수도권 아파트
매매지수 : 94.9 (▲0.01)
전세지수 : 89.8 (▲0.03)
지방 아파트
매매지수 : 92.3 (▼0.04)
전세지수 : 91.0 (▲0.01)
100 이상 : 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만 : 공급 > 수요 (하락 가능성)
12월 2일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 과거 탄행 정국, 집값은 잠잠했습니다.
► 부동산시장은 정책에 더 영향을 받아섭니다.
► 정치 불안이 길면 공급은 멈출 수도 있습니다.
과거 탄핵 정국, 집값은?
탄핵 정국이 부동산시장에도 큰 영향을 주고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘부동산을 삼킨 정치: 과거 탄핵 정국, 집값은?’에 대해 다룹니다.
정치가 부동산을 꿀꺽
부동산시장은 대출 규제와 금리인상으로 이미 어려운 상황입니다. 한데 이젠 탄핵 정국이라는 정치 불안까지 더해지며 더 큰 악재에 휘말리고 있습니다. 참고로 현재 시장은 다음과 같은 악재로 얼어붙고 있습니다.
고금리: 11월 기준금리는 연 3%로 낮아졌지만, 주택담보대출 금리는 여전히 연 4~6% 수준입니다. 이는 내 집 마련을 하려는 실수요자에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다.
거래 감소: 서울 아파트 거래량은 8월 6490건에서 9월과 10월 각각 3000건대로 반토막 났습니다. 11월엔 2200여 건으로 줄며 하락세를 이어가고 있습니다(출처: 서울부동산정보광장).
매물 증가: 매수세 약화로 서울 아파트 매물은 11월 말 기준 9만 건을 넘어섰습니다. 이는 약 3년 만에 가장 높은 수준입니다(출처: 아실).
정책 추진 올 스톱
탄핵 정국은 정부의 정책 추진에도 제약을 가하고 있습니다. 계엄령 사태로 부동산 공급 관련 회의가 취소됐고, 국회 법안 처리도 사실상 멈춘 상태입니다.
법안 처리 지연: 올 11월 기준 국토교통위원회에 계류된 법안만 441건입니다(출처: 국회 의안정보시스템). 재건축·재개발촉진특례법, 도시정비법 개정안 등 핵심 법안이 줄줄이 대기 중입니다.
공급 목표 차질: 이로 인해 윤석열 정부가 당초 내건 270만 가구 공급 목표도 차질이 불가피해졌습니다.
시장 신뢰 약화: 정책 추진 지연으로 법과 제도의 정비가 늦어지면 실수요자의 불안은 커질 수밖에 없습니다.
[ ☑️ Check! ] 올 연말 전국의 분양 예정 물량은 2만2000가구였습니다. 하지만 현재 상황을 고려하면 1∼2주 내에 분양 계획이 잡힌 곳을 뺀 나머지는 분양 일정을 연기할 가능성이 커졌습니다.
과거 탄핵 정국, 집값은?
과거 탄핵 정국을 통해 정치적 불안이 부동산시장에 어떤 영향을 미쳤는지 엿봅니다.
노무현 대통령 탄핵 정국(2004년 3~5월)
집값 추이: 전국 0.12%, 서울 0.39% 상승.
특징: 당시 분양권전매제한¹⁾이나 대출 규제는 없었고, 금리도 안정적이었습니다. 이 때문인지 시장은 정치적 불안에 둔감하게 반응했습니다.
박근혜 대통령 탄핵 정국(2016년 11월~2017년 3월)
집값 추이: 전국 0.15%, 서울 0.31% 상승. 단, 2016년 말~2017년 초 실거래가지수는 전국 0.33%, 서울 0.6% 일시적으로 하락했습니다.
특징: 2013년부터 오른 집값으로 인해 분양권전매제한 등 수요 억제 정책을 시행하며 매수심리가 급속히 냉각됐습니다.
윤석열 대통령 탄핵 정국(2024년 12월 이후)
집값 추이: 대출 규제 강화와 금융시장 불안으로 거래가 급속도로 줄고 있습니다.
전망: 정치적 불확실성이 길어지면 시장 침체 장기화와 맞물리며 반등이 어려울 거란 우려가 나오고 있습니다.
과거 사례를 보면 탄핵 정국이 부동산시장을 뒤흔든다고 단언하긴 어렵습니다. 하지만 전문가들은 경고합니다. 현재와 같은 정치적 불안이 이어지면 금융시장은 혼란에 빠지고, 주택 공급 또한 멈춰설 위험이 있다고요.
¹⁾ 분양권전매제한: 분양권을 가진 이가 입주 전 그 권리를 제3자에게 파는 걸 막는 규제를 뜻합니다.
2년 반 만에 분양가 34% 상승
윤석열 정부 출범 2년 6개월 만에 전국 아파트 분양가가 34.4% 상승했습니다. 3.3㎡(약 1평)당 분양가가 1518만 원에서 2041만 원으로 뛴 겁니다. 이는 최근 5개 정부 중 가장 큰 상승률로, 문재인 정부의 19.2% 상승률보다 약 15%p 높은 수치입니다(출처: 부동산R114). “자잿값 인상과 공사비 상승, 땅값 급등이 원인”이라는 평입니다.
고액 반전세, 반환보증 X
HUG가 12월 30일부터 고액 반전세 주택의 전세보증금반환보증(반환보증)¹⁾ 가입을 제한합니다. 예를 들어 보증금 2억 원에 월세 300만 원인 서울 주택은 전월세전환율²⁾ 6% 기준을 적용하면 전세보증금이 8억 원으로 계산돼 수도권 기준인 7억 원을 초과해 가입이 어렵습니다. 기존엔 보증금만 고려했으나, 이제 월세까지 함께 고려해 반환보증 가입 여부를 결정합니다.
¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증 기관이 대신 갚아주는 상품입니다. HUG, HF, SGI서울보증이 운용하며, 2021년 말 기준 HUG의 비중은 93%입니다.
²⁾ 전월세전환율: 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, 임차인이 보증금 대신 지불해야 할 ‘월세 수준’을 결정합니다. 전월세전환율이 6%일 경우 1억 원의 전세는 연간 600만 원(1억 원 × 6%)의 월세에 해당하며, 이는 매달 50만 원입니다.
갱신권 사용 비중 31%
대출 규제로 전세대출을 받기 힘들어지며 계약갱신청구권¹⁾을 사용하는 이가 늘고 있습니다. 실제로 올 3분기 서울 아파트 전월세거래 중 기존 임대인과 계약갱신한 비중은 31.2%로, 2023년 분기 평균(27~29% 선)을 넘어섰고, 4분기엔(11월 기준) 36.7%까지 늘어났습니다(출처: 부동산R114).
¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.
본청약 2년 5개월 연기
공공분양 사전 청약¹⁾ 당첨자들이 또 본청약 연기 상황에 직면했습니다. 안산 장상지구 A1·A9블록이 그 주인공입니다. 당초 내년 5월 본청약을 진행할 예정이었지만 이를 2027년 10월로 연기, 예상보다 2년 5개월을 더 기다려야 하는 상황에 처했습니다. LH는 보상 지연과 송전탑 이설 등을 이유로 들었습니다.
¹⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 분양 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨된 경우 무주택 등 관련 조건만 유지하면 본청약도 100% 당첨 확정입니다.
대형 건설사 쏠림, 내년에도 쭉
대형 건설사의 주택시장 점유율이 더 높아질 거라는 전망이 나왔습니다(출처: KB증권). 고금리 탓에 대형 건설사만 금융권에서 자금조달이 쉽고, 재건축·재개발사업에서도 안정적 자금력이 중요한 요인이란 겁니다. 여기에 조합이 대형 건설사를 선호하는 것도 이유 중 하나로 꼽힙니다.
〈수도권〉
〈지방〉
〈해외〉
분양가 인상분? LH가 부담
앞으로 공공분양 사전 청약 후 본청약이 늦어지면, LH가 분양가 인상분을 부담합니다(출처: LH). 이 조치는 지난 11월부터 시행됐습니다. 최근 3기 신도시 본청약에서 분양가가 사전 청약보다 최대 18% 오르며 당첨자들이 강하게 반발한 결과입니다. 한편 공공분양 사전 청약 99개 단지 중 올해 5월까지 본청약을 마친 곳은 13개에 그쳤습니다. 참고로 민간분양은 기업이 사업성을 이유로 사전 청약을 취소할 수 있지만, 공공분양은 정부가 주체라 사전 청약을 취소하지 않습니다.
보류지
재건축·재개발 조합이 조합원 변동에 대비해 일반분양에 내놓지 않고 남겨두는 물량입니다. 예기치 못한 상황에 대비해 남겨두었다가 경매로 처분할 수 있습니다.
현금청산
재건축·재개발에서 조합원 자격이 없거나 분양 신청을 하지 않으면 현금으로 보상받는 걸 말합니다. 보상 금액은 감정평가를 기준으로 산정합니다.
빛나지만 사라지는
겨울 같지만 여름의 한강.
사진 제공 | @oo_rang_
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