내 월세 부담을 낮추는 정책은?

수도권 아파트

매매지수 : 94.9 (■)

전세지수 : 89.8 (▲0.02)

지방 아파트

매매지수 : 92.2 (▼0.05)

전세지수 : 91.0 (■)

100 이상 : 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만 : 공급 > 수요 (하락 가능성)

12월 9일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 빌라 월세 비중이 전세를 넘어섰습니다.

► 전세 사기와 대출 규제 강화가 원인입니다.

► 2025년에도 상황은 비슷할 전망입니다.

내 월세 부담을 낮추는 정책은?

서울 빌라 임대차 시장에서 월세 거래량이 전세를 넘어섰습니다. 오늘 부딩은 ‘전세의 월세화: 내 월세 부담을 낮추는 정책은?’에 대해 다룹니다.

월세 > 전세

올 들어 11월까지 서울 빌라 월세 거래(6만6194건)는 작년 동기(6만125건)보다 10.1% 늘었습니다. 반면 전세 거래는 5만7604건으로 작년 같은 기간(6만6408건)보다 13.3% 줄었습니다(출처: 다방). 월세가 전세보다 많아진 이유요? ① 전세 사기 여파(보증금을 돌려받을 수 있다는 신뢰가 무너짐) ② 대출 규제 강화(전세대출 문턱이 높아짐) ③ 1인가구 증가(유동성 높은 월세를 선호하는 경향이 짙어짐) 등이 맞물린 영향입니다.

[ ☑️ Check! ] 금융당국은 지난 9월부터 스트레스 DSR¹⁾ 2단계 규제를 시행했습니다. 또 유주택자 대상 주택담보·전세대출도 중단했습니다. 

¹⁾ 스트레스 DSR: 미래의 금리인상으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 현재 대출금리에 일정 수준의 ‘가산금리(스트레스)’를 더해 대출한도를 정하는 겁니다. 2024년 9월 기준 수도권에선 가산금리 1.2%p(비수도권 0.75%p)를 적용합니다. 즉 대출로 마련할 수 있는 돈이 더 쪼그라드는 겁니다.

2025년 임대차 시장은?

2025년에도 전세에서 월세로의 전환은 이어질 전망입니다. 7월부터 모든 가계대출에 가산금리를 적용하는 스트레스 DSR 3단계 규제를 시행하며 전세대출이 더 어려워지기 때문입니다. 여기에 올해 서울 입주 물량은 약 2만7000가구, 내년엔 약 3만5000가구로 소폭 늘어나지만, 2026년엔 1만 가구 이하로 줄어들 가능성이 있어 월세 수요 증가도 예상됩니다(출처: 부동산R114). 참고로 이러한 변화는 임대차 시장에 긍정적 영향과 부정적 영향을 동시에 불러올 수 있습니다.

긍정적 영향: 전세 축소 → 월세화 → 투기 수단으로 활용되던 전세 축소 → 갭투자 감소 → 장기적으로 집값 안정 가능

부정적 영향: 전세 축소 → 월세 전환으로 주거비 부담 증가 → 임차인 선택지 제한 → 내 집 마련 시간 연장  

내 월세 부담을 낮추는 정책은?

전세의 월세화 흐름 속, 월세 지원 정책과 임대차 시장 변화에 대한 다양한 궁금증을 정리했습니다.

Q 내 월세 부담을 낮추는 정책은?

A ‘청년월세 한시 특별지원’ 정책이 대표적 옙니다. 이를 통해 최대 월 20만 원씩 12개월 동안 월세를 지원받을 수 있습니다. 대상은 19~34세 청년으로, 부모와 따로 살면서 중위소득 60% 이하라는 조건을 충족해야 합니다. 복지로(bokjiro.go.kr)나 거주지 주민센터에서 신청이 가능합니다.

Q 외국계 임대주택 회사가 국내에 진출하면 월세가 급등한다던데?

A 최근 모건스탠리 등 글로벌 투자회사가 국내 임대주택 시장에 진출했습니다. 국내 1·2인가구 증가와 월세 수요 확대에 주목한 겁니다. 이로 인해 다양한 상품과 서비스가 나올 가능성은 있지만, 고급화 전략으로 일부 지역 월세 상승이 예상됩니다. 즉 시장 전체의 월세가 급등하진 않을 거란 분석입니다.

Q 전세는 결국 사라질까?

A 전세의 월세화 흐름은 이미 수십 년 전부터 시작됐습니다. 단, 그렇다고 전세가 완전히 사라질 거란 보장은 없습니다. 여전히 전세를 선호하는 임차인과 이를 유지하고자 하는 임대인이 존재하기 때문입니다. 이에 앞으로도 전세와 월세가 공존하는 상황이 이어질 거란 전망이 우세합니다.

Q 전세의 월세화는 나쁘기만 할까?

A 집값과 전셋값이 비슷한 빌라의 경우, 장기적으로는 전세 대신 월세로 전환하는 것이 낫다는 의견도 있습니다. 전세가 월세보다 저렴하게 느껴지는 건 보증금 미반환 같은 전세 특유의 리스크 비용을 충분히 고려하지 않은 면이 있기 때문입니다. 이에 따라 전세대출을 줄이고 월세 비중을 늘리면서, 월세 인상폭에 5% 상한제 같은 보완책을 적용하는 방안이 필요하다는 주장도 나오고 있습니다.

20·30대 주택 구매지 1위는?

올해 10월까지 20·30대는 서울에서 강서구(1676건), 송파구(1525건), 노원구(1369건), 동작구(1288건) 순으로 집을 많이 샀습니다(출처: 국토교통부). 주로 빌라가 많거나 집값이 저렴한 지역을 주목한 겁니다. 같은 기간 경기에선 20·30대가 4만2166가구를 샀는데 수원(4927건), 화성(3968건), 용인(3950건)이 거래량 상위권에 속했습니다.

오피스텔 수익률 4.47% → 4.69%

오피스텔 시장이 다시 살아나고 있습니다. 11월 전국 평균 매맷값은 2억6086만 원, 전셋값은 2억153만 원으로 각각 전월 대비 32만 원, 61만 원 올랐습니다(출처: KB부동산). 특히 월세 선호 현상 덕에 올 상반기 임대수익률은 4.69%를 기록, 2021년 저점(4.47%)을 찍은 후 상승세를 이어가고 있습니다. 

역대 2위 청약 경쟁률 

올해 서울 1순위 청약 경쟁률은 112.8 대 1이었습니다(출처: 부동산인포). 작년 56.9 대 1보다 2배 높고, 2021년 163.8 대 1에 이어 역대 두 번째로 높았습니다. “분양가상한제¹⁾로 당첨 시 수억 원의 시세차익이 기대되는 강남권 아파트 공급이 올해 많았기 때문”이란 분석입니다.

¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 2024년 12월 현재 서울 강남 3구와 용산구, 3기 신도시 같은 공공택지 등에서 분양하는 아파트에 이를 적용합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.

5만 가구 → 7만 가구

정부가 2025년 공공주택 착공(공사 시작) 목표치를 7만 가구(기존 5만 가구)로 상향 조정했습니다(출처: 국토교통부). 공급부족 우려에 대응하기 위해섭니다. 참고로 내년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 3만5000가구로 최근 10년 평균(3만8000가구)을 살짝 밑돌 것으로 보입니다.

폐업 건설사 2104곳

올 들어 10월까지 폐업한 건설사는 2104곳이었습니다(출처: 건설산업지식정보시스템). 그중 대형 프로젝트를 총괄하는 종합건설사는 394곳으로, 1년 전보다 20.9% 늘었습니다. 고금리와 부동산 PF¹⁾ 자금난에 허덕이는 건설사가 급증하고 있습니다.

¹⁾ 부동산 PF: 금융사가 건설사업의 ‘사업성’을 보고 대출해주는 겁니다. 담보를 기반으로 한 개인 대출과 다르게, 아파트를 지을 때 이자를 포함해 상환 가능성이 보이면 대출해줍니다. 국내 건설사업은 이게 없이는 어려운 경우가 많습니다. 수백억~수천억 원의 사업비를 조달할 방법이 거의 없어섭니다.

〈수도권〉

• 서울 아파트값 38주째 상승

• 서울 아파트 전셋값 82주째 상승

• 서울 올해 3400명에게 주거비 11억8000만 원 지원 보고

• 서울 면목·홍제동 등 4곳 신통기획 후보지 선정

• 서울 ‘서울역 북부역세권 개발’ 첫 삽

• 서초 ‘방배15구역’ 공사비 약 7552억 원 책정

• 송파 잠실아파트지구 특별계획구역 지정

• 동작 보라매역 역세권에 장기전세주택 775가구 공급

• 가평 ‘남북 접경지역’ 추가 지정

• 고양 ‘킨텍스 호텔 부지 매각 계획’ 시의회서 또 부결

• 광명 ‘홀로서기 청년 월세 특별지원’ 신청(~2025년 2월 25일)

• ‘수원 일가족 전세 사기’ 주범 징역 15년 법정최고형 선고

• 파주 운정중앙역~서울역, GTX-A 노선 12월 28일 개통

• 하남 기업 이전 부지 16.6㎢ 토지거래허가구역 해제

• 인천 송도국제도시에 K-뷰티복합단지 조성 추진
  

〈지방〉

• 부산 ‘전세 피해 임차인 주거 안정 지원’ 신청(12월 16일~2025년 11월 30일)

• 부산 ‘거제3구역’ 정비구역 지정

• 대구 2045년까지 TK신공항 배후 ‘군위하늘도시’ 조성 추진

• 광주 시민 41% “내년 아파트값 큰 변화 없을 것” 응답

• 대전 ‘청년·신혼부부 전세대출 이자 지원’ 신청(~예산 소진 시)

• 대전도시철도 2호선 트램 28년 만 착공, 2028년 말 개통 예정

• 속초 ‘남북 접경지역’ 추가 지정

• 구미~대구~경산 50분대 잇는 첫 비수도권 광역철도 대구경선 개통

• ‘천안신부 행복주택' 착공, 2027년 입주 예정

〈해외〉

• 미국 9월 주담대 연체율 약 3%, 전년 동기 대비 0.2% 증가

• 미국 11월 평균 임대료 전년 동기 대비 0.7% 하락한 1595달러(약 230만 원) 기록

• 미국 트럼프 대통령 당선 후 11월 주택구매심리지수(75.0) 3년래 최고치

• 미국 30년 만기 고정형 주담대 평균 금리 연 6.6%로 하락세

• 중국 부동산시장·증시 안정을 2025년 최우선 과제로 선정

• 캐나다 토론토 빈 사무실을 주택으로 바꾸는 방안에 수익성 문제 대두

• 스페인 부동산 구매 외국인에게 발급하는 ‘골든비자’ 폐지안, 상원에서 지연

• 일본 수도권 재택근무율 오사카(41.1%), 나고야(38.2%)보다 높은 52.8% 기록

• 일본 11월 기준 수도권 신축 소형 단독주택 가격 3개월째 상승

  
  

6년 살아보고 결정하세요

6년간 임대로 살다가 원하면 집을 매입할 수 있는 분양전환형 매입임대주택. 정부는 내년까지 이 주택을 5만 가구 공급할 계획입니다. 신청 조건과 방식을 쉽게 정리합니다.

분양전환형 매입임대주택이란?

6년 동안 시세보다 저렴한 임대료로 살다가, 원하면 집을 매입할 수 있는 주택입니다. 무주택자의 주거 안정을 돕고 청년과 신혼부부가 집을 마련할 때 드는 초기 비용 부담을 덜기 위해 만들었습니다. 정부는 2025년까지 수도권 역세권, 신도시, 지방을 중심으로 5만 가구를 공급할 계획입니다. 주택 형태요? 주로 전용면적 59~84㎡ 아파트지만, 오피스텔과 빌라도 포함됩니다.

분양가는 어떻게 정할까?

임대로 거주를 시작하는 시점의 감정가와 분양 시점 감정가의 평균값으로 정합니다. 예를 들어 입주 시 감정가가 3억 원이고, 분양 시점 감정가가 4억 원이면 분양가는 평균인 3억5000만 원이 되는 겁니다. 이 주택은 든든전세형과 월세형으로 나뉩니다. 든든전세형은 소득과 자산 기준 없이 누구나 신청 가능하며, 월세형은 도시근로자 평균소득의 70~100% 이내로 제한됩니다. 청약통장이 없어도 신청 가능합니다. 

어떻게 신청할까?

연중 수시로 발표하는 모집 공고는 LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)와 국토교통부(www.molit.go.kr)에서 확인할 수 있습니다. 신청은 LH 청약플러스와 모바일 앱에서 가능하고요. 참고로 지난 10월 31일 LH는 든든전세형 주택에 대한 첫 입주자 모집을 진행했는데, 전국 9개 지역에서 774가구 모집에 3만1008명이 지원하며 평균 경쟁률 40 대 1로 높은 관심을 받았습니다.

선분양제

집을 짓기 전에 미리 분양하는 방식입니다. 건설사는 주택을 짓기 전에 큰돈을 확보할 수 있다는 점에서 유리합니다. 소비자 입장에서는 공사가 상당 부분 진행된 후에 사는 후분양제보다 비교적 저렴하게 구매할 수 있는 장점이 있습니다. 미국이나 영국 등 다른 나라에서도 존재합니다.

후분양제

집을 60~80% 정도 완성한 뒤 청약을 통해 입주자를 모집하는 방식입니다. 실물에 가까운 주택을 직접 보고 구매할 수 있다는 장점이 있습니다. 국내에서는 오랫동안 선분양제가 주를 이뤘지만, 소비자 보호와 품질 문제를 해결하기 위해 후분양제 도입 요구가 점점 늘고 있습니다.

형과 동생

절대로 돌아보지 않는 형과 뒤 따르는 동생.

사진 제공 | @ccino_film