셈입니다. 신혼부부·생애최초 특공처럼 수요 많은 유형은 늘리고, 미달 많은 유형은 줄여야 한다는 지적이 나옵니다.

LTV 폐지 vs DTI 철폐

대선 후보들이 “청년의 내 집 마련”을 외치며 LTV¹⁾·DTI²⁾ 완화를 공약 중입니다. LTV 전면 폐지(한동훈 후보), DTI 철폐(홍준표 후보) 주장도 나왔고요. 이재명 후보는 지난 대선에서 LTV 90% 상향을 공약, 이번에도 유사한 방향이 점쳐집니다. 가계부채 세계 2위, 실효성 논란도 커지고 있습니다.

¹⁾ LTV(주택담보인정비율): 집값 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 나타냅니다. 예를 들어 LTV 70%면, 10억 원짜리 집을 살 때 최대 7억 원까지 대출이 나옵니다.

²⁾ DTI(총부채상환비율): 소득 대비 대출 상환 여력을 보는 기준입니다. 연소득 중 ‘주담대 원리금 + 기타 대출 이자’가 차지하는 비율을 따집니다

대선보다 빠른, 역세권 민심

대선을 앞두고 교통망 공약을 끌어내려는 지역주민의 움직임이 거셉니다. 서울 종로구는 강북횡단선 재추진 3만 인 서명을 기획재정부에 전달했고, GTX-C 착공 촉구 청원과 신분당선 연장 구간 역 신설 요구도 이어집니다. 공약이 쏟아지기 전, 주민들이 먼저 압박에 나선 것. 철도망 하나가 집값을 바꿔섭니다.

공기, 10년 새 8개월 증가

아파트 공사 기간이 최근 10년 새 8개월 길어졌습니다(출처: 이윤홍 교수팀). 2022년 첫 삽을 뜬 단지는 평균 38개월 후 준공했지만, 2013년엔 30개월이었습니다. 주 52시간 근무제 도입 때문이란 설명입니다. 늘어난 공사 기간은 분양가에 반영돼 서민 부담도 함께 늘고 있다고 진단합니다.

Q 결혼 전인데 집 먼저 사도 될까요?

•가족구성원: 30대 초반 여성

•현재 거주지: 경기도 성남시 분당구 소재 주택(전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산 / 부채: 2억5000만 원(현금 1억 원 + 주식 1억 원 + 전세보증금 5000만 원 / -

•월수입: 470만 원

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 200만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 강남구, 경기도 성남시 분당구

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자> 상권 > 학군 > 자연

•고민 내용:

-30대 초반 미혼 여성입니다. 직장 주변 아파트에 전세로 거주하며 2억5000만 원 정도를 모았습니다. 주식처럼 가격이 크게 오르내리는 자산은 제 성향에 맞지 않아, 빠른 시일 내에 부동산을 마련하고 싶습니다.

-실거주 예정이기에 직장(분당)에서 멀지 않으면서 향후 집값 상승이 기대되는 소형 아파트 매수를 고려하고 있습니다. 향후 가격 상승 가능성만 있다면 구축에 ‘몸테크’로 거주하는 것도 괜찮고, 당장 2~3년간은 결혼 계획이 없습니다.

-부모님께서 부동산 구매 시 이자를 받는 조건으로 일부 자금을 빌려주실 예정이라 약 1억 원까지는 시중 대출보다 낮은 이자로 조달도 가능할 것 같습니다. 아래는 매수를 고려 중인 아파트입니다.

▸ 한솔4단지주공

위치: 경기도 성남시 분당구 정자동

면적: 15평

시세: 5억8000만~6억5000만 원

특징: 직주근접, 거래 활발, 재건축 논의 있음

금융: 월 원리금 상환액 150만 원 이하 예상 → 부담 적음

▸ 까치마을

위치: 서울시 강남구 수서동

면적: 14평

시세: 9억2000만~10억5000만 원

특징: 예산 내 유일한 강남 접근 가능 아파트, 재건축 논의 있음

금융: 부모님 지원 전제로도 월 원리금 상환액 250만 원 이상 → 부담 있음

질문 1.

두 아파트 중, 제 상황을 고려할 때 어느 곳이 더 적합할까요?

질문 2.

결혼 생각이 없는 건 아니지만 향후 2~3년간은 계획이 없습니다. 그럼에도 현금을 더 모아서 결혼할 때 상대와 함께 서울에서 더 좋은 조건의 집을 사는 게 나을까요?

A 결혼을 위해 집 사는 걸 미루는 건 비효율적입니다

개인마다 가치관과 성향이 달라 주식이 잘 맞는 사람도 있으나, 단기 변동 폭에 스트레스를 받는 성격이라면 내 집 마련 후 잊어버리고 열심히 일하다 보면 어느 순간 집값이 올라 있는 자본이득을 얻는 전략이 좋습니다.

조기 대선 이후 부동산시장 분위기와 전망에 대해 많은 이가 고민하는데, 부동산정책은 부동산시장에 달려 있어서 집값이 오르면 규제가 나오고, 떨어지면 규제를 풀어줍니다.

2주택 이상 다주택자라면 시장의 흐름을 지켜보며 추가 하락이 올 때 추가 투자를 하는 것도 좋은 전략이지만, 무주택자가 내 집 마련을 하는 데 타이밍을 잡고 계산해서 들어간다는 건 현실적으로 어렵습니다.

수도권의 경우 2026년부터 2029년까지 입주 물량이 부족할 전망이고, 기준금리도 천천히 내려가는 추세 흐름이라 무리하지 않는 범위 내에서 소형 아파트로 내 집 마련을 하는 건 좋습니다. 언급한 두 단지를 좀 더 자세히 살피겠습니다.

▸ 한솔4단지주공(1994년, 1651가구, 용적률 148%) 15평

→ 2021년 8월(13층), 7억5000만 원(최고가)

→ 2023년 1월(15층), 5억2000만 원(고점 대비 69%)

→ 2025년 3월(13층), 5억7500만 원(고점 대비 77%)

•까치마을보다 평가는 낮지만 자금 부담 적어 위험관리엔 유리

•고점 회복 전이고, 재건축 기대감도 아직 반영되지 않음

•재건축은 장기 과제로 버티는 전략 필요

▸ 까치마을(1993년, 1404가구, 용적률 208%) 14평

→ 2021년 10월(11층), 10억8500만 원(최고가)

→ 2023년 3월(10층), 8억2000만 원(고점 대비 75%)

→ 2025년 3월(10층), 9억1000만 원(고점 대비 84%)

•최근 강남권 집값 상승 영향은 크지 않음

•가격탄력성은 높음

•용적률 높고 대지 지분 작아 재건축사업성 낮음

•장기 보유 시 시세차익 가능성 있음

•자기자본 대비 레버리지 부담 큼

지금이라면 한솔4단지주공이 더 현실적입니다. 까치마을은 강남권이라는 매력이 있지만, 재건축사업성도 낮고 레버리지 부담이 큽니다. 반면 한솔4단지주공은 자금 부담이 적고, 고점 회복 전이라 가격 메리트도 남아 있죠.

아울러 2~3년 내에 결혼 계획이 없다면, 결혼을 위해 지금 집 사는 걸 미루는 건 비효율적입니다. 형편에 맞게 먼저 내 집을 마련하고, 몇 년 뒤 결혼할 때 더 나은 집으로 갈아타세요. 물론 ‘신혼부부 특별공급’을 노린다면, 계속 무주택 자격을 유지해야겠지만요.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 4월 28일~30일

•청계 노르웨이숲 ★★★(3/5)

GOOD: “서울인 데다 1·2·6호선 트리플역세권.”

BAD: “단지 밖은 상가·빌라 밀집지로 어수선함.”

•원종 휴먼빌 클라츠 ★★★(3/5)

GOOD: “신축 귀한 부천에서 공공택지 분양.”

BAD: “원종지구 첫 분양이라 주변 인프라는 부족.”

•제일풍경채 의왕고천(본청약) ★★★(3/5)

GOOD: “입지 괜찮고 분양가도 착함.”

BAD: “주변이 텅 빈, 아쉬운 베드타운.”

•시티오씨엘 7단지 ★★(2/5)

GOOD: “’완판’된 6단지랑 같은 분양가.”

BAD: “미추홀구는 공급과잉으로, 팔 땐 고생각.”

•더샵 당리센트리체 ★★(2/5)

GOOD: “당리역 역세권으로 생활인프라 풍부함.”

BAD: “인근 아파트 시세보다 비쌈.”

•부산 장안지구 우미린 프리미어 ★★(2/5)

GOOD: “분양가상한제 적용 단지로 저렴한 분양가.”

BAD: “기장 끝자락, 세대수도 적어 힘 빠짐.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

복도식

현관문이 복도랑 바로 맞닿아 있는 아파트 구조입니다. 한 층에 여러 세대가 줄줄이 붙어 있고, 복도를 따라 집을 오갑니다. 소음이 잘 퍼지고 사생활 보호도 어렵지만, 공사비가 적게 들어 효율은 높습니다.

계단식

현관문이 계단실 안쪽에 따로 떨어져 있는 아파트 구조입니다. 각 세대가 독립된 통로를 쓰다 보니, 복도식보다 프라이버시가 좋습니다. 다만 공용 면적이 넓어지고, 건축비가 더 드는 게 단점입니다.

초록 속으로

초록 속으로 작은 사람 하나.

사진 제공 | @abracos.donggyu