수도권 아파트
매매지수: 94.8 (▼0.02)
전세지수: 89.8 (■)
지방 아파트
매매지수: 91.9 (▼0.06)
전세지수: 90.9 (■)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
2월 3일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 알립니다 ]
차주(2월 10일~14일) 일반분양 물량이 없어,
이번 주 QUICK REVIEW 칼럼은 쉬어갑니다.
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 시세의 약 70~80% 전세금으로
► 최장 20년까지 거주할 수 있는 ‘미리 내 집’
► 올해는 3500가구를 내놓습니다.
(이렇게 해야) 미리 내 집!
서울시의 신혼부부 주거 지원 프로그램 ‘미리 내 집’이 작년에 이어 올해도 3500가구를 공급합니다. 오늘 부딩은 ‘미리 내 집 공급: (이렇게 해야) 미리 내 집!’에 대해 다룹니다.
올해도 3500가구 풉니다
작년에 최대 213 대 1의 경쟁률로 신혼부부에게 큰 인기를 끈 ‘미리 내 집’(신혼부부용 장기전세주택Ⅱ), 올해도 서울시가 3500가구를 공급합니다(출처: 서울시, SH). 한데 미리 내 집이 뭐냐고요? ‘내 집이 될 주택을 미리 마련한다’는 뜻으로 ① 서울에 사는 무주택 세대 구성원인 (예비)신혼부부가 ② 시세의 약 70~80% 전세금(단지별로 차이 있음)으로 ③ 최장 20년까지 거주할 수 있고 ④ 2자녀 이상 출산하면 우선매수청구권을 받아 ⑤ 시세의 90%(3자녀 이상은 80%) 가격으로 거주 주택을 매입할 수 있는 장기전세주택입니다.
[ ☑️ Check! ] 입주 후 자녀 1명을 출산하면 소득·자산 요건에 관계없이 2년 단위 재계약이 가능합니다.
올해 공급 단지는?
총 세 차례(3·7·11월)에 걸쳐 공급할 예정입니다. 특히 하반기엔 강남 3구의 재건축 단지 물량도 포함됩니다.
•재건축 단지(올해 공급) → 미성크로바(76가구), 잠실진주(109가구), 청담르엘(미정) 등
•재개발·재건축 공공기여 물량(향후 공급 계획) → 구룡마을, 성뒤마을 등
•그린벨트 해제 구역 활용(향후 공급 계획) → 서초 서리풀지구(1만1000가구)
그런가 하면 입지가 좋은 지역의 물량이 늘었지만, 실수요자 반응은 엇갈립니다. 지난 3차 모집 평균 경쟁률은 38.2 대 1로, 1차(60 대 1)·2차(50 대 1)보다 낮았기 때문입니다. 소형 공급과 보증금 인상이 주요 원인으로 꼽힙니다.
•소형 면적 → 공급 물량 대부분이 전용면적 40㎡ 내외(10평대)로 84㎡(약 32평)는 극히 드물어 선택지가 적었음.
•전세금 부담 → 같은 면적대 보증금이 1차보다 상승함(예: 1차 올림픽파크포레온 49㎡ 3억5000만 원대 → 3차 메이플자이 43㎡ 6억8000만 원대).
(이렇게 해야) 미리 내 집!
미리 내 집의 이모저모를 좀 더 살핍니다.
Q 미리 내 집, 신청 자격은?
A 신혼부부와 예비 신혼부부는 신청할 수 있습니다. 서울에 거주하는 무주택 세대 구성원이어야 하고, 신혼부부는 혼인신고일 기준 7년 이내, 예비 신혼부부는 공고일 기준 6개월 이내 혼인 예정이어야 합니다. 총자산 6억5500만 원 이하, 월평균 소득(세전, 2인가구 기준)은 전용면적 60㎡(약 25평) 이하는 649만8854원(120%) 이하, 60㎡ 초과는 812만3568원(150%) 이하여야 하고요. 신청자와 배우자 모두 공고일 기준 5년 이내에 주택을 소유한 이력도 없어야 합니다.
Q 미리 내 집은 신규 아파트에서만 나올까?
A 신규 아파트뿐만 아니라 기존 주택을 활용한 재공급 물량도 포함됩니다. 예를 들어 3차 모집에선 청량리역해링턴플레이스(59㎡) 같은 재공급 단지가 포함됐습니다. 또 빌라나 오피스텔 같은 매입임대주택도 활용하며, 올 상반기 중엔 서울시가 보유한 가회동 한옥 등도 공급할 예정입니다.
Q 당첨 후 실제 입주까지 얼마나 걸릴까?
A 통상 계약 체결 후 1~2년 내에 입주가 가능합니다. 단, 신규 공급 단지는 준공 지연이나 등기 정리 문제로 입주가 늦어질 수 있습니다. 입주 시점이 중요한 이라면 반드시 체크해보세요!
Q 다른 청약과 중복 신청은 가능한가?
A ‘1세대 1주택 신청 원칙’을 적용합니다. 동일한 모집공고에서 무주택 세대 구성원이 중복 신청하면 모두 무효 처리되며, 배우자가 세대 분리해 각각 신청하는 것도 불가합니다.
Q 청약 신청 전 ‘연습하기’가 가능하다던데?
A SH 홈페이지(www.i-sh.co.kr)에서 ‘청약연습하기’ 서비스를 제공합니다. 가상의 청약 절차를 통해 입력 정보, 서류 제출 등을 미리 체험할 수 있으니 초보자라면 한 번쯤 해보는 게 좋습니다.
서울 거래량, 정점 대비 19%
지난 1월 서울 아파트 매매거래량이 1458건(계약일 기준)에 그쳤습니다(출처: 서울부동산정보광장). 작년 7월 9220건 대비 19.1% 수준입니다. 거래량이 줄며 1월 평균 매맷값도 11억4624만 원으로, 작년 11월 12억3021만 원에서 약 1억 원이 빠졌습니다.
집에서 먼 대학? 월 20만 원 지원
정부가 집에서 먼 대학에 진학한 기초생활수급자와 차상위계층 대학생 4만 명에게 연간 최대 240만 원까지 주거안정장학금을 지원합니다(출처: 교육부, 한국장학재단). 이 사업에 참여하는 255개 대학 소속 학생만 신청할 수 있고, 신청은 3월 18일 오후 6시까지 받습니다.
지방 아파트 ‘0’
전국에서 제일 비싼 50개 단지를 뽑는 ‘KB 선도아파트 50’. 올해 이 리스트에서 지방 아파트가 전멸했습니다(출처: KB부동산). 작년엔 지방 2곳과 마포구 ‘성산시영’ 등이 포함됐지만, 올해는 강남권 아파트가 그 자리를 차지했습니다. “부동산시장이 초양극화로 치닫고 있다”는 진단입니다.
주택연금 가입, 18% 증가
작년 12월 주택연금¹⁾ 신규 가입은 1507건으로, 전달 대비 18.2% 늘었습니다(출처: HF). 3월(1606건) 이후 최다 기록인데, 가을부터 집값이 주춤하자 추가 하락 전에 집을 담보로 연금을 받으려는 수요가 반영됐다는 평입니다. 주택연금 가입자는 집값이 꺾일 때 증가하는 경향을 보입니다.
¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매월 연금을 주는 상품을 말합니다. 2022년 기준 전국 평균 72세에 가입해 3억4500만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 112만 원씩 받는다는 집계가 있습니다.
준공 후 미분양, 10년 만에 최다
작년 말 기준 다 짓고도 팔리지 않은 준공 후 미분양¹⁾ 아파트가 전국에 2만1480가구나 됩니다(출처: 국토교통부). 10년 5개월 만에 2만 가구를 넘겼습니다. 수도권(4251가구)보다 지방(1만7229가구)이 훨씬 많고, 그중 대구는 2674가구로 1위를 기록했습니다.
¹⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고 주택’을 의미합니다.
Q 신혼집은 월세, 내 집은 매도 or 보유?
•가족구성원: 30대 초반 여성
•현재 거주지: 서울시 서대문구(부모님과 거주)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 2억4000만 원(현금 1억7000만 원 + 입주권 5000만 원 + 주식 2000만 원, 예비 신랑과 합산) / 대출 X
•월수입: 약 670만 원(예비 신랑과 합산)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 200만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 구로구, 영등포구
•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 학군 > 상권 > 자연
•고민 내용:
-2018년 지역주택조합에 가입, 검단스타힐스가현숲(전용면적 84㎡)을 분양받아 2027년 4월 입주 예정입니다. 하지만 예비 신부인 저는 서울 강남, 예비 신랑은 경기 안양에서 근무해 검단 아파트 실거주는 불가능한 상황입니다.
-2026년 2월 결혼을 앞두고 있으며, 결혼 직후 빌라나 오피스텔에 1년간 월세로 거주할 계획입니다. 신혼집을 매수하려고 하지만, 검단 아파트를 어떻게 할지 결정하지 못해 아래와 같은 문제로 고민 중입니다.
질문1. 검단 아파트를 2027년 입주 전까지 보유하며 서울에서 월세로 사는 게 나을까요? 아니면 검단 아파트를 되도록 빨리 팔고 더 나은 부동산 투자처를 찾는 게 유리할까요?
질문2. 2년 내 매도 시 세금 부담이 크다던데, 언제 매도하는 게 가장 유리할까요?
질문3. 서울에서 내 집 마련을 고려할 경우, 현시점 투자가치가 높은 지역은 어디인가요?
사연 제공: ji***
A 검단 아파트는 가급적 빨리 파세요
검단 아파트를 정리하고 서울에서 새로운 선택을 하는 게 유리합니다. 단, 매도 후 무주택 상태로 월세를 계속 사는 건 추천하지 않습니다.
보유 중인 검단스타힐스가현숲(2027년 4월 입주, 709가구, 용적률 163%)부터 살펴봅시다. 검단신도시는 인천지하철 1호선 연장으로 교통 여건이 좋아질 예정이지만, 검단스타힐스가현숲은 신도시 핵심 지역에서 벗어난 마전동에 위치합니다.
검단 주요 단지(호반·우미·금호·푸르지오)의 전용면적 84㎡(약 32평) 시세는 7억~8억 원대, 입지가 떨어지는 단지는 6억 원대 수준입니다. 검단스타힐스가현숲이 5억 원대라면 현재 시세 수준이라고 볼 수 있습니다. 프리미엄(P)은 1000만~3000만 원이며, 추가 상승은 검단 인기 단지 가격이 얼마나 오르느냐에 달려 있습니다. 하지만 예비 부부의 출퇴근을 고려하면 실거주는 어려운 상황입니다.
그럼 언제 매도하는 게 유리할까요? 지금 매도하면 양도세 60% 부담이 큽니다. 2년 이상 보유하면 일반세율(6~45%) 적용, 입주 후 2년 보유하면 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있습니다. 하지만 현재 프리미엄이 크지 않다면 2년을 기다릴 필요 없이 빨리 정리하는 것이 낫습니다.
디딤돌대출을 활용하면 서울에서 보유 자금 2억4000만 원으로 6억~7억 원대 아파트 매입이 가능합니다. 실거주를 고려한다면 구로주공1차(구로구), 양평한신·경남아너스빌(영등포구)이 좋습니다. 구로주공1차는 재건축 기대가 있고, 영등포 아파트는 최근 가격이 올랐지만 여전히 접근 가치가 있습니다. 만약 투자 목적이라면 상계주공3단지·중계그린·중계무지개(노원구)를 전세 끼고 매입하는 방식이 유리합니다.
신축 빌라는 절대 추천하지 않습니다. 환금성이 떨어지고, 감가 위험이 커 장기적으로 불리할 가능성이 큽니다. 같은 가격이라면 재건축 기대가 있는 구축 아파트가 훨씬 유리합니다. 다른 전략으로 3기 신도시 청약도 고려해볼 만합니다. 예비 신랑의 청약 자격이 괜찮다면 적극 도전하는 게 좋습니다. 올해 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양 등 본청약이 예정돼 있으며, 혼인 전 배우자가 보유한 주택은 무주택으로 간주되므로 청약이 가능합니다. 주변 시세 대비 저렴한 분양가로 당첨되면 시세차익도 기대할 수 있습니다.
정리합니다. ① 검단 아파트는 가급적 빨리 매도하는 게 유리합니다. 양도세 부담을 줄이려면 2년 보유 후 매도하는 것도 방법이지만, 현재 프리미엄이 크지 않아 굳이 기다릴 필요는 없습니다. ② 실거주용이면 구로·영등포, 투자 목적이면 노원구에서 전세 끼고 매입하는 전략이 가능합니다. ③ 신축 빌라는 피하는 게 좋고, 재건축 가능성이 있는 구축 아파트가 유리합니다. ④ 3기 신도시 청약도 적극 도전해보세요.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
판상형
‘ㅡ’자 또는 ‘ㄱ’자 형태의 아파트 구조입니다. 1970~1980년대에 지은 아파트 대부분이 이 구조죠. 남향 위주 배치가 쉬워 채광과 환기가 뛰어나, 같은 단지 내에서도 타워형보다 가격이 높게 형성되는 경우가 많습니다. 단, 복도식 구조라면 맞통풍이 어려울 수 있습니다.
타워형
‘Y’자 또는 ‘T’자 형태의 아파트 구조입니다. 조망권 확보를 위한 구조라 강이나 산이 있는 지역에서 많이 볼 수 있습니다. 세대별 방향이 달라 같은 단지에서도 일조량이 크게 차이 나며, 판상형보다 세대 간 벽 공유 면적이 적어 이웃 간 소음 스트레스가 덜한 편입니다.
온실
저 여름날이 묻어 있는, 겨울엔 온실로.
사진 제공 | @hamseul_photo
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