근본적 해결책은 어디로?

[1] 새로운 전세사기특별법을 곧 시행합니다.

[2] 전보다 피해 지원·인정 범위를 넓혔습니다.

[3] 단, 정작 중요한 사기 예방책은 빠졌습니다.

근본적 해결책은 어디로?

여야가 전세사기특별법 개정안에 합의했습니다. 단, 가장 중요한 사기 예방책은 빠졌다는 의견도 있습니다. 오늘 부딩은 ‘전세사기특별법 개정안: 근본적 해결책은 어디로?’에 대해 다룹니다.

피해 지원 범위 업그레이드

여야가 오랜 공방 끝에 전세사기특별법¹⁾ 개정안에 합의했습니다. △LH가 피해 주택을 경매에서 낙찰받고, 감정가에서 낙찰가를 뺀 차익을 피해자에게 직접 주거나 △LH가 낙찰받은 피해 주택을 공공임대주택으로 돌려 피해자가 임대료 없이 10년까지 살 수 있게 하는 게 핵심 내용(피해자가 원하면 공공임대주택 수준의 임대료로 10년간 더 살 수 있음)으로, 8월 28일 국회 본회의 통과가 유력합니다. 참고로 개정안은 정부·여당안을 중심으로 민주당의 보완책을 더한 합의안입니다.

check! 2023년 6월에 시행한 전세사기특별법을 1년 3개월 만에 개정하는 배경요? 기존 법에 사각지대가 많아 피해자를 제대로 돌보지 못한다는 평가가 있었기 때문입니다. 가령 다가구주택(다세대주택과 달리 등기부상 집주인이 1명)²⁾은 건물 전체가 거래 대상이라 임차인이 전세 사기 피해자로 인정받더라도 우선매수권을 활용하기 어려웠습니다.

¹⁾ 전세사기특별법: 전세 사기 피해자를 돕기 위해 2023년 6월부터 시행한 법입니다. 단, ‘전세 사기 피해자’로 인정받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다. ① 주택의 인도(점유)와 전입신고, 확정일자를 갖출 것 ② 보증금이 3억 원 이하일 것 ③ 임차인 다수가 사기 피해를 입었거나, 입을 것으로 예상될 것 ④ 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것.

²⁾ 다가구주택: 집주인 1인에게 전체 호수의 소유권이 있는 집을 말합니다. 법률상 ‘단독주택’이지만 한 집에 최대 19호까지 거주할 수 있습니다. 각 호별로 집주인이 다른 다세대주택과 달리 등기부상 집주인이 한 명이어서 각종 사기에 쉽게 노출될 수 있습니다.

피해 인정 범위 업그레이드

개정안에선 전세 사기 피해자 인정 범위도 넓어졌습니다. △정부 지원 대상이 아니던 불법 건축물과 다가구주택 등도 LH가 매입할 수 있게 했고 △피해 주택으로 인정하는 보증금 상한도 최대 7억 원(기존 5억 원)으로 올린 데다 △임대인이 도망갈 걸 대비해 지자체가 피해 주택을 직접 관리할 수 있게 했습니다.

check! 올 8월 22일 기준 정부가 인정한 전세 사기 피해자는 2만949명입니다. 피해자 90% 이상은 전세보증금이 3억 원 이하였고, 지역별로는 수도권이 절반을 넘어섰습니다. 피해자 연령대는 20·30대가 전체의 70%를 웃돌았습니다(출처: 국토교통부).

근본적 해결책은 어디로?

“피해자를 최소한이나마 지원할 수 있다는 점에서 긍정적”이라는 평가가 나오는 가운데 “경매 차익에 만족 못하는 피해자가 나올 수 있다”거나 “가장 중요한 재발 방지책 논의가 빠졌다”는 의견이 다수 있었습니다. 특히 재발 방지 대책으론 ① 전세권설정¹⁾ 등기 의무화(선순위 권리관계 파악이 쉬워짐) ② 전세보증금 일부를 금융권에 묶어두는 에스크로제도 도입(보증금이 무분별한 갭투자에 쓰이는 걸 막아줌)에 대한 목소리가 높았습니다.

¹⁾ 전세권설정: 전셋집 등기사항증명서에 ‘내가 임차인’이라고 기록하는 겁니다. 보증금 미반환 시 확정일자는 보증금반환청구소송을 거쳐야 하지만(그 판결문으로 경매 신청), 이걸 완료하면 바로 경매 신청이 가능해집니다. 단, 등록세(보증금의 0.2%)와 교육세(등록세의 20%) 등 비용이 꽤 듭니다. 보증금이 3억 원이면 70만 원 이상 들어갑니다.

임대인이 연락을 받지 않는다면?

전세 계약 만기가 다가와 임대인에게 계약 해지 의사를 밝혔음에도 답장을 못 받았다고요? 그럼 이렇게 대처하세요. ① 임대인에게 ‘보증금을 돌려달라’는 내용증명¹⁾ 보내기(계약 만기 2개월 전) ② 임차권등기명령²⁾ 신청하기(계약 만기+1일) ③ 전세금반환보증보험³⁾ 이행청구하기(계약 만기+1개월). 이 모든 게 귀찮다면? 전세 계약 전에 근저당(빚)이 잡혔거나, 신탁등기가 되어 있는 집은 피하는 게 좋습니다. 어쩔 수 없는 경우라면 근저당과 신탁등기 말소 조건으로 계약하는 게 안전하고요.

¹⁾ 내용증명: 발신인이 수신인에게 어떤 내용이 담긴 우편물을 언제 보냈다고 우체국이 증명해주는 서비스입니다. 임대인에게 계약 해지 의사를 밝혔음에도 답이 없을 때 보내면 좋습니다. 법적 강제성은 없지만, 나중에 소송까지 가는 최악의 상황에서 증거자료로 쓸 수 있습니다.

²⁾ 임차권등기명령: 보증금을 못 돌려받은 상태에서 이사를 가야 할 때 유용한 제도입니다. 이걸 신청하면 ① 법원은 임차인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨주고 ② 임차인이 다른 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지되며 ③ 살던 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.

³⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 ‘대신 갚아주는(대위변제)’ 보험 상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 대신 내준 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG, HF, SGI서울보증 세 곳입니다.

수도권 1.2%p, 비수도권 0.75%p

정부가 스트레스 DSR 2단계¹⁾ 가산금리를 수도권은 1.2%p, 비수도권은 0.75%p로 차등 적용하기로 했습니다(출처: 금융당국). 서울을 중심으로 한 급격한 대출 증가세 때문입니다. 이에 연 소득 5000만 원인 대출자가 수도권에서 30년 만기 주택담보대출(금리 연 4.5% 가정)을 통해 빌릴 수 있는 돈은 4200만 원(비수도권은 2700만 원) 줄어듭니다.

¹⁾ 스트레스 DSR 2단계: DSR 규제의 센 버전으로, 미래의 금리인상으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 현재 대출금리에 일정 수준의 ‘가산금리(스트레스)’를 더해 대출한도를 정하는 겁니다. 올 2월 시행한 스트레스 DSR 1단계의 가산금리는 0.38%p이었고, 올 9월부턴 수도권 기준 가산금리 1.2%p(비수도권 0.75%p)를 적용합니다. 즉 대출로 마련할 수 있는 돈이 더 쪼그라드는 겁니다.

서울 대학가 평균 월세 60만8000원

올 7월 서울 주요 대학가의 평균 월세는 60만8000원이었습니다(출처: 다방). 작년 동기(58만4000원)보다 4.1% 올랐습니다. 특히 △이화여대(74만 원) △한국외대(65만 원) △서강대(64만 원) 등은 평균치를 넘어섰습니다. “전세 사기 여파에 월세 수요가 급증한 영향”이란 분석입니다.

비아파트 무제한 매입?

정부가 8·8 부동산 대책¹⁾을 통해 임대차시장이 안정될 때까지 임대용으로 서울 신축 비아파트를 무제한으로 사들이겠다고 하자 우려의 목소리가 나옵니다. “전셋집 임대인이 LH가 된다고 수요자가 빌라를 택할지 의문”이라는 겁니다. “LH의 재무건전성에 문제가 생길 것”이란 주장도 나옵니다.

¹⁾ 8·8 부동산 대책: 2024년 8월 8일 정부가 내놓은, 주택공급에 초점을 맞춘 부동산 대책입니다. 수도권 그린벨트를 풀어 신규 택지를 발굴하고, 비아파트의 수요·공급을 활성화하는 등 2030년까지 수도권에 총 42만7000가구의 주택을 공급한다는 내용이 담겼습니다.

서울 전세가율 1년째 상승

서울 아파트 전세가율¹⁾이 작년 7월(50.9%) 이후 지난달(53.9%)까지 1년째 올랐습니다(출처: KB부동산). 전세가율이 오르는 건 매맷값보다 전셋값 상승폭이 더 크기 때문이란 분석입니다. 실제로 올해 들어 7월까지 서울 아파트 매맷값이 누적 0.02% 오르는 동안 전셋값은 3.79% 상승했습니다.

¹⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이 비율이 100에 가까워지는 건 전셋값이 매맷값에 육박한다는 것을 뜻합니다. 이것이 높을수록 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 더 쉬워집니다.

작년보다 80% 증가

8월 전국에서 2만7474가구를 분양했습니다(출처: 이데일리). 전년 동기(1만5313가구)보다 약 80% 늘어난 수치입니다. △금리인하 기대감에 아파트 거래량이 늘었고 △수요자도 고분양가를 조금씩 받아들이기 시작하며 건설사들이 밀어내기 분양을 하고 있다는 분석입니다.

#17 밤 산책

해가 떠 있는 동안엔 도통 무얼 하기 괴로운 요즘이다. 대낮 바깥 세상은 거의 위험지대에 가깝다. 여름 더위의 위협적인 면모. 그런데 뉴스에선 매해 더위의 기세가 더해질 거라고 예상한다.

열대야라고는 하지만 해가 지고 어둠이 깔리면 그나마 집 밖에 나가볼 용기가 생긴다. 쉬이 잠이 오지 않기에 밤은 더욱 길어져 오늘도 긴 산책을 시작한다. 서촌엔 여러 갈래의 산책길 코스가 있다. 산으로 올라가면 시원한 계곡의 공기를 만날 수 있고, 좁은 골목을 거닐면 아무도 없는 밤길의 오붓함을 만끽할 수 있다.

내가 좋아하는 길은 경복궁을 한 바퀴 도는 코스다. 담벼락을 따라 서촌에서 북촌으로, 다시 광화문을 지나 돌아오는 길이 적당한 걸음과 잔잔한 풍경의 변화를 보여준다. 잘 가꾼 궁궐 담벼락을 따라 길을 걷다 보면 동네 이웃과 마주치거나 매일 그 시간에 러닝하는 외국인을 만나기도 한다. 노란 가로등 불빛 아래 돌담, 인적 없는 도로, 하루가 끝나가는 시간의 고요함이 서촌 특유의 한적한 정서를 드러낸다.

가끔은 인왕산 자락에 자리한 초소책방에 올라가 밤늦도록 책을 읽곤 하는데, 책방에서 내려다보는 서울의 야경이 아주 근사하다. 광화문, 종로를 지나 멀리 남산타워까지 펼쳐지는 시야는 내가 살고 있는 도시에 새삼스러운 애정을 담아내게 한다. 반짝이는 불빛이 모여 만드는 애틋하기까지 한 어떤 정서. 지금이야말로 밤을 제대로 누리기에 적당한 시절이다.