수도권 아파트
매매지수: 94.8 (▼0.03)
전세지수: 89.8 (▼0.01)
지방 아파트
매매지수: 91.9 (▼0.07)
전세지수: 90.9 (▼0.01)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
1월 20일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 서울시가 토지거래허가구역을 해제합니다.
► 투기 수요가 몰릴 거란 우려가 나옵니다.
► 집값이 높아 영향이 없을 거란 분석도 있습니다.
어딜 풀고, 어디는 못 풀까?
서울시가 토지거래허가구역 해제 수순에 돌입합니다. 미묘한 시장 변화가 예상됩니다. 오늘 부딩은 ‘토지거래허가구역 해제: 어딜 풀고, 어디는 못 풀까?’에 대해 다룹니다.
토지거래허가구역 곧 풉니다
집과 땅을 일정 규모 이상 사려면 주택 기준 2년 실거주와 함께 구청장의 허가가 필요해 ‘갭투자’를 차단해온 토지거래허가구역. 오세훈 서울시장이 압구정·잠실·여의도·성수·목동 등 서울 면적의 10.78%(65.25㎢)를 규제하는 이 구역 해제를 검토 중입니다. 집값 폭등 방지용으로 도입했지만, 최근 안정세로 접어들어 실효성이 낮아졌다는 판단에섭니다. 그간 어떤 효과와 한계가 있었느냐고요?
•효과: 투기 수요 차단 + 단기적 집값 하락
•한계: 재산권 침해 논란 + 풍선효과 + 임차인이 밀려나는 문제
[ ☑️ Check! ] ‘토지’거래허가구역인데 왜 집 살 때도 허가를 받아야 하느냐고요? 집을 지은 땅의 대지 지분이 포함되기 때문입니다. 주거지역은 6㎡(약 2평) 이상이면 허가가 필요해 사실상 대부분의 집이 대상입니다.
어딜 풀고, 어디는 못 풀까?
‘행정동’ 단위로 토지거래허가구역 해제를 검토한다는 후문입니다. 또 지역별 투자수요를 따져 풀 곳은 풀고, 유지할 곳은 유지한다는 기조랍니다. 전문가들이 예상한 해제 가능 지역과 해제하기 어려운 지역은 다음과 같습니다.
풀 가능성이 높은 지역
•대치1동, 잠실3동: 투기 수요 적음
•잠실2동, 잠실5동: 재건축 단지 없음
풀기 어려운 지역
•압구정동: 재건축 단지 밀집
•목동: 재건축 단지 밀집, 학군 수요 많음
•여의도동: 재건축 진행 중
•성수전략정비구역: 지분 쪼개기 등 투기 우려 높음
나와 무슨 상관?
이 지역에 전세로 거주한다면 ‘실거주 의무’ 규제 완화로, 전세 매물이 얼마나 늘고 보증금이 얼마나 오를지 주의해야 합니다. 이미 집을 가진 이들은 자산가치나 임대료가 더 오를 가능성을 기대할 수 있고요. 단, 대출 규제 등으로 토지거래허가구역을 풀어도 시장이 곧장 뜨거워지진 않을 거란 전망도 있습니다. 결국 ‘해제’ 이후 이 지역이 안정적 주거지로 자리 잡을지, 아니면 투기 수요가 몰릴지는 좀 더 지켜봐야 한다는 풀이입니다.
피해자 713명 구제 확정
정부가 사업 취소로 피해를 본 민간분양 사전 청약¹⁾ 당첨자의 지위를 유지하기로 했습니다(출처: 국토교통부). 해당 단지에 아파트를 다시 분양할 때 이들에게 특별공급보다 먼저 기회를 주는 겁니다. 이로써 사전 청약 취소 단지 7곳의 피해자 713명이 입주 기회를 유지할 수 있게 됐습니다. 단, 경기침체로 새 사업자의 빠른 참여는 불확실합니다.
¹⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 분양 물량의 당첨자를 선정해 청약 수요를 분산하려던 제도입니다. 무주택 조건만 유지하면 본청약에서도 자동 당첨이 확정되었으나, 본청약 지연과 분양가 상승 등으로 현재는 폐지되었습니다.
서울에도 6000만 원 마피 등장
지방뿐 아니라 서울에서도 분양권¹⁾ ‘마피’ 거래가 늘고 있습니다. 경기 불황 탓입니다. 동작구와 강북구의 신축 단지에선 분양가보다 6000만 원 낮은 가격에 거래된 사례도 있었습니다. “입주를 앞두고 잔금 마련이 어려운 이들이 분양권을 급히 처분하고 있다”는 분석이 나옵니다.
¹⁾ 분양권: 새 아파트나 오피스텔 청약에 당첨되면 주어지는 권리입니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 받을 수 있는 ‘입주권’과는 다르니 헷갈리지 마세요!
702만 원 벌고, 6억7000만 원 보유
학령기 자녀가 있는 40대 후반 가구는 월평균 702만 원을 벌고, 6억7000만 원의 자산을 보유했다는 보고서가 나왔습니다(출처: 하나금융연구소). 유자녀 가구는 무자녀 가구보다 부동산 자산(5억6493만 원 vs 4억5626만 원)이 많았습니다. 자녀 유무에 따른 부동산 자산 차이가 눈에 띕니다.
중도상환수수료 대폭 인하
은행들이 만기 전에 갚는 대출금에 부과하던 중도상환수수료¹⁾를 낮췄습니다. 주택담보대출(주담대) 고정형 수수료율은 KB국민은행이 0.58%로 가장 낮고, 전세대출은 우리은행이 0.52%로 최저였습니다. 기존 5대 시중은행의 주담대 고정형 평균 수수료율은 1.40%였지만, 1월 13일 이후 대출부터 인하된 수수료율이 적용됩니다.
¹⁾ 중도상환수수료: 대출자가 만기 전 대출금을 미리 갚을 때 금융회사가 부과하는 수수료입니다. 주택담보대출의 경우 2025년부터 수수료율이 대폭 인하됐습니다.
사전점검에 제3자 불가?
건설사들이 신축 아파트 사전점검¹⁾에서 안전을 이유로 제3자 동행을 막으며 입주자의 불만이 커지고 있습니다. 법적으로 동행은 가능하지만, 시공사의 제한도 허용돼 갈등이 반복되고 있습니다. 법적 근거의 공백 속 혼란이 계속되지만, 정부의 대처는 더딘 상황입니다.
¹⁾ 사전점검: 새 아파트 입주 전 하자를 확인하고 시공사에 보수를 요구하는 절차입니다. 입주 45일 전에 ‘이틀 이상’ 진행해야 하나, 공사를 끝내지 않은 상태에서 진행해 하자 확인이 어렵다는 민원이 많습니다.
Q 지금 살까요, 2~3년 후에 살까요?
•가족구성원: 30대 초중반 여성(1인가구)
•현재 거주지: 서울시 강서구 소재 원룸(월세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 1억3000만 원(주식 5000만 원 + 전세보증금 4000만 원 + 현금 4000만 원) / 대출 X
•월수입: 150만~250만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 250만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 강서구
•내 집 마련 우선순위: 교통>투자>자연>상권>학군
•고민 내용:
-현재 서울 강서구 소재 원룸에 거주하고 있으며, 2025년 7월 월세 계약이 만료됩니다.
-2025년 하반기에 결혼을 앞두고 예비 신랑과 함께 1.5룸 또는 투룸 신혼집으로 이사할 계획입니다. 참고로 2027년, 2029년에 자녀 출산 계획이 있습니다.
-두 사람 모두 강서구 가양동 인근에서 근무 중으로, 직주근접이 집을 선택할 때 가장 중요한 요건입니다.
-단, 부동산시장 전망을 고려해 올해 소형 아파트를 매수하는 것이 좋을지, 아니면 돈을 더 모아 2~3년 후 더 넓은 아파트를 매수하는 것이 좋을지 고민하고 있습니다. 아래는 매수를 고려 중인 선택지의 장단점을 정리한 내용입니다. 무엇이 가장 나은 선택일까요?
검토 중인 선택지
1. 가양2단지성지(49㎡, 아파트 매수)
시세: 4억9000만~5억5000만 원 대출: 최대 3억5000만 원 월 상환액: 약 140만 원 장점: 직주근접 및 한강 변, 1500가구 이상 대단지로 장기적 투자가치 기대, 2년 거주 후 매도 시 무주택 상태로 돌아가 예비 신랑의 생애최초·신혼부부·다자녀 특별공급 조건 활용 가능 단점: 49㎡(15평) 소형 면적으로 자녀 출산 시 장기 거주가 어려울 수 있음
2. 강서구 빌라(빌라 매수)
시세: 약 3억 원 대출: 약 2억6000만 원 월 상환액: 약 110만 원 장점: 무주택 기준 완화로 빌라 소유자도 청약 특별공급 요건 충족 가능, 가양2단지성지 대비 넓은 면적으로 자녀 1명과 함께 장기 거주 가능 단점: 매도 시 유동성 문제(매도 불확실), 향후 청약 또는 아파트 매수 시 대출 부담 및 상환 우려
3. 강서구 10평대(전세)
대상: 아파트, 오피스텔, 빌라 시세: 약 2억 원 대출: 2억 원(청년버팀목전세대출) 월 상환액: 약 45만 원 장점: 직주근접 및 월 고정비용 저렴, 2년간 목돈을 모으기에 적합 단점: 전세 거주로 내 집 마련 시점 지연 가능, 부동산 가격 상승 시 추가 자금 부담
사연 제공: sj***
A 지금 소형 아파트를 사세요
서울 강서구 빌라 매수는 비추천합니다. 강서구 빌라 밀집 지역(특히 화곡동)은 공급이 많고, 전세 사기 및 역전세 문제로 신뢰도가 매우 낮습니다. 또 서울에서 상대적으로 땅값이 저렴해 신축 빌라 공급이 계속 늘어날 가능성도 높고요. 결국 빌라는 가격탄력성이 낮아 투자수익률이 기대에 못 미치며, 환금성까지 낮아 필요할 때 원하는 가격에 팔기 어렵습니다. 재개발 가능성이 있다면 예외지만, 재개발은 예측 불가능하므로 계획에 포함시키는 건 위험합니다.
넓은 공간에 거주하길 원한다면 차라리 강서구 빌라 전세나 월세를 추천합니다. 전세를 선택한다면 전세가율이 70%를 넘지 않는 조건에서 전세보증금반환보증 가입 여부와 임대인 ‘체납 여부’를 꼭 확인해야 하고요. 의심스러운 점이 있다면 최우선변제금 이하 보증금으로 월세를 택하는 것도 방법입니다.
아파트를 선택한다면 미리 알아본 가양2단지성지(1992년식, 1624가구, 용적률 195%)도 괜찮습니다. 근데 저라면 가양2단지성지에서 멀지 않은 양천구 신월시영(1988년식, 2256가구, 용적률 132%)도 알아보겠습니다. 가양2단지성지보다 재건축 속도가 빠르고 내재가치도 높아 사업성이 좋기 때문입니다.
한편 자녀 출산 계획(2027년, 2029년)에 따라 자녀 교육 환경이 중요해지는 시기는 초등학교 3학년 이후입니다. 그걸 고려하면 지금은 직주근접과 거주 안정성이 더 중요한 시기죠. 부동산시장 흐름을 보면 2025년이 내 집 마련 적기일 가능성이 큽니다. 현재 시장은 조정기(2022년~)로, 상승장 진입은 2027~2028년으로 예상합니다.
금리, 정책, 정치 등 변수는 많지만, 내 집 마련 후 평균 7년 이상 보유하는 걸 고려하면 전세를 끼든, 실거주를 하든 자금에 맞는 소형 아파트를 구입하는 게 좋습니다. 단, 예상치 못한 경제 변동성으로 원리금 상환 부담이 2배로 늘어나도 허리끈 졸라매고 3년 이상 버틸 수 있는 자금계획은 필수입니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 1월 31일~2월 6일
•래미안 원페를라 ★★★★★(5/5)
GOOD: “시세보다 5억 원 싼 분양가 + 최고 입지.”
BAD: “84㎡ 기준 계약금만 4억5000만 원.”
•부천 중앙하이츠 심곡 102동 ★(1/5)
GOOD: “부천에서 드문 신규 분양.”
BAD: “후분양으로, 입주까지 남은 시간은 딱 한 달.”
•양주 영무예다음 더 퍼스트 ★(1/5)
GOOD: “장점⋯?”
BAD: “상권과 학교가 없는 고립된 입지.”
•한양립스 에듀포레 ★(1/5)
GOOD: “초품아 + 광주 평동산단 직주근접.”
BAD: “침체의 늪에 빠진 광주 부동산시장.”
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
갭투자
전세를 활용한 부동산 투자 방식입니다. 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 높을수록 갭이 적은 게 특징. 소액의 투자금으로 아파트 등을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.
갭 메우기
아파트값을 얘기할 때 쓰는 말로, A가 올랐으니 B도 그 간격을 따라잡기 위해 오르고, C도 B와의 갭을 메우기에 시세가 오른다는 이론입니다. ‘키 맞추기’ 같은 표현을 쓰기도 합니다.
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