[1] 임대차 2법 시행 4년을 맞아
[2] 올 하반기 전셋값이 급등할 수 있단 우려와
[3] 예상만큼 오르지 않을 거란 분석이 공존합니다.
예상만큼 오르지 않을 수도
임대차 2법 시행 4년을 맞아 전셋값이 더 오를 거란 우려가 있지만, 반론도 만만치 않습니다. 오늘 부딩은 ‘임대차 2법 시행 4년: 예상만큼 오르지 않을 수도’에 대해 다룹니다.
전셋값 곧 급등할까?
2020년 7월 31일 시행한 임대차 2법(계약갱신청구권제¹⁾, 전월세상한제²⁾). 이 법이 곧 시행 4년을 맞습니다. 서울 아파트 전셋값이 61주째 상승(한국부동산원 통계 기준)하는 상황에서 향후 전셋값이 급등할 수 있단 우려가 나옵니다. ① 올 하반기부터 계약갱신청구권(이하 갱신권)을 쓴 전세 매물의 계약이 끝나며 ② 4년 치 전셋값을 한 번에 올린 매물이 늘어날 거란 주장입니다.
¹⁾ 계약갱신청구권제: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.
²⁾ 전월세상한제: 임대인이 기존 임대차계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도입니다.
예상만큼 오르지 않을 수도
반론도 있습니다. ① 임차인이 갱신권을 쓴 시기가 임대차 2법 시행 직후부터 분산돼 ② 향후 신규 전세 매물이 나와도 전셋값 ‘급등’은 없을 거란 주장입니다. 임대차 2법 시행 직후 갱신권 사용 건수가 많고, 점점 감소한 서울 아파트 임대차계약 통계가 그 근거입니다(△2022년 1분기 1만5214건 △2022년 4분기 8667건 △2023년 1분기 6017건 △2024년 1분기 5713건_출처: 국토교통부).
check! 갱신권 사용 건수가 법 시행 이후 점차 줄어든 이유요? 2021년 하반기부터 부동산시장이 침체되며 역전세가 늘었기 때문입니다. 즉 전셋값이 계약 당시보다 떨어지는 역전세가 급증한 상황에서 임차인은 굳이 갱신권을 쓸 필요 없이 합의갱신을 한 것.
다른 불안 요소는?
물론 임대차 2법이 아닌 ‘다른 수요’ 증가로 향후 시장이 불안해질 수 있다는 의견은 있습니다. △빌라 전세 사기 여파로 사람들이 아파트 전세로 몰리고 △대출금리 하락세로 아파트 전세 수요가 늘고 있는 데다 △신생아특례대출(전세자금대출)¹⁾ 이용자가 증가했다는 겁니다. 이에 ① 전세 공급 확대 ② 무리하게 대출받은 아파트 전세 수요에 대한 대책 등이 필요하다는 주장이 나옵니다.
¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 전세자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 3억6100만 원 이하 ③ 연 소득 2억 원 이하 무주택 가구에 ④ 최저 연 1.1% 금리로 최대 3억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 수도권 5억 원, 지방 4억 원까지).
갱신권, 묵시적 갱신, 합의갱신의 차이?
임대차계약이 끝나 이를 연장하는 갱신법의 주요 특징을 살핍니다.
▶계약갱신청구권: △전세 계약을 2년 더 연장할 수 있고, 계약해지권도 생김 △임대인이 재계약에 동의하지 않을 경우 임차인의 의사 표시만으로 계약이 체결됨(문자메시지, 카톡 등으로 의사를 표시해도 증거로 법적 효력이 있음) △보통 전셋값을 내릴 땐 사용하지 않음
▶묵시적 갱신: △기존 계약 그대로 임대차계약을 갱신함 △임대인이 뒤늦게 인식하고 갱신 거절 의사를 표해도 소용없음 △계약갱신청구권을 아낄 수 있는 데다 언제든 계약 해지를 통지할 수 있는 계약해지권도 생김(계약 해지 통보 시 임대인은 3개월 안에 보증금을 내줘야 함)
▶합의갱신: △서로 합의하에 계약을 연장함 △주로 전셋값 하락기에 이용함 △임차인은 계약기간을 지켜야 하고, 만약 중간에 나가야 한다면 임대인과 합의해야 함(임차인이 중개수수료 부담) △계약갱신청구권은 그대로 남아 있지만 계약해지권은 쓸 수 없음
원룸 평균 월세 70만 원
올 6월 서울 원룸(전용면적 33㎡ 이하, 보증금 1000만 원 기준) 평균 월세는 70만 원으로 나타났습니다(출처: 다방). 평균 월세가 가장 높은 곳은 용산(94만 원)이었으며 △강남(93만 원) △중랑(82만 원) △양천(82만 원) △동대문(78만 원) △관악∙마포(75만 원) 등이 그 뒤를 이었습니다.
전세 사기 주택 매입비 4조2000억 원
LH가 전세 사기 피해 주택을 매입하는 데 4조2000억 원이 들 거란 추산이 나왔습니다(출처: 국토교통부). “전세 사기 피해 주택의 경매 차익으로 피해자의 보증금을 보전하자”는 국민의힘의 전세사기특별법 개정안 발의에 따른 겁니다. 단, 4조 원대 재정이 쓰이는 건 아니라는 주장입니다. 피해 주택이 LH의 자산으로 잡히고, 추후 이를 공공임대주택으로 전환하기 때문이라고.
서울 0.55% 상승, 세종 4.85% 하락
서울과 지방 아파트값의 양극화가 이어지고 있습니다. 가령 올 상반기 서울 아파트값 누적 상승률은 0.55%로 전국 1위의 상승폭을 보인 반면, 입주 물량과 미분양 물량이 쌓인 세종과 대구는 같은 기간 각각 4.85%, 2.56% 떨어져 전국 하락률 1, 2위를 기록했습니다(출처: 한국부동산원).
주담대 금리 하락세
주택담보대출(주담대)¹⁾ 금리가 하락세입니다. 7월 19일 5대 시중은행의 고정형 주담대 금리는 연 2.840∼5.294%로 7월 5일(연 2.90∼5.37%)보다 상·하단이 각각 0.076%p, 0.06%p 낮아졌습니다. 가계대출을 억제하려는 금융당국의 압박에 은행이 가산금리(은행의 마진)를 올렸지만, 미국의 금리인하 기대감에 시장금리(금융시장에서 수요와 공급에 따라 결정되는 금리)가 하락한 영향입니다.
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.
6월 거래량 7000건 돌파
올 6월(6월 24일 기준) 서울 아파트 매매거래량이 7145건을 기록했습니다(출처: 서울부동산정보광장). 집값 상승세가 거세던 2020년 12월(7745건) 이후 최고치입니다. 시장 침체로 2022년 말 월 1000건에도 못 미친 거래량은 올 5월 3년 만에 5000건을 넘어섰고, 한 달 만에 7000건을 웃돌았습니다.
수성동계곡 앞 마을버스와 광화문 풍경
#15 종로09번 마을버스
서촌에 살다 보면 차를 타고 다니는 것보다 걷는 시간이 월등히 많아진다. 좁은 골목길과 경사진 언덕을 오르내리는 지형 때문에 차를 움직이는 게 꽤나 번거롭다. 걷기엔 먼 곳이나 시내 쪽으로 나갈 땐 마을버스 ‘종로09번’을 애용한다.
적어도 하루에 한두 번은 타는 이 작은 버스는 내 발이 되어주기도 하지만, 때론 동네에 대한 일종의 연대감을 느끼게 해주는 소중한 수단이다. 이따금 동네 친구를 마주치기도 하고, 주말의 광화문 시위 소식을 듣게 되는 곳도 '버스 안'이다.
집이 있는 수성동계곡에서 출발해 경복궁역과 광화문, 시청, 남대문을 경유하는 노선은 내 동선에도 최적이다. 큰 불편함 없이 종로 생활권의 일상을 유지하게 해주는 마을버스는 그래서 늘 소중하다.
가끔 일정 때문에 강남이나 어느 먼 동네를 다녀올 때, 세종대로에서 좌회전하며 둥글게 솟아오른 인왕산을 마주한다. 광화문 담벼락을 끼고, 원경으로 펼쳐진 산 풍경을 마주할 때면 나는 일종의 안도감마저 느낀다. ‘동네’에 이르렀을 때 본능적으로 느끼는 편안함 같은 거다. 아파트 단지로 진입할 때 느끼는, 안과 밖을 차단하는 긴장감과는 다른 종류의 것. 언제든 넉넉하게 우리를 품어주고 이웃해 정답게 살자고 하는 산세의 너그러움, 광화문 정류장에서 마을버스를 기다리는 이유다.
선분양제
주택을 짓기 전 분양하는 겁니다. 건설사 입장에서 장점은 주택을 짓기 전에 큰돈을 확보할 수 있다는 것. 소비자 입장에서 장점은 공사가 상당 부분 진행된 주택(후분양제)을 사는 것보다 비교적 저렴하다는 겁니다. 많은 이가 이것이 한국에만 있는 걸로 알지만 미국, 영국, 호주 등에도 존재합니다.
후분양제
주택을 60~80% 짓고 나서 청약을 통해 입주자를 모집하는 제도입니다. 주택을 짓기 전 분양해 입주 예정자가 내는 계약금과 중도금 등으로 공사비를 충당하는 선분양제와 반대되는 개념입니다. 실물에 가까운 주택을 직접 확인하고 구매할 수 있는 장점이 있습니다.
흑석11구역
사라질, 사라진 것에 관한 기록.
사진 제공. @seoul_soozip
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