수도권 아파트 매매지수 : 94.9 (■) 전세지수 : 89.8 (▲0.02) 지방 아파트 매매지수 : 92.2 (▼0.05) 전세지수 : 91.0 (■)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
12월 9일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 무한전세권 법안은 철회됐지만
► 정권교체 가능성에 따라 우려가 나옵니다.
► 전 정부 부동산 정책 답습은 피해야 한다는 겁니다.
무한전세권이 통과됐다면?
전세 계약을 무기한 연장할 수 있는 법안은 철회됐지만, 부동산시장엔 여전히 그 여파가 남아 있습니다. 오늘 부딩은 ‘주택임대차보호법 개정안: 무한전세권이 통과됐다면?’에 대해 다룹니다.
전세, 무한 연장
국회에서 논란을 일으킨 ‘무한전세권’ 법안, 즉 주택임대차보호법 개정안이 2주 만에 철회됐습니다. 입법예고에 2만6000여 건의 반대 의견이 달렸기 때문입니다. 전문가들은 “정권교체 가능성과 정책 불확실성이 시장의 우려를 키운다”고 분석했습니다. 한 마디로 임대인은 문제의 원인으로, 임차인은 피해자로 보는 관점을 반영한 전 정부의 부동산정책을 답습하지 말아야 한단 겁니다.
▶무한전세권이 뭐였더라? 윤종오 진보당 의원이 발의한 법안으로 ① 전세 계약을 횟수 제한 없이 무한대로 연장할 수 있고 ② 전세보증금과 체납세금 등이 집값의 70%를 못 넘게 하는 내용을 담았습니다.
무한전세권이 통과됐다면?
임차인의 주거 안정성을 높이기 위해 발의한 무한전세권 법안. 임차인 입장에서 긍정적 영향과 부정적 영향을 살핍니다.
긍정 영향
보증금 떼일 위험과 전세 사기 위험이 낮아짐
적은 돈으로도 주거 문제 해결 가능
부정 영향
전세를 월세로 전환할 가능성이 있음
장기적 주거 비용 상승 가능성이 큼
재산권 제한 우려로 전세 공급이 줄어들 수 있음
현재 임대차시장은?
탄핵 정국으로 윤석열 정부가 내세운 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)¹⁾ 폐지는 사실상 물 건너갔습니다. 이로 인해 정책 공백이 생기고 시장 안정성을 해칠 수 있는 법안이 논의될 가능성은 커졌습니다. 문재인 정부의 임대차 2법은 긍정적 기대 속에 도입됐지만, 시장 왜곡과 임대차 갈등 같은 부작용을 낳기도 했습니다. 그런 만큼 국회는 시장 변화에 맞춘 현실적 대책을 먼저 세워야 한다는 의견이 나오고 있습니다.
¹⁾ 임대차 2법: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 계약갱신청구권, 임대인이 기존 임대차계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 뜻합니다.
3개월 만에 1%p 상승
올 11월까지 기준금리는 두 달 연속 내렸지만, 시중은행이 가산금리를 높이면서 대출금리는 오히려 올랐습니다. 5대 시중은행의 신규 주택담보대출¹⁾ 금리는 7월 연 3.31~3.79%에서 10월 연 4.25~4.46%로 최대 1%p 상승했습니다(출처: 은행연합회). 2억 원 대출 시 월 상환액이 3개월 만에 10만 원 넘게 늘어난 셈입니다.
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.
아파트 경매, 두 달째 최대치
11월 전국에서 경매로 나온 아파트는 3408건으로, 올 들어 가장 많은 경매를 진행한 10월(3493건)에 이어 비슷한 수준을 보였습니다(출처: 지지옥션). 하지만 새 주인을 찾은 비율, 즉 낙찰률은 38.4%로 전월보다 1.6%p 낮아졌습니다. 부동산시장 침체로 자산가치 하락 우려가 나옵니다.
‘5억 원’ 자녀 공제 무산
부모가 성인 자녀에게 10년간 5억 원(현행 5000만 원)까지 증여할 수 있게 한 상속·증여세법 개정안이 국회를 통과하지 못했습니다. 정부는 세대 간 재산을 쉽게 물려줄 수 있게 법을 바꾸려 했지만, 야당은 부자 감세라며 반대했습니다. 참고로 결혼하고 아이를 낳은 가구는 양가 부모로부터 최대 3억 원 비과세 증여가 가능한 혼인·출산 증여재산공제는 시행 중입니다.
외국인만 사는 집?
전세 사기 여파로 월세 수요는 늘었지만, 기업이 집주인인 기업형 임대주택은 공실 문제에 시달리고 있습니다. 높은 임대료가 그 원인입니다. 예를 들어 용산 한 단지의 전용면적 20㎡(약 10평)는 보증금 2000만 원에 월세 210만 원 수준으로 주변 시세보다 가격이 높습니다. “청소와 보안 서비스 등은 장점으로 꼽히지만 임대료가 비싸 혼자 사는 외국인에게 인기가 높다”는 평입니다.
10년간 1700억 투자
서울 중·종로구가 광화문광장에서 숭례문 방향 세종대로 일대를 뉴욕 타임스스퀘어처럼 대형 전광판이 펼쳐지는 디지털 미디어 명소로 조성합니다. 옥외광고물 자유표시구역 사업의 일환으로 추진하는 겁니다. 특히 10년간 1700억 원을 투입하는 ‘명동스퀘어’는 조성 후 연간 500억 원의 수익 창출이 예상됩니다. 공간의 가치를 올리는 디지털 부동산 산업이 주목받고 있습니다.
Q 집값이 주춤한 지금이 기회일까요?
•가족구성원: 30대 중반 여성
•현재 거주지: 서울시 동북권 소재 주택(자가)
•주택 소유 여부: 유주택
•자산 / 부채: 2억 원(보유 오피스텔 시세 1억2000만 원 + 예금 4100만 원 + 주식 3900만 원) / 대출 X
•월수입: 340만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 130만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울 역세권(수도권 동부 지역으로 경기 하남, 구리까지 가능)
•내 집 마련 우선순위: 교통>투자>상권>학군>자연
•고민 내용:
-서울 강북 오피스텔(자가)에 거주 중입니다. 집값이 주춤한 현 상황에서 오피스텔을 팔고 수도권 아파트로 갈아타야 할지 고민입니다.
-대출을 일으켜 4억~5억 원대 아파트를 구매하거나, 지방 갭투자로 자본금을 늘린 후 수도권 아파트를 사는 방법 중에서 택하려 합니다. 아래는 투자 유형별 주택 리스트입니다.
대출로 매수할 4억~5억 원대 수도권 아파트
-중계그린/중계무지개(16~21평)
-(공릉)삼익4단지(19평)
-(구리)e편한세상인창어반포레(18평)
-(구리)인창6단지주공(21평)
소액 갭투자를 위한 지방 아파트(투자금 5000만~6000만 원)
-(원주)무실우미린
-원주무실세영리첼2차
A 지방 소액 갭투자는 반대합니다
오피스텔을 팔고 서울 및 수도권으로 갈아타는 전략은 적극 지지합니다. 하지만 지방 소액 갭투자는 반대합니다. 다음은 작성하신 매수 리스트에서 투자 가치가 높은 순서입니다.
중계그린 = 중계무지개 > (공릉)삼익4단지 > e편한세상인창어반포레 > 인창6단지주공
다만 이 중에서도 가급적 중계그린이나 중개무지개에서 마음에 드는 매물을 선택하시기 권합니다.
지금 부동산시장은 2015~2021년 상승장이 끝나 조정의 터널을 지나고 있습니다. 최근 집값 상승세가 꺾인 건 서울 강남 한강 벨트를 제외하면 2021년 버블이 아직 꺼지지 않았기 때문입니다. 여기에 7~8월 가격 급등에 따른 피로감, 대출 규제, 미국 트럼프 대통령 당선과 국내 정치의 불확실성이 겹쳐 안개 속 상황이 이어지고 있습니다. 국내외 불확실성이 해소되지 않는다면, 지금의 집값 약세 흐름은 2025년 1분기, 늦으면 2분기까지 지속될 가능성이 높습니다.
2025년 하반기 이후엔 공급부족, 전세가 상승, 금리인하 등의 요인으로 집값 반등이 가능할 것으로 보입니다. 다만 폭등보다는 1~2년쯤 추가 조정을 거칠 가능성이 큽니다. 만약 정권이 바뀌어 민주당이 집권한다면 문재인 정부의 집값 전철을 밟을 가능성이 높습니다. 최근 철회된 ‘무한전세권’을 포함한 정책 시도를 보면, 앞으로도 유사한 정책이 등장할 가능성이 높기 때문입니다. 이는 과거와 마찬가지로 똘똘한 한 채, 특정 지역의 양극화를 더 심화시킬 수 있습니다. 이 때문에 지방 소액 투자는 현재 추천하지 않습니다.
내 집 마련이나 갈아타기 전략을 고민하는 이들은 완벽한 바닥 타이밍을 잡으려는 시도보다는, 2025년 상반기 불확실성이 커졌을 때 움직이는 게 합리적입니다. 특히 2차 하락 신호(2011년 고점 대비 30% 하락, 강남 3구 규제지역 해제 등)가 나타난다면 적극적으로 내 집 마련을 고려해야 합니다. 설사 매수 후 추가 조정이 있더라도 당황할 필요는 없습니다. 평균적으로 내 집은 7년 이상 보유하기 때문에 7~10년을 바라보고 접근하면 문제없습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 12월 16일~18일
•덕소역 라온프라이빗 리버포레 ★★(2/5)
“역세권 입지를 고려해도 84㎡ 기준 8억 원대 분양가는 비쌉니다.”
•평택 고덕국제신도시 A50블록 미래도 파밀리에(본청약) ★★★(3/5)
“선호 지역에 분양가도 적당합니다. 전국 청약이 가능하니 집이 필요한 이에게 추천합니다. ”
•곤지암역 센트럴 아이파크 ★★(2/5)
“강경선 역세권 단지로 선호도가 낮습니다. 청약통장을 쓸 만한 곳은 아닙니다.”
•브레인시티 푸르지오 ★(1/5)
“현시점 평택에선 ‘고덕국제신도시’만 보세요.”
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
전용면적
집 안에서만 쓰는 공간으로, 현관문 안쪽 거실, 방, 화장실을 포함합니다. 2009년 이후 모든 공동주택에서 의무적으로 표시해야 하는 기준입니다. 이를 ‘평’으로 간단히 바꾸려면, 전체 면적 마지막 숫자를 삭제하고 반올림한 뒤 3을 곱하면 됩니다. 예를 들어 이런 식. 137㎡는 14×3=42평.
공급면적
전용면적에 계단과 엘리베이터 같은 공용 공간을 더한 면적입니다. 즉 우리 집 공간과 공용 공간을 합친 크기입니다. 흔히 말하는 ‘24평형’, ‘33평형’이 이걸 의미합니다. 이 면적은 관리비 산정에도 영향을 미칩니다. 공용 공간 면적이 클수록 더 많은 관리비를 부담할 가능성이 있습니다.
20년 토박이
저는 이 동네 20년 토박이입죠.
사진 제공 | @oo_rang_