[1] 정부가 연내 임대차계약서를 바꿉니다. [2] 전세 사기 예방을 위해섭니다. [3] 곧 임대인의 체납 정보 등을 알 수 있게 됩니다.
임대차계약서가 바뀝니다
앞으로 전월세를 중개할 때 공인중개사의 설명 의무가 더 무거워집니다. 이에 따라 임대차계약서도 바뀝니다. 전세 사기 예방을 위해섭니다. 오늘 부딩은 ‘공인중개사 설명 의무 강화: 임대차계약서가 바뀝니다’에 대해 다룹니다. 임대차계약서가 바뀝니다 앞으로 공인중개사는 전월세를 중개할 때 전엔 알려주지 않던 정보를 임차인에게 추가로 공개해야 합니다. ① 임대인의 국세·지방세 체납 정보 ② 임차인의 최우선변제금¹⁾ 적용 여부 ③ 확정일자²⁾ 부여 현황과 전입세대확인서 등입니다. 이는 임대인과 임차인의 정보 비대칭으로 생길 수 있는 전세 사기를 예방하기 위해섭니다.
check! 정부는 올 연말까지 이런 내용을 더한 새로운 임대차계약서를 도입합니다. 또 앞으로 이들 항목에 관한 설명을 제대로 하지 않거나 빼먹은 공인중개사에게 최대 500만 원의 과태료를 부과합니다.
¹⁾ 최우선변제금: 주택임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 보증금으로 집을 빌려 거주하는 소액임차인이 법률적으로 먼저 돌려받을 수 있는 금액을 말합니다. 2023년 10월 기준 서울에선 보증금 1억6500만 원 이하인 경우 5500만 원을 변제받을 수 있습니다. ²⁾ 확정일자: 세 들어 사는 집이 경매에 넘어가도 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 생기는 제도입니다. 이걸 받으면 전셋집에 대한 경락가(경매로 낙찰받은 집의 가격) 중 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커집니다. 예방 가능한 전세 사기 수법은? 향후 임대차계약서에 새로 생기는 정보 항목을 통해 임차인이 피할 수 있는 전세 사기 수법은 다음과 같습니다. ▶임대인의 국세·지방세 체납 정보 세금을 밀린 임대인이 부동산 압류 전 임차인을 들이고, 집이 공매¹⁾에 넘어가게 한 후 보증금으로 세금을 털어내는 수법을 막을 수 있습니다. ▶임차인의 최우선변제금 적용 여부 임대인이 빌린 돈을 갚지 못해 전셋집이 경매에 넘어가더라도 다른 채무(빚)보다 먼저 보증금 일부를 돌려받을 수 있게 됩니다. ▶확정일자 부여 현황과 전입세대확인서 여러 임차인이 사는 다가구주택이 경매로 넘어가면 누가 먼저 계약했느냐에 따라 보증금을 못 받을 수도 있는데, 이를 확인할 수 있게 됩니다. ¹⁾ 공매: 세금을 내지 않아 국가기관에 압류된 부동산 등을 경매처럼 공개적으로 파는 걸 말합니다. 계약 전, 내가 할 일은? 임차인은 전월세 계약 전 국토교통부 실거래가 공개 시스템(rt.molit.go.kr)과 등기부등본¹⁾(주소만 알면 열람 가능) 확인을 통해서도 불미스러운 일을 예방할 수 있습니다. 통상 ‘근저당(집을 담보로 한 빚)+내 전세보증금’이 ‘실거래가의 70%’를 넘으면 깡통전세²⁾ 위험성이 높다고 판단합니다. 아울러 등기부등본에선 근저당 등 임대인이 진 빚이 얼마나 되는지 알 수 있는데, 대출금이 많은 경우 그걸 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있으니 계약을 피하는 게 좋습니다. ¹⁾ 등기부등본: ‘부동산 족보’라고 이해하면 쉽습니다. 부동산에 관한 모든 권리를 적어놓는 장부죠. 임대인이 집을 담보로 빚을 냈는지 여부도 이것을 통해 알 수 있습니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속해 집 주소를 검색하면 이를 발급받을 수 있습니다. ²⁾ 깡통전세: 전세보증금이 집값과 비슷해지거나 심지어 집값을 추월해 임대인이 집을 팔아도 임차인이 전세보증금을 떼일 우려가 있는 경우를 말합니다. 올해 전세 사기 피해자 4400여 명 올 들어 전세 사기 피해를 입은 이는 총 4481명, 피해액은 5105억 원입니다. 그중 경찰이 전세 사기 혐의로 검거한 피의자는 2582명, 기소(재판에 넘김) 전 몰수·추징액은 전체 피해액의 22.6%(1153억 원)에 그쳤습니다. 전세 사기 방식은 날이 갈수록 교묘해져 앞으로도 많은 피해자가 나올 수 있다고 시장은 예측합니다.
근생빌라 4300여채 적발 최근 3년간 적발한 근생빌라(근린생활시설 빌라)¹⁾가 4300여 채로 나타났습니다. 이에 근생빌라에 사는 임차인이 전세 사기 피해 사각지대에 놓여 있다는 지적이 나옵니다. 근생빌라는 불법 건축물이라 전세 사기를 당해도 법적 보호를 받지 못할 가능성이 있어섭니다. ¹⁾ 근생빌라: 주택가에 주민의 편의를 위해 지은 상가 또는 사무실 용도 건물을 ‘근린생활시설’이라 하고, 이를 주거 가능한 공간으로 개조한 걸 흔히 ‘근생빌라’라고 부릅니다. 겉보기엔 일반 빌라 건물 같지만, 실상은 허가받은 용도와 다르게 쓰는 불법 건축물입니다. 건축물대장을 떼어보면 내가 사는 집이 근생빌라인지 알 수 있습니다.
서울 부동산 관망세 조짐 서울 아파트시장이 관망세로 돌아설 조짐을 보이고 있습니다. 집값 상승으로 호가를 올린 매물이 나오지만, 연초 대비 급등한 가격에 수요자는 신중 모드로 돌아서고 있어섭니다. 10월 22일 기준 서울 아파트 매물은 7만6314건으로 3개월 전 6만8122건에 비해 12% 늘었습니다(출처: 아실).
임차권등기명령 600% 증가 올 7월 기준 서울의 법원 임차권등기명령¹⁾ 이 작년 동기보다 600% 증가(288건→2016건)했습니다. 같은 기간 △부산(42건→281건) △대구(16건→147건) △인천(277건→1234건) 등에서도 상승세를 보였고요. 임대차 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 늘어난 영향입니다. ¹⁾ 임차권등기명령: 보증금을 못 돌려받은 상태에서 이사를 가야 할 때 유용한 제도입니다. 이걸 신청하면 ① 법원은 임차인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨주고 ② 임차인이 다른 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지되며 ③ 살던 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.
주간 집값 통계 없애죠 한국부동산원이 매주 내놓는 주간 아파트 가격 동향¹⁾. 이걸 없애야 한다는 주장이 수면 위로 떠올랐습니다. ① 조사 기간이 일주일이라 표본이 적고 ② 실거래가와 호가²⁾를 혼용해서 산출해 객관적이지 않으며 ③ 매주 변동하는 가격을 공개해 부동산 투기를 부추긴다는 겁니다. ¹⁾ 주간 아파트 가격 동향: 한국부동산원의 전문 조사원이 현장조사 등을 통해 실거래가 정보를 바탕으로 작성하는 주간 통계입니다. 전국 아파트 3만2000가구를 표본으로 하고 있습니다. ²⁾ 호가: 부동산 거래가 이뤄지기 전, 집주인이 부르는 부동산 가격을 말합니다.
HUG 순손실 3조4000억 원 올해 말 HUG의 순손실 예상액이 3조4000억 원에 이를 전망입니다. HUG가 운용하는 전세보증금반환보증¹⁾을 통해 임대인이 떼먹은 전세보증금을 임차인에게 대신 갚아주는 일이 크게 늘었기 때문입니다. 단, 정부는 HUG에 대한 “추가 출자 계획이 있다”고 밝혔습니다. ¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 보증 기관이 대신 갚아주는(대위변제) 상품입니다. 보증 기관은 추후 임대인에게 보증금을 회수합니다.
수도권 △서울 강남 한보미도맨션1·2차 재건축 정비구역 지정
전대차 임차인이 남은 계약기간을 못 채울 경우 대신 채울 사람을 구하는 걸 말합니다. 즉 임차인이 또 다른 임차인을 구한다는 얘기. 계약기간 중 오래 집을 비우는 경우나 남는 방을 임대하는 것도 마찬가지입니다. 자기 집이 아닌 집에서 운용하는 에어비앤비도 이에 해당합니다.
자전거래 집을 팔려는 이가 높은 실거래가로 가짜 계약서를 써서 시세를 올린 후 계약을 취소하는 걸 말합니다. 통상 시장에선 비슷한 기간에 시세가 10% 이상 오른 경우 이상 가격 폭등으로 간주, 이를 의심하기도 합니다.
매력 서울 요즘 매력적인 서울 하늘.
사진 제공. @yurihigh_drawer
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