수도권 아파트
매매지수 : 94.9 (■)
전세지수 : 89.8 (▲0.01)
지방 아파트
매매지수 : 92.2 (▼0.05)
전세지수 : 91.0 (■)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
12월 16일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 전세대출이 삶의 질을 낮춘다는 논문이 나왔습니다.
► 임차인의 주거 과소비를 초래한다는 겁니다.
► 전세를 제도권에서 관리하자는 주장도 있습니다.
전세대출이 삶의 질을 낮춘다?
전세대출 때문에 임차인의 삶이 오히려 더 불안정해진다는 연구 논문이 눈길을 끌고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 연구: 전세대출이 삶의 질을 낮춘다?’에 대해 다룹니다.
전세대출이 삶의 질을 낮춘다?
전세대출이 주거 안정성을 높이기는커녕 삶의 질을 낮출 수 있다는 논문(‘전세자금대출이 임차가구 주택수요에 미치는 영향’)이 나왔습니다. 연구 결과, 전세대출이 ① 임차인의 소득수준을 넘어선 주거 과소비를 이끌고 ② 장기적으로 주거비 부담을 늘려 ‘대출 함정’에 빠뜨릴 위험이 있다고 지적했습니다.
[ ☑️ Check! ] 논문에 따르면 최근 5년간 전세대출 이용 가구 중 30대의 비율이 30%를 넘겨 가장 많았습니다. 또 전세대출 이용자의 약 50%는 아파트에 살고 있었습니다.
빌라 → 아파트 → 더 넓은 면적
논문은 전세대출이 임차인의 주거 패턴을 바꾼다고 분석했습니다. 전세대출이 더 나은 주거 환경을 택할 기회를 주지만, 이를 이용한 가구는 기존 주거 환경에 머물기보다 새로운 유형의 주택을 택하거나 더 넓은 면적으로 옮긴다는 겁니다. 이는 전세대출이 단순한 주거비 부담 완화 수단을 넘어, 임차인이 집을 선택하는 방식과 기준에 영향을 미친다는 점에서 의미가 큽니다.
▶임차인의 선택 변화
빌라 → 아파트로 이동
소형 → 중대형 주택 선택
소비 기준 재설정 → 주거비 증가
이에 논문은 인구 감소로 전세시장이 축소될 가능성을 언급하며, 전세대출 같은 지원 정책을 줄이고 제한적으로 운영할 필요가 있다고 했습니다. 또 임대인과 임차인의 사적 계약인 지금의 전세를 비제도권에서 제도권으로 옮겨와 관리하는 방안도 검토해야 한다고 했고요.
전세대출은 언제 처음 시행했을까?
자주 이용하면서도 잘 모르는 전세대출의 이모저모를 살핍니다.
Q 전세대출은 언제 처음 시행했을까?
2008년 이명박 정부 시기에 처음 시행했습니다. 당시 글로벌 금융위기로 집을 사기보다 전세를 찾는 이가 급증하며 전세난이 심화되자 이를 해결하기 위해 도입했습니다. 서민층이 대출로 전셋값 인상에 대응할 수 있게 설계한 겁니다(출처: 국토교통부).
Q 과거 전세대출 한도는?
A 이명박 정부 시기인 2008년, 서민 주거 안정을 위한 대출 한도는 최대 1억 원이었습니다. 2009년 8월엔 최대 2억 원으로 한도를 올렸고, 박근혜 정부 시기인 2013년엔 3억 원, 2015년엔 5억 원까지 상향했습니다(출처: 국토교통부, HF).
Q 도입 과정에서 고민은 없었을까?
A 초기에도 ‘저리 대출이 전세 수요를 과도하게 올리진 않을까?’, ‘장기적으로 전셋값 상승을 자극하진 않을까?’ 하는 우려가 있었습니다. 하지만 서민 주거 안정이란 기조하에 한도 상향과 금리인하, 지원 대상 확대를 진행했습니다. 그 결과 일부 수요자는 이를 더 넓은 면적이나 선호 지역으로 이동하는 수단으로 활용했고, 이는 전셋값 상승과 주거비 과소비 문제를 낳아 현재 제도 개편 필요성이 제기되고 있습니다.
Q 최근 전세대출 상황은?
최근 은행권은 전세대출 규제를 완화하고 있습니다. 그간 갭투기 방지를 위해 등기되지 않은 신규 분양주택의 전세대출을 제한했지만 이를 해제하고 있고, 1주택자에 대한 전세대출 중단 조치도 풀고 있습니다. 지난 몇 달간 대출 규제로 대출 증가세가 안정되었다는 판단에 따른 조치입니다.
8억 원 빌라 보유자도 무주택
앞으로는 수도권에서 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격¹⁾ 5억 원(시세 약 8억 원) 이하 비아파트 주택 소유자도 청약 시 무주택자로 인정해줍니다. 지방은 공시가격 3억 원 이하 주택 소유자가 대상이고요. 침체된 비아파트 시장을 살리기 위한 조치입니다. 12월 18일 이후 입주자 모집 공고를 내는 단지부터 적용합니다(출처: 국토교통부).
¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 매기기 위해 정한 부동산 가격입니다. 높게 설정 시 세금 부담이 커질 수 있기에 실제 집값의 70~80% 수준으로 책정합니다.
임의경매, 11년 만에 최대치
은행에서 집을 담보로 빌린 돈을 갚지 못해 진행하는 임의경매¹⁾. 올해 11월까지 부동산 임의경매는 12만9703건으로, 12월 한 달을 남긴 상태에서 이미 2013년(14만8701건) 이후 최고치를 기록했습니다(출처: 직방). 임의경매는 최근 2년 연속 증가했습니다. ‘영끌’ 후유증이 심각하다는 분석입니다.
¹⁾ 임의경매: 채권자(돈을 빌려준 이)가 설정한 근저당권에 따라 신청하는 경매를 말합니다. 쉽게 말해 경매로 부동산을 팔아 대출금을 상환받는 것. 통상 3개월 이상 대출 원리금이 밀리면 은행은 경매를 신청할 수 있습니다.
3만3000명, 퇴직연금 깨 집 구매
지난해에 퇴직연금을 깨서 집을 산 이는 3만3612명으로, 전체(6만3783명)의 52.7%였습니다(출처: 통계청). 1년 전보다 44.7% 늘었습니다. 고금리가 이어지며 이자가 높은 시중은행 대출 대신 퇴직연금 같은 노후 자금을 끌어다 쓰는 사례가 늘었다는 해석이 나옵니다. 중도 인출자 중에선 30대가 42.4%로 가장 많았습니다.
‘10년 이상 보유한 집’ 매도 급증
지난 11월 서울에서 10년 이상 집을 보유한 후 판 이들의 비중은 30.5%로, 2021년 9월(30.7%) 이후 가장 높았습니다(출처: 직방). 대출 규제와 경기 불확실성 속 상황이 더 나빠지기 전에 차익실현을 위해 집을 팔았단 풀이입니다. 특히 송파구, 강남구, 서초구 순으로 그 비중이 높았습니다.
서울 4개 자치구, 긴급복지사업 중단
10년 전 ‘송파 세 모녀 사건’ 이후, 지자체는 복지위기가구를 돕는 ‘긴급복지사업’을 강화했습니다. 한데 최근 서울 마포 등 4개 자치구는 예산 부족으로 이 사업을 멈췄습니다. 내년엔 예산이 더 줄어듭니다. 이 사업은 실직이나 질병으로 생계가 어려운 저소득층의 주거비 등을 지원합니다.
Q 천호동에서 신월동으로 갈아타도 될까요?
•가족구성원: 36세 남편, 36세 아내, 신생아(3인가구)
•현재 거주지: 서울시 강동구 천호동 소재 주택(자가)
•주택 소유 여부: 유주택
•자산 / 부채: 9억 원(보유 주택 시세 7억5000만 원 + 주식 1억 원 + 현금 5000만 원) / 2억9000만 원(보금자리론, 금리 연 2%대)
•월수입: 약 1000만 원(부부 합산)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 150만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 강동구, 양천구
•내 집 마련 우선순위: 교통>투자>학군>상권>자연
•고민 내용:
-서울 강동구 천호동에 사는 부부입니다. 최근 출산 후 아내가 양천구 친정에 머물며 육아를 하고 있습니다.
-저희는 2020년 초, 수도권지하철 5호선 강동역 도보 5분 거리인 156가구 아파트를 5억4000만 원에 구입해 살고 있습니다. 교통이 편리하고 용적률이 낮아 투자가치를 보고 샀으며, 보금자리론으로 낮은 금리(연 2%대) 혜택도 받고 있습니다.
-신혼 때는 지금 사는 집에 만족했지만, 출산 후 부모님 도움이 절실해졌습니다. 하여 부모님 댁인 양천구 ‘목동센트럴아이파크위브’ 옆 구축 단지 ‘신정뉴타운두산위브(신월동)’로 이사를 고민 중입니다.
-천호동 집을 팔고 가격대가 비슷한 더 넓은 아파트로 갈아타려는 계획입니다. 또는 천호동 집을 전세 놓고 양천구 신월동 아파트에 전세로 들어가는 방안을 고려 중이지만, 이 경우 향후 매매 시점의 시장 변동성이 걱정됩니다. 어떤 방법을 취해야 할까요? 아래에 고민 내용을 요약합니다.
고민 요약
천호동에 계속 거주
장점: 살기 좋은 환경으로 계속 개발 중이라 장기적 투자가치 높음, 남편과 아내의 직장이 각각 판교와 종로로 출퇴근이 편리함, 보금자리론(연 2%대 금리)을 유지할 수 있어 금융 부담이 낮음
단점: 부모님의 육아 도움을 받기 어려움, 천호동 집을 팔면 보금자리론 상환이 필요해 신규 대출 금리가 더 높아질 가능성 있음
신월동으로 이사
장점: 부모님 댁 인근으로 이동해 육아 환경이 매우 좋음
단점: 신정뉴타운은 이미 개발이 끝난 지역으로 추가적 투자가치는 제한적, 남편과 아내의 직장이 각각 판교와 종로라 출퇴근이 불편해질 가능성
사연 제공 | yi***님
A 전세를 놓고, 전세로 가세요
보유 중인 천호동 아파트는 ‘현대(천호현대아파트)’ 25평형으로 보입니다. 이 아파트는 향후 재건축 기대감과 수도권지하철 5호선 강동역 역세권이라는 장점이 있어 장기적으로 보유하는 게 유리합니다. 부동산시장 장기 침체와 인구 감소가 예상되는 상황에서 시세를 주도하는 요소는 역세권, 주거인프라, 성장 가능성임을 기억해야 합니다. 이제 현대와 신정뉴타운두산위브를 비교해보겠습니다.
현대(1990년 입주, 156가구, 용적률 191%) 25평
재건축 가능성이 있어 미래가치가 높은 단지입니다. 25평 기준으로는 2022년 5월 9억 원(1층)에 매매된 이후 최근까지 거래가 없습니다. 현재 매물은 7층 기준 8억5000만 원, 저층은 8억 원 수준으로 보입니다. 이는 고점 대비 88% 수준입니다.
신정뉴타운두산위브(2012년 입주, 357가구, 용적률 229%) 23평
2021년 12월 9억4500만 원(7층)으로 최고가를 기록했습니다. 2021년 11월부터 2023년 3월까지 거래가 없어 1차 하락 폭은 확인하기 어렵습니다. 올해 7월 7억4000만 원(2층)에 거래되어 전 고점 대비 78% 수준입니다. 단, 층별 차이가 있으니 33평형으로 가격 흐름을 다시 살펴보겠습니다.
33평형은 2021년 9월 11억2000만 원(19층)으로 최고가를 기록했습니다. 이후 2023년 5월 8억4500만 원(6층)으로 고점 대비 75% 수준까지 하락했으며, 올해 10월 9억5500만 원(14층)으로 고점 대비 85% 수준까지 회복했습니다. 즉 전 고점 대비 80% 이하로 급매물을 잡을 수 있다면 ‘괜찮은’ 선택으로 볼 수 있습니다.
육아를 위해 이사해야 한다면 보유 중인 아파트는 전세를 놓고 신정뉴타운두산위브에 전세 또는 월세로 입주하는 방안을 추천합니다. 또는 현대를 전세 놓고 신정뉴타운두산위브를 매수해 2주택 전략을 활용할 수도 있습니다. 최근 정치적 불확실성으로 단기 가격 조정이 발생해 23평 기준 7억 원 이하 급매물을 잡는다는 전제로, 장기적 투자수익성에 초점을 맞춘 조언입니다.
2025년 상반기 부동산시장은 약세장이 예상됩니다. 정치적 불확실성과 경제적 불안정이 주요 원인입니다. 참고로 2016년 박근혜 대통령 탄핵 당시에도 4개월간 거래량 감소, 소폭의 가격 하락 이후 반등했습니다. 이번에도 2025년 상반기 정치적 불확실성이 해소되면, 2025년 하반기에는 입주 물량 부족, 전셋값 상승, 금리인하 등의 영향을 받아 시장이 반등할 가능성이 있습니다. 시장에 늘 관심을 기울이는 게 중요합니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
더샵 퍼스트월드 ★★★(3/5)
“신축이 귀한 중랑구에서 나오는 팔방미인 단지입니다. 인서울 신축을 원한다면 추천합니다.”
의정부역 다채로움 ★(1/5)
“역세권이나 소규모 단지로 주변이 어수선합니다. 청약통장을 아끼세요.”
트리븐 논산 ★(1/5)
“논산 최고 분양가인 데다 입지도 나쁩니다.”
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
베드타운
주로 잠만 자는 공간으로 기능하는 도시를 말합니다. 우리나라에서도 신도시 개발과 교외 주거지 확대와 함께 이 용어가 쓰이고 있습니다. 2026년 첫 입주를 시작하는 3기 신도시는 이런 베드타운을 피하기 위해 ‘자족도시’ 기능을 강화할 계획입니다. 기업을 유치하겠다는 겁니다.
자족도시
스스로 필요한 것을 해결할 수 있는 도시입니다. 지역 내에서 대부분의 서비스와 일자리를 제공받을 수 있으면 이렇게 부릅니다. 신도시는 보통 자족도시를 목표로 하지만, 시간이 지나 베드타운이 되는 경우가 많습니다. 반면 서울은 아주 거대한 자족도시입니다.
높아가는 하늘
하루 한 뼘씩 높아가는 겨울 하늘.
사진 제공 | @moment._.archive
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