서울만 오르는 거 가능?

[1] 서울 아파트시장이 다시 붐비고 있습니다.

[2] 거래량과 함께 상경 투자도 늘고 있습니다.

[3] 단, 집값 상승의 제약 요인도 뚜렷합니다.

서울만 오르는 거 가능?

부동산시장 불경기임에도 불구하고 서울 아파트값이 다시 뛰고 있습니다. 아파트 거래량은 3년 만에 월간 5000건을 돌파할 기세입니다. 오늘 부딩은 ‘아파트값 상승세: 서울만 오르는 거 가능?’에 대해 다룹니다.

서울 거래량, 3년 만에 최다

서울 아파트시장이 다시 붐비고 있습니다. 고금리 등으로 주춤하던 거래량은 3년여 만에 평년 수준인 월간 5000건을 돌파할 기세입니다. ① 전세 사기 여파로 비아파트의 선호도가 떨어졌고 ② 전셋값 상승으로 갭투자¹⁾가 수월해진 데다 ③ 하반기 금리인하 기대감까지 더해지며 아파트로 수요가 몰리고 있다는 분석입니다. 일각에선 아래 사례를 두고 집값 상승의 전조라는 해석도 나옵니다.

▷12주째 상승: 서울 아파트값은 12주째 상승세(6월 12일 기준)를 잇고 있습니다. 누적 기준으론 올해 0.16% 올랐습니다. 반면 지방은 같은 기간 0.95% 떨어졌습니다(출처: 한국부동산원).

▷전 고점 80% 이상 회복: 1~5월 서울 아파트 거래 1만4810건 중 60.4%(8939건)는 전 고점(앞선 가격의 고점)의 80% 이상 가격에 거래됐습니다(출처: 직방).

▷3년 만에 최다 거래량: 올 상반기 서울 아파트 거래량 1만7980건(6월 14일 기준)은 반기 기준 2021년 상반기(2만5820건) 이후 가장 많은 수준입니다(출처: 부동산R114).

▷상경 투자 1000건 돌파: 4월 서울 아파트 매수자 4840명 중 21.9%(1061명)는 외지인이었습니다. 상경 투자가 월간 1000건을 넘긴 건 작년 8월 이후 8개월 만입니다(출처: 한국부동산원).

▷갭투자 500건 돌파: 1분기 서울 아파트 거래 7888건 중 갭투자 비중은 6.62%(522건)였습니다(출처: 아실). 참고로 5월 서울 아파트 전세가율은 53.4입니다(출처: KB부동산).

check! 서울 아파트 전셋값은 56주째 오름세를 이어가고 있습니다. 통상 전셋값이 오르면 갭투자 환경이 조성됩니다. 상경 투자가 늘어나는 것도 갭투자 환경이 조성되고 있다는 신호입니다. 상경 투자자 대다수는 실거주보단 투자 목적으로 아파트를 매수하기 때문입니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 높을수록 갭이 적은 게 특징. 소액의 투자금으로 아파트나 빌라를 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.

서울만 오르는 거 가능?

이쯤 되니 수요가 감소해 미분양이 쌓이고 있는 지방과 달리 서울만 집값이 오르는 게 가능하느냐는 질문도 나옵니다. 참고로 과거 집값 상승세는 서울→수도권→지방 순으로 시차를 두고 나타났습니다. 하지만 최근엔 이들 집값이 따로 움직이는 현상이 두드러집니다. 그 원인요? 특정 지역의 인구변화나 경제성장 등 지역적 요인이 꼽힙니다. 이런 집값 탈동조화는 2015년 이후 국내 부동산시장에서 더 심해졌다는 평가입니다(출처: 한국주택금융공사 ‘수도권과 부산·울산 주택 가격 비동조화 현상과 원인’).

check! 서울 아파트값 상승세가 지방으로 이어질 수 있다고요? 지방은 실수요 시장인 만큼 집값이 반등하더라도 지역별 편차가 크게 나타날 거란 평이 있습니다.

단기 차익 기대는 금물

반면 지금은 서울 아파트에 투자할 때가 아니라는 주장도 나옵니다. 최근 박상우 국토교통부 장관은 △불투명한 경기 전망 △고분양가 △고금리 △3기 신도시¹⁾ 입주 예정 등을 집값 상승의 제약 요인으로 들었습니다. 즉 서울 부동산시장에서 단기 차익을 노린 ‘투기’에 나서지 말라는 겁니다. 그런가 하면 한국은행이 내놓은 5월 서울 주택가격전망지수²⁾에서 서울(102.1)은 유일하게 100을 웃돌았습니다. 작년 9월 이후 8개월 만에 ‘상승 전망’으로 전환한 겁니다.

¹⁾ 3기 신도시: 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 정부의 대표적 주택공급 정책입니다. 첫 입주 시기는 당초보다 지연된 2026년입니다.

²⁾ 주택가격전망지수: 1년 후 집값에 대한 소비자의 전망을 지수화한 겁니다. 이 지수가 100보다 높으면 집값이 상승할 거라고 응답한 가구수가 하락할 거라고 응답한 가구수보다 많다는 의미입니다. 한국은행이 매달 조사해 발표합니다.

청약통장 월납 한도 25만 원으로 상향

9월부터 청약통장 월 납입금 인정 한도를 25만 원(현행 10만 원)으로 올립니다. 공공분양¹⁾은 매달 최대 10만 원씩 부은 청약자 중 납입액이 많은 순으로 당첨자를 뽑습니다. 즉 월별 예치금을 늘릴 유인을 강화하는 셈. 단, 공공분양 물량 자체가 많지 않아 효과는 작을 거란 지적도 있습니다.

¹⁾ 공공분양: LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 민간분양 주택과 달리 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭습니다.

반환보증 가입, 감정가 허용

이르면 7월부터 비아파트의 전세금반환보증보험¹⁾ 가입을 위한 집값 산정 시 공시가격과 함께 그간 인정하지 않던 감정평가액²⁾을 활용합니다. 깡통전세 방지책으로 보험 가입 요건을 강화하니(공시가격의 150%→126%) 역전세가 심해진 데 따른 보완책입니다.

¹⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 ‘대신 갚아주는(대위변제)’ 보험 상품입니다.

²⁾ 감정평가액: 감정평가사가 부동산의 경제적 가치를 화폐 단위로 측정한 걸 말합니다.

대토보상, 분양권으로도 가능

정부가 대토보상¹⁾을 토지뿐 아니라 분양권²⁾으로도 받을 수 있게 합니다. 또 토지보상을 택하면 동일 사업 시행자의 다른 사업 지역 미분양 물량으로도 보상받게 할 계획입니다. 가령 용인의 한 택지지구에서 내 땅이 수용되면, 3기 신도시에서 대토보상을 받을 수 있게 하는 겁니다.

¹⁾ 대토보상: 공익사업 때문에 수용되는 땅 소유자가 현금이 아닌 ‘땅’으로 보상받을 수 있는 권리를 말합니다. 돈으로 받지 않는 이유요? 토지가 수용된 원주민의 지역 내 재정착을 돕기 위해서입니다.

²⁾ 분양권: 새 아파트나 오피스텔 청약에 당첨되면 주어지는 권리를 말합니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요!

5년 살면 개인 간 거래 허용

정부는 공공분양 나눔형¹⁾에서 5년간 살면 개인에게 그 집을 팔 수 있게 할 계획입니다. 기존 나눔형은 시세의 70%로 저렴한 대신 개인 간 거래를 제한해 시세차익을 기대할 수 없었습니다. 단, 이는 법을 고쳐야 하는 사안으로 곧장 시행하긴 힘들 전망입니다.

¹⁾ 나눔형: 시세의 70% 이하 가격으로 분양받을 수 있는 공공분양주택 유형입니다. 5년 의무 거주 기간을 채운 뒤 LH 등에 되팔 수 있으며 이때 시세차익의 70%를 챙길 수 있습니다. 최대 5억 원 한도에서 분양가의 80%까지 최장 40년간 연 1.9~3.0% 금리로 대출받을 수 있어 초기 자금 부담이 적은 편입니다.

1500가구 이상 대단지만 상승세

최근 1년간 대단지 아파트만 가격이 오른 것으로 나타났습니다. 일례로 전국에서 1500가구 이상 대단지는 작년 5월 2653만 원에서 올 5월 2696만 원으로 1.59% 올랐습니다. 반면 같은 기간 1000~1499가구 등 1500가구 미만 단지는 가격이 떨어졌습니다(2066만 원→2057만 원). 높은 환금성¹⁾이 대단지의 인기 원인이란 분석입니다.

¹⁾ 환금성: ‘현금화’ 가능 여부를 말합니다. 즉 부동산시장에서 이게 좋다는 건 매수를 희망하는 수요자가 많다는 뜻입니다.