수도권 아파트
매매지수: 94.8 (▼0.03)
전세지수: 89.8 (▼0.01)
지방 아파트
매매지수: 92.0 (▼0.05)
전세지수: 90.9 (▼0.01)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
1월 13일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 전국 아파트 실거래가지수가
► 7개월 만에 하락세로 돌아섰습니다.
► 집값 ‘상저하고’ 전망이 떠오릅니다.
올해도 상저하고?
전국 아파트 실거래가지수가 작년 4월 이후 7개월 만에 하락세로 돌아섰습니다. 오늘 부딩은 ‘실거래가지수 하락: 올해도 상저하고?’에 대해 다룹니다.
7개월 만에 하락
작년 11월 기준 전국 아파트 실거래가지수¹⁾가 0.37% 하락했습니다(출처: 한국부동산원). 7개월 만의 하락입니다. 올해 부동산시장의 향방을 두고 의견이 분분하지만, 수치상으론 11월부터 작년 집값 상승장의 분위기가 꺾인 것으로 볼 수 있습니다. ① 고금리가 길게 이어지며 매물이 쌓이고 ② 대출 규제가 심해지며 거래가 줄었고 ③ 그 결과 실거래가가 이전보다 낮아졌다는 분석입니다.
[ ☑️ Check! ] 오는 2월 15일 발표하는 2024년 12월 실거래가지수는 하락 폭이 더 클 것으로 시장은 보고 있습니다.
¹⁾ 실거래가지수: 한국부동산원이 지자체에 신고된 모든 주택의 실거래가를 집계해 만드는 지수입니다. 실제 거래 가격을 바탕으로 동일 단지, 동일 주택형의 이전 거래 가격과 비교해 산출합니다. 거래일이 아닌 ‘계약일’ 기준으로 시장 흐름을 읽는 척도로 신뢰도가 높다는 평을 받습니다.
경기, 인천도 하락
작년에 지방과 달리 견고한 상승세를 보인 서울을 포함한 수도권 평균치(-0.3%)도 줄었습니다. 그 디테일은 다음과 같았습니다.
서울
•도심권(용산·중·종로구)은 -0.67%로 하락 폭이 가장 큼
•동북권(광진·성동·동대문구 등)은 +0.04% 소폭 상승함
•동남권(강남·서초·송파구 등)은 +0.83%로 크게 올라 평균치를 견인함
경기·인천
•경기는 -0.54%, 인천은 -0.64% 하락함
•인천은 작년 9월부터 3개월째 지수가 하락함
이 같은 수도권 아파트값 하락 흐름이 올해 부동산시장에 어떤 영향을 줄지 관심이 쏠리고 있습니다.
올해도 상저하고?
한편 부동산시장, 특히 서울 아파트 시장에서 지난 몇 년간 회자된 키워드가 있습니다. ‘상저하고(上低下高)’입니다. 상반기엔 하락 혹은 약보합, 하반기에 반등 또는 상승 흐름을 보인다는 얘깁니다. 다음과 같이 말입니다.
•2020년: 상반기 +0.07%, 하반기 +0.79%
•2021년: 상반기 +2.29%, 하반기 +4.20%
•2022년: 상반기 -0.19%, 하반기 -7.03%
•2023년: 상반기 -3.96%, 하반기 +1.64%
•2024년: 상반기 +0.48%, 하반기 +3.95%
이렇게 된 원인요? 정부는 지난 몇 년간 집값이 조금만 오를 기미가 보여도 규제를 강화했습니다. 반면 규제가 지나쳐 시장이 얼어붙으면, 곧바로 신생아특례대출 같은 정책대출 확대 등을 통해 매수세를 살렸죠. 여기에 올해 금리인하나 주택 부족에 대한 걱정까지 겹치면 매수세가 되살아날 거란 전망도 나옵니다. 올해도 이런 상저하고 패턴이 이어질까요?
‘도생’ 5층 이상 가능
1월 21일부터 도시형생활주택(도생)¹⁾의 건축면적 제한을 완화합니다(출처: 국토교통부). 그간 전용면적 60㎡(약 25평) 이하만 5층 이상으로 지을 수 있었지만, 앞으로는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하도 가능해집니다. 이에 3·4인가구가 살기 편한 대형 도시형생활주택이 더 많이 생길 거로 보입니다.
¹⁾ 도시형생활주택: 가구당 전용면적 85㎡(약 33평) 이하로 구성된 300가구 미만 단지형 빌라입니다. ‘단지형 연립주택’과 ‘원룸형’ 두 종류로 구분되며, 청약통장 없이 청약이 가능합니다. 도심 공급을 늘리기 위해 규제를 완화한 주택 유형으로, 분양가상한제 대상에서 빠집니다.
분양가의 20%가 기본?
최근 강남권 청약 단지에서 분양가의 20%를 계약금으로 요구하는 사례가 늘고 있습니다. 보통 10%를 요구하는데 그 2배를 내야 하는 겁니다. 그럼에도 당첨 시 큰 시세차익이 기대돼 청약 경쟁률은 치솟고 있습니다. 계약금 비중이 커지며 ‘현금 부자’만 유리해졌다는 비판이 나옵니다.
외국인 매수 66%는 중국인
작년에 국내 아파트와 땅, 건물 등 부동산을 산 외국인이 1만7000명을 넘어섰습니다(출처: 법원등기정보광장). 전년 대비 약 12% 늘었습니다. 특히 그중 약 66%는 중국인이며, 이들이 가장 많이 부동산을 산 지역은 경기 부천시 원미구(817명), 화성시(745명), 안산시 단원구(649명) 등이었습니다.
71%는 강남 3구에 청약
작년에 서울 1순위 청약자 중 71%(42만8416명)는 강남 3구 아파트에 몰렸습니다(출처: 부동산인포). 분양가상한제¹⁾를 적용해 당첨 시 수억 원의 시세차익이 기대되기 때문입니다. 올해도 강남권 청약 경쟁은 더 치열해질 전망입니다. 반면 지방은 여전히 경쟁률이 저조할 것으로 보입니다.
¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 2025년 1월 현재 서울 강남 3구와 용산구, 3기 신도시 같은 공공택지 등에서 분양하는 아파트에 이를 적용합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.
광명 0.17% 하락
경기 광명시 아파트값이 눈에 띄게 하락하고 있습니다. 1월 둘째 주(13일 기준) 아파트값이 전주 대비 0.17% 떨어졌는데, 평택(-0.20%)과 광주(-0.26%)를 빼면 수도권에서 가장 크게 하락한 수치입니다(출처: 한국부동산원). 2027년까지 1만7405가구의 신축 단지 공급을 앞두고 입주장¹⁾을 겪고 있다는 분석입니다.
¹⁾ 입주장: 새 아파트 공사가 끝난 뒤 입주하는 시점까지, 즉 이 시기의 ‘시장’을 말합니다. 이 시기, 거래가 가능한 물건이 한 번에 몰려 주변의 매매·전월세 가격은 내려가는 경향이 있습니다.
〈수도권〉
•서울 아파트값 3주째 보합
•서울 아파트 전셋값 하락세에서 보합 전환
•서울 대출 규제로 주택매매 소비심리지수 5개월째 하락
•강동 ‘암사역사공원’ 2026년 1단계 완공 추진
•서초 땅값 1조 원 서울고속버스터미널 재개발 추진
•송파 ‘잠실 토지거래허가구역 해제’에 행정력 집중
•용산 ‘한남4구역’ 시공사로 삼성물산 선정
•은평 ‘전세권설정 등기비용 지원사업’ 확대
•경기 남부광역철도 포함 40개 철도사업 정부 건의
•성남 판교에 일자리 연계 지원주택 304가구 공급
•시흥 ‘알콩달콩 사회주택’ 입주자 모집(~2월 28일)
•오산 LH, 청년·신혼부부 임대주택 2500가구 공급 추진
〈지방〉
•부산 해운대 지방 노후계획도시 재건축 선도지구 1호 지정 유력
•부산 수영만요트경기장 재개발 5월 말 착공 추진
•울산 ‘KTX역세권 복합특화단지’ 등 토지거래허가구역 재지정
•광주 ‘어등산관광단지’ 개발사업 순항
•광주 ‘화정아이파크 붕괴’ 책임자 5명 징역 2~4년 선고
•청주 1년 이상 방치된 빈집 정비사업 추진
•당진 무주택 임차인 전세보증금반환보증료 최대 30만 원 지원
•군산 노후 아파트 개보수 비용 단지당 최대 3000만 원 지원
•경남 도내 2위 중견 건설사 ‘대저건설’ 법정관리 신청
〈해외〉
•미국 30년 만기 고정형 주담대 평균 금리 7.09%로 작년 5월 이후 최고
•미국 높은 주거비, 캘리포니아 산불, 혹한으로 부동산 거래 대폭 감소
•미국 캘리포니아 산불 피해 이후 치솟는 임대료로 시민 이중고
•미국 지난해 압류 부동산 32만 건으로 2010년 대비 약 90% 감소
•중국 지난해 부동산개발 투자 10조300억 위안(약 1990조 원)으로 전년 대비 10.6% 감소
•영국 런던 외국인 소유 주택 중 13.7%는 중국 홍콩 주민 소유로 최다
•스페인 주택 부족에 비EU 시민 집 구매 시 최고 100% 세금 부과 추진
•덴마크 그린란드 트럼프의 ‘그린란드 매입’ 발언에 시민들 분노와 호기심 교차
•일본 도쿄 중심부 2024년 4분기 A급 오피스 임대료 전년 동기 대비 4.2% 상승
외국인 집주인이 떼먹은 123억 원
최근 3년 반 동안 외국인 임대인이 보증금을 123억 원이나 돌려주지 않았습니다(출처: 엄태영 의원실). 미반환 사고 주체는 중국인 41%, 미국인 34.6%, 캐나다인 8.7%로 나타났습니다. 이들은 국내에서 부동산을 살 때 LTV나 자금조달계획서 같은 규제를 거의 피하고 있는데, 이것이 투기성 거래로 이어진다는 지적도 있습니다. 전문가들은 해외처럼 외국인의 부동산 거래에 세금 부담을 늘리거나, 취득 자격을 제한하는 규제가 필요하다고 말합니다. 외국인의 국내 부동산 거래, 어떻게 보세요?
등기사항전부증명서
‘부동산 족보’라고 이해하면 쉽습니다. 부동산에 대한 소유권, 부동산을 담보로 받은 대출 여부 등을 모두 적어놓는 장부죠. 부동산 소유자가 아니어도 인터넷등기소에서 발급받을 수 있습니다.
소유권이전등기
부동산의 소유권에 변동이 생기면 이를 등기사항전부증명서에 기록하는 절차입니다. 가령 집을 산 후 꼭 필요한 과정이며, 이걸 하지 않으면 법적으로 집은 여전히 매도인의 소유로 남게 됩니다.
어부처럼
바다가 잠잠해지길 기다리는 요즘.
사진 제공 | @ordinary__happiness
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