월세, 최초 60% 진입

수도권 아파트

매매지수: 94.9 (▲0.03)

전세지수: 89.9 (▲0.04)

지방 아파트

매매지수: 91.6 (▼0.05)

전세지수: 90.9 (■)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

3월 31일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 월세 비중이 처음으로 60%를 넘어섰습니다.

► 임대인·임차인 모두 월세를 택했습니다.

► 5월부턴 전세대출 보증도 축소됩니다.

월세, 최초 60% 진입

처음으로 월세 비중이 60%를 넘어섰습니다. 이젠 임대인뿐 아니라 임차인도 월세를 택하고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘저무는 전세 시대: 월세, 최초 60% 진입’에 대해 다룹니다.

월세, 최초 60% 진입

올해 1~2월, 전국 임대차계약의 61.4%는 월세(반전세 포함)였습니다(출처: 국토교통부). 2021년 41.7%에서, 4년 만에 20%p 가까이 올랐습니다. 서울도 51.1%로, 처음으로 반을 넘겼습니다. 특히 아파트보다 빌라 같은 비아파트 주택에서 두드러졌습니다. 서울 비아파트 주택은 월세 비중이 76.1%, 지방은 82.9%였습니다. 월세는 어느 한쪽이 끌어당긴 게 아닙니다. 임대인과 임차인이 함께 밀고 당긴 결과입니다.

▸ 왜 월세가 늘었을까?

•임대인

→ 금리인하 기조에, 미리 월세로 눈 돌림

•임차인

→ 전세 사기로 보증금 날리느니, 월세가 나음

30대 초반, 월세 17.3% → 21.3%

최근 임대차 흐름만 그런 게 아닙니다. ‘전세로 한 템포 쉬고 자가로 간다’는 공식은 이미 깨졌습니다. 통계청의 ‘생애 과정 이행에 대한 코호트별 비교 연구’에 따르면, 1970년대생이 30대 초반이던 2000년대 초반엔 월세 비중이 17.3%였고, 2018년경 30대 초반이던 1985~89년생은 21.3%였습니다. 과거엔 자가와 월세 사이에 전세라는 완충지대가 있었지만, 최근 세대에겐 그 중간이 사라지고 있습니다.

▸ 30대 초반, 전세 없는 시대

•월세: 21.3%, 전 세대보다 4%p 높음

•자가: 소폭 늘었지만, 부모 도움 없인 쉽지 않음

•전세: 중간지점 역할은 희미해지고 있음

→ 통계청도 “30대 초반의 주거 양극화”를 인정함

정부: 우리도 월세 선호!

임대인은 월세를 원하고, 임차인도 월세를 택하는 지금. 정부도 슬쩍 몸을 틀고 있습니다. ① 5월부터 전세대출 보증¹⁾ 비율을 100%에서 90%로 낮추고 ② 6월부턴 소득 따라 보증 한도를 달리 적용할 예정입니다. 보증이 줄면 대출은 더 까다로워집니다. 결국 전세보다 월세로 가라는 ‘무언의 시그널’인 셈입니다. 정부는 전세대출이 전셋값과 집값을 끌어올리기 전에 손보겠다는 입장입니다.

¹⁾ 전세대출 보증: 임차인이 전세대출을 받을 때 HUG 같은 보증 기관이 은행의 위험부담을 덜어주는 장치입니다. 즉 보증 기관이 ‘보증서’를 발급해주면 은행은 그걸 믿고 임차인에게 전세대출을 내줍니다.

소형 청약, 중대형의 6배

지난해 수도권 전용면적 60㎡(약 25평) 미만 소형 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 33.14 대 1로, 85㎡(약 32평) 초과 중대형(5.45 대 1)의 6배였습니다(출처: 부동산인포). ① 분양가가 낮고 ② 생애최초 특별공급 등과 연계돼 진입이 쉽고 ③ 매매든 임대든 유리하고 ④ 1인·2인가구가 늘어난 영향입니다. 참고로 2023년 전체 가구의 64%는 1인·2인가구였습니다.

생애 첫 집 구매, 43% 증가

지난 2월, 서울에서 생애 첫 집을 산 사람은 4412명, 전월보다 43% 늘었습니다(출처: 법원등기정보광장). 특히 송파구는 335명으로 74% 급증했고, 30대가 절반 가까이였습니다. 당시는 토지거래허가구역 재지정 예측이 없던 터라, 규제 전 서둘러 계약한 수요가 몰렸다는 설명입니다.

경매는 실거주 의무 X

최근 토지거래허가구역(허가구역)¹⁾으로 묶인 강남 3구, 용산구에서 ‘경매 아파트’가 주목받고 있습니다. 경매 아파트는 실거주 의무가 없기 때문입니다. 이에 최근 낙찰된 6건 중 5건은 감정가를 넘겼습니다(출처: 지지옥션). 감정가는 6개월 전 산정되기에 시세보다 낮은 점도 한몫했습니다.

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다. 허가구역을 해제하면 갭투자가 가능해지고, 거래가 늘어나는 사례가 많습니다.

증여보다, 직거래가 이득

집값이 뛰며, 가족 간 아파트 증여¹⁾가 3년 새 47.6% 줄었습니다(출처: 국세청). 그 빈자릴 채운 건 ‘직거래(양도)’였습니다. 작년 하반기엔 가족 간 직거래가 1898건 늘었습니다. 실거래가보다 30% 싸게 팔아도, 3억 원까진 문제없는 제도를 활용한 겁니다. 부의 이전 공식이 바뀌고 있습니다.

¹⁾ 증여: 누군가가 대가 없이 넘긴 재산을 말합니다. 받은 사람이 세금(증여세)을 내며, 최고세율은 50%입니다.

새로 생긴 땅, 여의도 3.6배

지난해 우리 국토 면적이 여의도의 3.6배(10.5㎢)만큼 늘었습니다(출처: 국토교통부). 간척사업 덕입니다. 인천·울산·평택·전남에 항만과 택지가 생겼고, 국토 면적은 2014년부터 해마다 조금씩 넓어지고 있습니다. 전국에서 가장 땅이 넓은 곳은 경북(1만8428㎢)으로, 국토의 5분의 1 가까이 차지했습니다.

Q 가장 비싸질 단지는 어디인가요?

•가족구성원: 30대 중반 여성 1인가구

•현재 거주지: 서울시 서초구 교대 인근 아파트(월세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산 / 부채: 3억5000만 원(예금 2억 원 + 주식 1억 원 + 차량 5000만 원) / 대출 X

•월수입: 1000만 원(향후 증가 가능성 있음)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 600만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 용산구, 성동구

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 자연 > 상권 > 학군

•고민 내용:

-30대 중반 미혼 여성입니다. 전문직이며, 앞으로도 안정적 근로소득이 꾸준히 발생할 것으로 예상합니다. 현재는 회사 근처에 월세(약 100만 원)로 거주 중입니다.

-집을 구매하더라도 당분간은 월세로 살고, 매수한 집은 전세로 돌릴 계획입니다. 따라서 매매가와 전세가의 갭이 적고, 향후 집값 상승 가능성이 높은 투자용 아파트를 최우선순위로 고려하고 있습니다.

-전세 기간과 갱신 기간에 전세금만큼 수익을 얻고, 시세차익까지 기대해 40세 전후에 실거주용 내 집을 마련하는 것이 목표입니다. 월수입이 높은 편이고, 결혼 가능성은 낮아 청약 당첨은 거의 기대하지 않습니다. 이와 관련해 몇 가지 질문을 드립니다.

질문 1.

아래 세 후보 중, 5년 내 시세 상승 가능성이 가장 높은 곳은 어디인가요? 우선순위를 매긴다면 어떤 순서로 추천하실 수 있을까요?

질문 2.

이번 갭투자 매수를 통해 전세 수익과 시세차익을 확보한 뒤, 40세 전후에 실거주용 집을 마련하려는 전략이 현실적으로 가능한 시나리오일까요?

▸ 매수 고려 중인 선택지 리스트

1. 한남아이파크(도시형)(21평) / 8억4000~13억 원

•매매가와 전세가 갭이 작음 •전세 수요 많음 •도시형생활주택 •매매가 상승 여력은 의심됨

2. 금호한신휴플러스(24평) / 10억6000~12억3000만 원

•매매가와 전세가 갭이 작음 •금호역·신금호역 더블역세권 •전세 수요 많음 •언덕 위 위치

3. (광진구)청구(27평) / 10억9000~11억5000만 원

•동서울터미널 개발 호재 있음

사연 제공: so***

A 청구, 금호한신휴플러스, 한남아이파크 순으로 살피세요

언급하신 세 아파트 중 투자가치를 기준으로 두면 ‘청구 > 금호한신휴플러스 > 한남아이파크’ 순으로 추천합니다.

청구와 금호한신휴플러스는 확실한 개발 호재는 없지만, 부동산시장이 움직이면 덩달아 오르는 탄력성 좋은 아파트입니다. 한마디로 랜드마크급은 아니지만, 시장 흐름을 잘 타는 편입니다.

특히 고점 대비 가격이 떨어진 매물을 잡는 게 중요한데, 금호한신휴플러스는 최근 신고가를 찍었고 청구는 고점의 약 90% 선이라 접근성이 좋습니다.

만약 ‘몸테크’(대출로 산 집에서 버티며 시세차익을 노리는 방식)가 가능하다면, 재건축이 진행 중인 아래 단지도 눈여겨볼 만합니다.

•용산구: 삼각(맨션)

•마포구: 성산시영

•영등포구: 신길우성2차

지금 세운 투자전략은 충분히 현실적이고 실행 가능한 시나리오입니다. 높은 월수입을 최대한 활용해 자본을 쌓고, 5년 후 투자한 아파트의 시세차익으로 더 좋은 집으로 업그레이드하는 건 전형적인 투자법입니다.

다만 계획은 어디까지나 계획이라 시장 상황과 개인 사정에 따라 5년이 10년이 될 수도, 혹은 더 빠른 기회를 잡을 수도 있습니다. 그러니 시장 상황을 꾸준히 점검하며 유연하게 대응하는 게 가장 중요합니다.

현재 부동산시장은 서울과 지방의 격차가 극심합니다. 최근 토지거래허가구역 재지정 이후 사례에서 보듯, 강남 3구와 용산은 규제가 있어도 오르고 없어도 오릅니다. 인구가 줄면서 수요자가 더 안정적이고 확실한 지역을 선호하기 때문입니다. 가격 급등 후 시장이 잠시 숨을 고르는 지금이 오히려 좋은 투자 타이밍입니다.

집값이 오를 땐 ‘포모(FOMO: 기회를 놓칠까 두려워 급하게 추격 매수)’로 가격이 뛰고, 보합세일 땐 ‘풉(FOOP: 고점에 살까 걱정하며 타이밍을 놓치는 심리)’ 때문에 주저하게 됩니다. 결국 내 집 마련에서 가장 중요한 건 복잡한 고민보다 본인의 상황과 목표에 맞춰 결단력 있게 투자하는 겁니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.