전세대출이 가계부채를 키운다?

[1] 가계부채 증가세를 막기 위해

[2] 전세대출을 규제할 수 있다는 전망이 나옵니다.

[3] 단, 섬세한 접근이 필요하다는 게 중론입니다.

전세대출이 가계부채를 키운다?

금융당국이 추가 대출 규제 시기를 고민 중입니다. 전세대출까지 규제해야 한다는 의견도 나오고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘대출 규제 카드: 전세대출이 가계부채를 키운다?’에 대해 다룹니다.

전세대출도 규제?

금융당국이 전세대출에 대한 규제 적용 가능성을 언급했습니다. △자기 집은 전세로 주고 △전세대출을 받아 다른 집에 사는 경우 △이자 상환액을 DSR¹⁾에 포함하자는 겁니다. 그간 전세대출은 ‘서민 자금’이란 이유로 DSR 규제에서 빠졌지만, 가계부채²⁾를 늘린다는 지적은 꾸준히 나왔습니다.

¹⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

²⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다. 우리나라 가계부채는 2024년 1분기 말 2250조 원 수준입니다.

전세대출이 가계부채를 키운다?

이 주장의 근거요? ① 전세대출은 비교적 쉽게 승인돼 그 규모가 빠르게 커지고 있고 ② 전셋값이 오르면 대출 금액도 덩달아 늘어나는 구조인 데다 ③ 이를 이용한 갭투자¹⁾가 다주택자를 양산해 부채를 키우고 ④ 전세대출이 늘면 집 구매를 미루게 되는데, 훗날 집을 살 때 추가로 대출받아 부채가 이중으로 쌓인다는 논리입니다.

check! 올 8월 5대 시중은행의 전세대출은 7월보다 4000억 원 넘게 늘었습니다. 2020년 7월 임대차 2법 시행 이후 4년간 묶인 임대차계약이 만료하며 수요가 몰렸다는 분석이 나옵니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 투자자는 전세금을 받아 집을 구입하고, 집값이 오를 때 팔아 차익을 얻는 걸 목표로 합니다.

현시점 전세대출은?

많은 은행에서 전세대출은 무주택자만 가능합니다. 대출 규제로 1주택자는 직장 이전 등 특별한 자격이 있어야 대출받을 수 있습니다. 하지만 무주택자도 안심할 수 없다는 의견도 있습니다. 가계부채를 줄이려는 금융당국의 태도가 강경해 전세대출 한도가 언제 줄어들지 모른다는 겁니다. 반면 전세대출 규제는 월세 전환으로 서민의 주거비 부담을 키울 수 있어 규제가 쉽지 않을 거란 주장도 있습니다.

전세대출 이용 TIP 3

많은 이가 전세대출을 이용하지만, 대출 이후의 문제는 미리 챙기지 못하는 경우가 많습니다. 전세대출자가 알아두면 좋은 팁을 살핍니다.

1. 대출 연장은 1개월 전에 신청

전세대출은 자동 연장이 되지 않습니다. 신용 상태, 임대인의 동의, 보증 기관의 승인 여부를 확인하는 데 시간이 걸리기에, 만기 1개월 전까지 은행에 연장 신청을 해야 합니다.

2. 갱신계약은 임대인과 직접!

대부분 은행은 전세대출 연장 시 임대인의 서명을 요구합니다. 즉 대리인과 계약할 땐 위임장을 준비해야 합니다. 임대인의 배우자는 괜찮지 않느냐고요? 아니요. 위임장이 없으면 대출 연장이 거부될 수 있습니다.

3. 전출 요구는 신중하게

만약 임대인이 주택담보대출을 받으려고 임차인에게 일시적 전출을 요구하면, 전세대출 연장이 안 될 수 있으니 주의해야 합니다. 주택담보대출과 전세대출을 합친 금액이 집값의 80%를 넘지 않아야 연장이 가능하기 때문입니다. 특히 전입신고일이 근저당권 설정일보다 늦으면 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있으니 주의하세요.

3명 중 1명만 충족

정부와 지자체가 벌이는 청년월세지원사업¹⁾. 하지만 조건이 까다로워 작년에만 200억 원 넘는 예산을 쓰지 못했습니다(출처: 황운하 의원실). 지원자 49만5000명 중 16만4000명만 혜택을 받았다고. “만 30세 미만은 독립 가구로 인정하지 않는 등 청년층이 소외되고 있다”는 지적이 나옵니다.

¹⁾ 청년월세지원사업: 정부가 청년의 주거비 부담을 덜어주기 위해 월세를 일부 지원하는 정책사업입니다. 국토교통부는 청년에게 월 최대 20만 원을, 서울 등 지자체는 지역 상황에 맞춰 월세나 보증금 일부를 지원합니다.

추가 피해자 1500여 명

전세 사기 피해자 1554명이 추가로 전세사기특별법¹⁾ 지원 대상이 됐습니다(출처: 국토교통부). 대부분 3억 원 이하 전셋집에 사는 20·30대입니다. 이에 정부 지원을 받는 피해자는 총 2만2503명으로 늘었습니다. 피해자 보호를 강화한 전세사기특별법 개정안은 11월 11일부터 시행됩니다.

¹⁾ 전세사기특별법: 전세 사기 피해자를 돕기 위해 2023년 6월부터 시행한 법입니다. 단, ‘전세 사기 피해자’로 인정받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다. ① 주택의 인도(점유)와 전입신고, 확정일자를 갖출 것 ② 보증금이 3억 원 이하일 것 ③ 임차인 다수가 사기 피해를 입었거나, 입을 것으로 예상될 것 ④ 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것.

금리 인상 확산

은행들이 대출금리를 올리고 있습니다. 9월까지 한도를 줄여 대출 증가를 막았다면 이젠 금리를 직접 올리고 있습니다. 가령 신한은행은 주택담보대출 금리를 0.1~0.2%p, 전세대출 금리를 0.1~0.45%p 올렸습니다. ‘대출 쏠림’을 막기 위해 다른 은행도 금리인상 흐름에 동참하고 있습니다.

집값 담합 1위? 경기도

최근 4년 7개월간 부동산 거래 교란 신고 중 67%(6274건 중 3233건)는 ‘집값 담합’이었습니다(출처: 민홍철 의원실). 경기도가 1282건으로 가장 많았고, 입주민이 채팅방에서 매물을 감시해 가격이 낮으면 항의하는 방식이 많았습니다. 단, ‘확정판결’은 13건에 그쳐 처벌은 거의 없었습니다.

대단지 입주 37.5% 감소

내년 전국 1000가구 이상 대단지 입주 물량은 9만8741가구로, 올해 15만814가구보다 37.5% 줄어듭니다(출처: 부동산R114). 대단지 입주 물량이 10만 가구 아래로 떨어지는 건 2013년 이후 12년 만입니다. 대단지 입주 물량이 줄며 그 인기는 더 오를 거란 분석입니다.