수도권 아파트
매매지수: 94.7 (▲0.01)
전세지수: 89.8 (▲0.01)
지방 아파트
매매지수: 91.8 (▼0.05)
전세지수: 90.9 (■)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
2월 24일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 기준금리가 연 2.75%로 내려왔습니다.
► 1분기 내 대출 월 상환액 하락이 예상됩니다.
► 2억 원 주담대라면 월 3만 원 줄어듭니다.
주담대 상환액, 얼마나 줄까?
한국은행이 기준금리를 인하해 다시 2%대 금리로 내려왔습니다. 오늘 부딩은 ‘기준금리 인하: 주담대 상환액, 얼마나 줄까?’에 대해 다룹니다.
3% → 2.75%
한국은행이 기준금리¹⁾를 연 2.75%로 0.25%p 내렸습니다(출처: 한국은행). 하지만 체감할 수 있을진 미지수입니다. 작년에도 두 차례에 걸쳐 0.5%p 내렸지만 대출금리는 오히려 올라섭니다. 금융당국이 가계부채 증가를 우려해 은행들이 가산금리(은행 마진)를 올렸기 때문입니다. 이번엔 다를 수도 있습니다. 금융당국이 “1분기엔 그 효과를 느낄 수 있을 것”이라며 강조했습니다. 코픽스²⁾도 넉 달째 떨어져 은행들도 높은 금리를 유지하기 어려운 분위기고요. 단, 실제 대출금리가 얼마나 내려갈지는 더 지켜봐야 합니다.
¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.
²⁾ 코픽스(자금조달비용지수): 은행이 돈을 마련할 때 드는 평균 금리입니다. 은행은 이 금리에 이윤을 더해 대출 금리를 정합니다. 이게 내려가면 변동형 주택담보대출과 전세대출 금리도 내려갈 수 있습니다.
주담대 상환액, 얼마나 줄까?
현재 5대 시중은행의 고정형(5년) 주택담보대출(주담대) 금리는 연 3.47~5.97% 수준입니다. 중간값(연 4.72%)에서 0.25%p 내린 4.47%를 적용하면, 단순 계산으로 월 상환액은 이렇게 줄어듭니다.
•2억 원 대출 → 104만 원 → 101만 원(3만 원 ↓)
•3억 원 대출 → 156만 원 → 151만 원(5만 원 ↓)
•4억 원 대출 → 208만 원 → 202만 원(6만 원 ↓)
하지만 실제 대출금리는 신용도나 대출 조건에 따라 다릅니다. 게다가 은행이 가산금리를 올리거나 우대금리를 줄이면, 이만큼 줄어들지 않을 수도 있습니다.
금리인하로 집값도 오를까?
2월 27일 현재 서울 강남권 아파트값은 이미 들썩이고 있습니다. 서울시가 일부 토지거래허가구역¹⁾을 풀며, 재건축 예정 아파트 호가는 2억~3억 원 올랐습니다. 대출 부담이 줄면서 매수심리를 자극한 영향입니다. 이런 흐름이 20·30대가 많이 찾는 ‘노도강’ 지역으로 번질 가능성도 있습니다. 단, 서울 전역이 다 오르진 않을 거란 전망도 나옵니다. 정국 불안, 추가 금리인하 속도 등 여전히 변수가 많기 때문입니다.
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’거래허가구역인데 집도 허가 대상인 이유는 건물이 대지 지분을 갖고 있어섭니다.
서울 3만1300가구 → 7768가구
내년 수도권 아파트 입주 물량은 6만9642가구로 예상됩니다(출처: 부동산R114). 10년 만에 최저치로 올해(11만3465가구)보다 40% 가까이 줄어듭니다. 특히 서울은 3만1300가구 → 7768가구로 감소 폭이 가장 큽니다. 수도권 전체 입주 물량이 줄며 신축 희소성은 더 커질 전망입니다.
강남은 10억↑, 외곽은 -1000만 원
서울에서 집값 양극화 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 강남구에선 프리미엄 10억 원이 넘는 분양권이 거래되지만, 외곽에선 마이너스 1000만 원을 붙여도 찬바람이 붑니다. 내수 침체, 대출 규제, 세금 부담 등 변수는 많지만, 똘똘한 한 채¹⁾ 선호로 지역 간 격차는 더 벌어지는 중입니다.
¹⁾ 똘똘한 한 채: 여러 부동산을 갖는 대신 가격 상승 가능성이 높은 지역에 위치한 좋은 주택을 하나만 소유하는 전략을 말합니다. 주로 입지가 좋고 미래 가치가 상승할 가능성이 높은 주택을 칭합니다.
3주 만에 2조 원 증가
5대 시중은행 가계대출 잔액이 2월 들어 20일까지 2조 원 넘게 늘었습니다(출처: 5대 시중은행). 대부분 주택담보대출(주담대)¹⁾입니다. 해가 바뀌어 은행들이 대출총량을 ‘리셋’하며 수요가 몰렸다는 분석입니다. 2월 27일 기준, 5대 시중은행 고정형 주담대 금리는 연 3.47~5.97%입니다.
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.
1만7000여 곳 vs 40곳
고령자 주택이 턱없이 부족합니다. 가령 일본의 노인복지주택은 1만7000여 곳이지만, 한국은 40곳에 불과합니다(출처: 보건복지부). 이용료도 차이 납니다. 일본은 월평균 104만 원, 한국은 200만 원을 넘어 부담이 큽니다. 초고령사회¹⁾에 접어든 만큼 공급 확대가 시급하다는 분석입니다.
¹⁾ 초고령화사회: 전체 인구에서 65세 이상 비율이 20% 이상인 사회를 말합니다.
여의도 14.5배 그린벨트 해제
정부가 지역특화산업을 키우기 위해 비수도권 그린벨트¹⁾ 15곳을 해제합니다(출처: 국토교통부). 이에 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 창원 6개 지역 42㎢(여의도 면적의 14.5배)가 개발될 전망입니다. 생산유발효과가 120조 원 이상으로 예상되지만, 기업 수요는 미지수라는 의견도 있습니다.
¹⁾ 그린벨트: 환경보전을 위해 지정한 녹지대입니다. 건축물의 신축과 증축, 용도변경 등을 할 수 없게 한 땅이죠. 한마디로 “이 땅엔 집 짓지 마!”. 영국의 그린벨트를 모델로, 우리나라에선 1971년 박정희 전 대통령이 광화문을 중심으로 반경 15km 안에 있는 서울과 경기도 땅 454.2km²(약 1억3739만 평)를 녹지로 묶은 것이 시초였습니다.
Q 서울에서 4억~5억 원대 단지를 사려면 어느 지역이 좋나요?
•가족구성원: 30대 초반 예비 부부
•현재 거주지: 서울시 은평구 소재 주택(월세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 1억7000만 원(예비 신랑 현금 1억 원 + 예비 신부 현금 7000만 원) / 대출 X
•월수입: 약 700만 원(예비 신랑 450만 원 + 예비 신부 250만 원)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 180만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 노원구, 성북구
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 자연 > 상권 > 학군 > 투자
•고민 내용:
-그간 부동산에 관심이 없었는데, 결혼을 앞두고 신혼집 매수를 고민 중입니다.
-부채를 많이 지는 걸 선호하지 않아 보유 자금 1억7000만 원을 포함, 4억~5억 원대 아파트를 매수하려 합니다.
-‘교통’을 가장 중요하게 생각하고, 수도권지하철 1호선 또는 4호선 이용이 가능한 아파트를 원합니다. 두 사람의 직장은 각각 서울역과 광화문이며, 출퇴근이 편리한 지역을 찾고 있습니다.
-하지만 예산 내에서 적절한 매물을 찾기 어려운 현실을 깨달았고, 어느 정도 타협이 불가피하다고 판단했습니다. 이 과정에서 다음과 같은 궁금증이 생겼습니다.
질문 1.
서울에서 4억~5억 원대 아파트를 매수하려면 어느 지역을 고려해야 할까요? 예산 내에서 매수 가능한 지역과 단지가 궁금합니다. 대출을 좀 더 받아 6억 원까지 늘릴 경우, 갈 수 있는 가장 좋은 지역은 어디인가요?
질문 2.
서울역까지 대중교통 1시간 이내 지역 중, 서울 외에도 고려할 만한 곳이 있을까요? 서울 외곽을 포함한 수도권에서 출퇴근이 가능한 지역 중 교통이 편리한 곳을 알고 싶습니다.
사연 제공: hs***
A 노원구 상계·중계동, 도봉구 창동부터 보세요
가용자금 1억7000만 원을 보유한 예비 부부라면, 디딤돌대출 등 정책대출을 활용해 5억~6억 원대 소형 아파트(20평형대)를 매수하는 게 적절합니다. 서울에선 노원구 상계동과 중계동, 도봉구 창동이 실거주 및 가격 대비 가성비 면에서 유리합니다.
▸ 추천 지역 및 단지
•노원구 상계동
→ 가성비를 고려하면 14단지 추천
→ 3·5단지는 4·7호선 노원역 더블역세권이며 롯데백화점 상권도 이용 가능
→ 기타 GTX-C 창동역 및 창동차량기지 개발, 운전면허시험장 이전 호재 있음
•노원구 중계동
→ 중계역 인근, 가성비 우수
→ 학원가 밀집, 교육 환경이 뛰어나 실거주 수요 지속
•도봉구 창동
→ GTX-C 창동역 예정, 용적률이 낮아 재건축 시 사업성 확보 가능
🏢월계 미미삼(미성·미륭·삼호)
→ GTX-C 광운대역 예정, 최근 서울원아이파크 ‘완판’ 사례 있음
▸ 서울 외 수도권 대안
•GTX-A 개통 후 서울역 접근 가능 지역
→ 일산 킨텍스 이용, 3호선 대곡역 환승 시 30분 내 서울역 이동 가능
참고로 현재 강남 3구는 아파트값 상승세가 가팔라, 현금을 쥐고도 매물을 구하기 어렵다는 말이 나올 정도입니다. 반면 노원구와 도봉구는 아직 이전 고점을 회복하지 못했습니다. 지금처럼 강남권 집값 상승이 이어진다면 정부가 규제를 강화할 가능성이 있으며, 이에 따라 강북이나 외곽 지역이 반사이익을 볼 수도 있을 것 같습니다.
대출은 감당할 수 있는 범위 내에서 받는 게 ‘원칙’입니다. 기억하세요. 시중은행 대출은 집값 대비 50% 이하가 적절하며, 정책대출을 활용하면 50% 이상 대출도 가능합니다. 금리가 지금보다 2배 오르더라도 ‘최소 3년간’ 이자 부담을 감당할 수 있는 수준에서 대출을 받으세요.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 3월 4일~6일
•문수로 센트레빌 에듀리체 ★★★(3/5)
GOOD: “울산에서 선호하는 입지, 학군 우수, 분양가도 적당한 편.”
BAD: “브랜드 파워가 약하고, 368가구로 단지 규모가 애매함.”
•e편한세상 동대구역 센텀스퀘어 ★(1/5)
GOOD: “동대구역 초역세권.”
BAD: “후분양이라 대출 부담이 큼 + 대구 부동산시장도 냉랭함.”
•진월 더리브 라포레 ★★(2/5)
GOOD: “광주 진월동 귀한 신축 + 학세권.”
BAD: “분양가가 과하고, 단지 옆 폐건물이 거슬림.”
•e편한세상 제물포역 파크메종(조합원 취소분) ★(1/5)
GOOD: “제물포역 역세권, 입지는 무난함.”
BAD: “물량이 29가구뿐, 분양가도 비싼 편.”
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
금융자산
예금과 채권, 주식, 보험, 펀드 등 화폐 가치가 있는 자산을 말합니다. 이는 실물 형태가 아닌 계약이나 금융상품의 형태로 존재합니다. 상대적으로 유동성이 높아 쉽게 사고팔 수 있다는 특징이 있습니다. 단, 시장 변동성에 영향을 많이 받아 가격이 크게 오르내릴 수도 있습니다.
실물자산
실제 형태가 있는 자산으로 부동산과 금, 원자재, 미술품, 농지 등을 포함합니다. 금융자산이 무형의 계약자산이라면, 실물자산은 물리적으로 보유 가능한 유형 자산입니다. 한국인은 특히 이 중에서도 자산 대부분을 부동산에 투자하는 경향이 강합니다.
아름다워
하루 종일 일이 안 풀려 힘 빠졌는데 노을 진 하늘은 또 기가 막히게 아름다워.
사진 제공 | @abracos.donggyu
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