수도권 아파트
매매지수: 94.9 (▼0.02)
전세지수: 89.8 (■)
지방 아파트
매매지수: 92.0 (▼0.05)
전세지수: 90.9 (■)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
1월 6일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 전국에 빈집이 153만여 가구입니다.
► 서울에도 10만여 가구가 있고요.
► 8년 전보다 34% 늘었습니다.
내 집은 없지만, 빈집은 153만 가구
내 집 마련은 힘든데 빈집은 늘어나는 모순적 상황이 펼쳐지고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘빈집 전염: 내 집은 없지만, 빈집은 153만 가구’에 대해 다룹니다.
내 집은 없지만, 빈집은 153만 가구
2023년 기준, 전국의 빈집¹⁾은 153만4919가구입니다(출처: 통계청). 과거엔 빈집이 주로 지방에 있었지만, 저출산과 고령화로 수도권까지 확산될 전망입니다. 실제로 서울에도 10만7681가구의 빈집이 있습니다. 빈집이 문제인 이유요? ① 관리 부재 ② 외관 훼손 ③ 안전 문제 ④ 삶의 질 저하 ⑤ 지역 환경 악화 등으로 이어질 수 있어섭니다.
[ ☑️ Check! ] 빈집도 주인이 있느냐고요? 대한민국 법상 모든 빈집은 소유자가 있습니다. 빈집도 법적으론 부동산으로 간주하며, 소유권은 국토교통부 부동산등기부등본에 명확히 기록됩니다.
¹⁾ 빈집: 1년 이상 사람이 살지 않고, 전기나 상수도 사용량이 없는 곳을 말합니다.
해외에선 어떻게 대응?
빈집 문제는 비단 한국만의 이야기가 아닙니다. 주요국도 다양한 방식으로 빈집 문제에 대응하고 있습니다.
일본
•문제: 900만 채의 빈집 중 지방에 방치된 빈집이 늘며 안전과 위생 문제 발생
•대응: ‘빈집 대책 특별조치법’을 통해 위험한 빈집을 철거하거나 매각할 권한을 지자체에 부여
미국
•문제: 대도시에 있는 약 560만 채의 빈집이 도심 슬럼화와 지역 경제 악화 초래
•대응: 일부 도시에서 ‘빈집세’를 도입해 소유주가 집을 임대하거나 팔도록 유도
이탈리아
•문제: 시칠리아 등 남부 시골 마을에서 빈집 문제가 두드러짐
•대응: ‘1유로(약 1500원) 하우스’ 정책을 통해 저렴하게 빈집 판매
프랑스
•문제: 전체 주택의 약 8%가 빈집으로, 도심의 빈집이 공급부족 문제 심화
•대응: 2년 이상 비어 있는 집에 많게는 300%까지 지방세 중과
빈집은 전염된다
우리도 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’을 통해 위험한 빈집을 철거할 수 있긴 합니다. 올해부턴 부동산 플랫폼과 연계해 보다 체계적으로 빈집을 관리할 계획이고요. 단, 소유자의 반발로 처리 상황은 여전히 신통치 않을 전망입니다. 전문가들은 체계적 실태조사와 정책 일원화가 필수라고 말합니다. 빈집은 빠르게 전염되고, 내 집 마련의 문턱은 점점 더 높아지고 있습니다.
[ ☑️ Check! ] 빈집이 얼마나 빠르게 늘고 있느냐고요? 2023년 수도권과 세종을 제외한 지역의 빈집은 104만3665가구였습니다. 이는 8년 전보다 34% 증가한 수치입니다(출처: 황운하 의원실).
경매, 11년 만에 최다
작년에 담보대출을 못 갚아 경매로 넘어간 주택은 13만9847건이었습니다(출처: 법원등기정보광장). 2013년 이후 가장 많고, 2년 전보다 2배나 뛰었습니다. 그 원인요? 집값 상승기에 무리해 집을 샀는데, 이자를 감당 못 해 넘어갔다는 분석입니다. 참고로 2021년 1%대던 기준금리¹⁾는 2024년 3.5%까지 올랐습니다.
¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.
서울도 ‘계약 포기’
수도권 신축 단지가 잇따라 무순위청약¹⁾에 들어갔습니다. 지난해 11월 1순위 청약에서 평균 경쟁률 14.94 대 1을 기록한 ‘서울원 아이파크’가 대표적 예로, 부동산시장의 불확실성이 커지며 실제 계약자는 급감한 겁니다. 이런 상황에서 ‘신축은 완판’이란 공식도 깨지고 있습니다.
¹⁾ 무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 그리고 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 성인이라면 거주지나 주택 보유 여부와 관계없이 누구나 신청할 수 있고, 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 당첨자는 무작위 추첨(뺑뺑이)으로 선정합니다.
30대가 최다
작년에 아파트 같은 집합건물을 가장 많이 산 연령대는 30대였습니다(출처: 법원등기정보광장). 빌라, 오피스텔, 아파트를 합쳐 총 28만8894건을 매수했습니다. 1년 새 매수 주체가 ‘40대’에서 ‘30대’로 바뀐 겁니다. “전월세 인상과 분양가 상승 부담이 배경”이란 분석이 나옵니다.
집 사느라 여윳돈 감소
지난해 3분기 가계 여윳돈은 37조7000억 원으로 전 분기보다 3조5000억 원 줄었습니다(출처: 한국은행). “가계소득은 늘었지만, 집을 많이 샀기 때문”이라는 설명입니다. 실제로 지난해에 개인이 산 아파트는 2분기 5만3000가구, 3분기 7만2000가구로 급증했습니다. 집값 부담은 여윳돈 감소로 이어졌습니다.
도미노 위기의 시작?
과거 63빌딩을 세운 신동아건설이 법정관리(기업 회생을 돕는 법적 절차)를 신청한 가운데, 건설업계의 위기는 ‘이제 시작’이라는 주장이 나옵니다. 부동산 PF¹⁾ 부담과 자잿값 인상, 유동성 위기로 상황이 더 나빠질 거란 겁니다. 참고로 지난해 10월까지 폐업한 건설사는 2104곳, 종합건설사만 394곳에 이릅니다(출처: 국토교통부).
¹⁾ 부동산 PF: 금융사가 건설사업의 ‘사업성’을 보고 대출해주는 겁니다. 담보를 기반으로 한 개인 대출과 다르게, 아파트를 지을 때 이자를 포함해 상환 가능성이 보이면 대출해줍니다. 국내 건설사업은 이게 없이는 어려운 경우가 많습니다. 수백억~수천억 원의 사업비를 조달할 방법이 거의 없어섭니다.
Q 망포역 인근 구축, 사도 될까요?
•가족구성원: 30세 남성(1인가구)
•현재 거주지: 경기도 수원시 영통구 소재 원룸(반전세 4000만 원 / 10만 원)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 1억5000만 원(현금 6000만 원 + 주식 5000만 원 + 보증금 4000만 원) / 대출 없음
•월수입: 약 500만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 350만 원
•내 집 마련 희망 지역: 수인분당선 망포역 인근, 신분당선 수지구청역 인근, 경기도 화성시 동탄신도시
•내 집 마련 우선순위: 교통>학군
•고민 내용:
-회사가 있는 경기 수원 망포역 인근 원룸에 반전세로 4년째 거주 중인 직장인입니다. 2025년엔 원룸을 벗어나 투자가치가 높은 아파트를 매수, 실거주할 계획을 가지고 있습니다.
-특히 망포역 인근 아파트는 시세가 높지 않은 데다, 빌라와 오피스텔 매수 대비 투자가치 면에서 안전하다고 판단하고 있습니다.
-직장과의 거리보단 장기적 투자가치를 중시해 다음 세 가지 선택지를 검토 중인데, 전문가의 조언이 필요합니다.
고려 중인 선택지 및 핵심 사항
① 망포역 인근 구축 단지 (벽적골8단지, 신나무실5단지)
장점
직장(망포역 인근)과 가깝고 시세가 저렴함
서울로 가는 교통편(버스 등)도 다양함
우려
장기간 시세 상승이 거의 없었음 → 투자 가치 의문
리모델링 이슈(분담금 약 3억5000만)로 거주 불편 가능
2026년 이주가 시작될 수 있으나, 그 기간을 견디면서 투자해야 할지 불확실
② 기타 경기 남부권 (용인 수지, 안양, 평촌, 분당 등)
장점
상대적으로 시세가 안정적이면서도 상승 여력 기대 가능
투자 가치 높은 아파트 단지 많음
우려
대출 한도가 부족하면 ‘영끌’로 구매해야 할 수도 있음
투자가치 확신이 적을 땐 부담이 클 수 있음
③ 전세로 거주하며 자금 모으기 / 갭투자
장점
전세 2억 원대 아파트 구해 안정적 거주비 유지
시간을 두고 자금 마련 가능
우려
당장 주택 매수 기회를 놓칠 수 있음
A 고점 대비 70% 수준인 단지는 괜찮습니다
‘벽적골8단지 두산, 우성, 한신(이하 벽적골8단지)’과 ‘신나무실5단지’는 리모델링과 투자 안정성 측면에서 매수를 추천합니다. 단, 아쉽게도 현재 보유한 자금으론 경기 남부권에서 산본신도시 정도만 투자가 가능할 거 같습니다. 평촌신도시도 전엔 그 정도 자금으로 투자가 가능했지만 지금은 쉽지 않아 보이네요. 경기 남부권에서 투자가 가능한 몇몇 지역과 단지를 아래에 정리합니다.
1) 추천 아파트 단지 (망포역 인근)
2) 기타 지역
3) 추천하지 않는 상품
빌라·오피스텔
과열기엔 단기 차익용 대체재로 가능했으나, 현재 시장 불확실성 높음
2020~2021년 같은 과열장이 아니므로 투자 매력도 낮음
단, 재개발 가능성이 높은 빌라는 예외
아울러 국제 정세와 경제 흐름도 투자에 중요한 영향을 미칩니다. 2025년 상반기에는 국내 정치적 대립과 미국 트럼프 이슈로 불확실성이 클 수 있습니다. 금리를 예상보다 소폭 인하하거나 정치적 불안이 지속되면 가격 하락이 이어질 수 있습니다. 반대로 금리를 2~3차례 인하하고 정치적 안정이 이루어진다면 하반기엔 입주 물량 부족과 전세가 상승으로 수도권 핵심 지역의 가격 반등 가능성이 커질 수 있습니다.
결론적으로 지금은 무리한 투자를 피하고, 보유 자금 한도 내에서 조건이 좋은 매물을 신중히 선택해야 합니다. 특히 ‘최소 7년 이상’ 장기 보유를 통해 리모델링 완료나 교통 호재 반영 등 중장기적 상승 효과를 기대하는 전략이 중요합니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 1월 13일~1월 15일
•더 팰리스트 데시앙 ★(1/5)
GOOD: “숨은 매력이 어딘가엔 있을지도.”
BAD: “3중 악재 = 미분양 1위 지역(대구) + 대형 면적 + 후분양”
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
중도금대출
아파트를 짓는 동안 5∼6차례에 걸쳐 받는 대출입니다. 보통 분양가의 60% 수준을 대출받을 수 있습니다. 분양사와 은행이 협약을 맺어 진행하는 경우가 많아, 절차가 간단하고 이자를 입주 후에 낼 수 있는 상품도 있어 초기 부담이 덜합니다.
잔금대출
집을 다 짓고 마지막 잔금을 낼 때 받는 대출입니다. 아파트 입주 직전에 1억 원을 마련해야 한다면 이 대출을 쓰는 겁니다. 중도금대출을 잔금대출로 전환하는 경우가 많으며, 아파트를 분양받은 이들이 금융사와 ‘집단대출’ 형태로 이용하기도 합니다.
유원지에서
바람이 좋아 자주 찾는 어느 유원지에서.
사진 제공 | @we_just_need_to_chill
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