갈 길이 멉니다만
지난 1월 15일, 정부가 서울 주택공급 대책으로 밀고 있는 공공재개발사업의 첫 후보지를 공개했습니다. 집값이 뜨겁다 못해 활활 타오르는 상황에서 갖가지 의견이 나오고 있습니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘공공재개발사업: 갈 길이 멉니다만’에 대해 다룹니다.
공공재개발사업이 뭐였더라?
LH와 SH 등 공공기관이 재개발을 돕는 걸 말합니다. 민간이 하면 지지부진한 재개발사업을 공공기관이 총대 메고 나서서 빠르게 처리해주는 거로 이해하면 쉽습니다. 이번에 선정된 여덟 곳의 후보지도 대부분 오래 재개발이 늘어진 이력을 가지고 있습니다. 정부는 통상 10년 이상 걸리는 재개발사업 기간을 5년으로 줄이겠다는 계획입니다. 참고로 공공재개발에 참여하면 용적률 상향(더 높이 지을 수 있음) 등의 혜택을 받는 대신 조합원* 분양을 뺀 나머지 절반은 임대주택으로 지어야 합니다.
*재건축이나 재개발사업에서 사업지 내 지분을 가진 사람을 말합니다.
정부는 왜 이 사업을 밀어줄까?
집이 부족하다는 우려를 잠재우기 위해서입니다. 이로써 기존의 재개발 기조도 바꾼 겁니다. 전엔 전면 철거 중심의 재개발사업 자체에 두드러기 반응을 보였으나, 지금은 전면 철거 재개발사업을 하는 대신 공공기관이 참여해 일을 빨리 끝내고 임대아파트도 조금 더 넣는 식으로 말입니다. 정부는 오는 12월, 이번에 사업 후보지로 선정된 흑석2구역 등 여덟 곳을 재개발이 가능하게끔 정비구역으로 지정할 예정입니다. 정부의 공공재개발 후보지 첫 선정에 대한 보도자료 보기는 여기(클릭).
이 사업 좋기만 할까?
아니요, 생각 외로 의견이 양쪽으로 갈립니다. 서로 갈리는 몇 가지 의견을 모았습니다.
공공재개발 좋은데?
“낡은 빌라가 가득한 뉴타운* 해제 지역의 경우, 공공재개발이 좋은 선택지가 될 것임. 연립주택이나 소규모 주택 주인에겐 거의 동아줄이나 마찬가지임.”
“정부가 나서서 사업을 밀어주니 서울시가 인허가권을 내세워 재개발사업을 지연시키는 일은 없겠음. 심지어 사업비 대출, 인허가 절차 간소화 등 혜택도 좋음.”
공공재개발 싫은데?
“그간 재개발사업이 지지부진한 곳 상당수가 사업성이 아니라, 주민 갈등이 걸림돌이었다는 사실을 모름? 또 그 주민 갈등의 핵심이 임대주택 건설이었다는 것을 모름?”
“이번에 역세권 위주로 공공재개발 후보지를 선정했는데, 이들 지역엔 상가가 많다는 사실 앎? 상가 주인들 혹하게 하는 혜택이 없으면 공공재개발은 없음.”
*지역에서 하는 ‘자체’ 개발이 아니라 ‘정책’에 의해 시행하는 좀 더 큰 재개발사업을 말합니다.
갈 길이 멉니다만
여하튼 정부와 후보지 몇 곳이 기대를 품고 공공재개발사업을 밀어붙이려 하지만 곳곳에서 잡음이 끊이지 않는 것이 사실입니다. 그리고 가장 큰 잡음은 공공재개발 혜택을 위한 법안이 아직 국회를 통과되지 못했다는 겁니다. 쉽게 말해 법적 근거 없이 사업을 진행하고 있는 셈입니다. 여당의 파워가 압도적인 만큼 곧 법안이 통과될 것으로 보이지만, 아직 법 개정이 진행 중이라는 점에선 정부가 바라는 ‘속도’가 잘 나올지 우려되고 있습니다.
아파트의 2배!
이달 서울의 다세대·연립주택 매매 건수는 15일까지 701건으로 같은 기간 아파트 거래(363건)의 2배를 넘어섰습니다. 집값이 좀처럼 안정되지 않고 전셋값도 한없이 오르면서 아파트보다 저렴한 다세대·연립주택으로 눈을 돌리는 주택 수요자가 늘고 있는 것으로 보입니다.
나아지고 있지만
홍남기 부총리는 정부의 부동산 규제 효과로 법인들이 갖고 있던 주택을 팔고 이런 주택을 무주택자들이 사는 등 실수요자 중심으로 시장이 재편되고 있다고 말했습니다. 또 임대차보호법 도입으로 전월세 계약갱신율이 높아지는 등 세입자의 주거 안정성이 개선되고 있다고 강조했습니다.
70%대
임대차보호법으로 계약갱신청구권제(“2년 더 살게요!”)가 도입되며 전월세 계약갱신율이 무려 70%대에 안착했습니다. 서울과 수도권의 전세 매물도 지난 3~4개월간 꾸준히 늘고 있어 관련 지표가 점차 나아지는 추세라고 합니다.
저렴하긴 하지만
경기도 평택 신혼희망타운(공공분양)의 일부 평형에서 미달이 발생했습니다. 하지만 인근의 민간아파트는 평균 경쟁률이 86 대 1을 넘어서며 뜨거웠습니다. 신혼희망타운의 분양가가 민간아파트보다 저렴하지만, 수익공유형 구조와 협소한 면적 등으로 외면당한다는 지적이 있습니다.
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.
매수우위지수
KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 18일)
전세수급지수
KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 1월 18일)
Q. 무리한 전세금 인상 요구를 받았는데 들어줘야 하나요?
1. 오는 4월에 현재 살고 있는 전셋집의 계약이 끝납니다. 그런데 보름 전쯤 공인중개사에게 전화 한 통을 받았습니다. 집주인이 제가 사는 집에서 실거주를 고려한다는 이야기였습니다.
2. 다만 조건이 하나 붙었습니다. 주변 시세의 80% 수준으로 전세금을 올려주면 실거주하지 않겠다는 겁니다. 현 전세금 3억2000만 원에서 8000만 원을 올려 4억 원으로 맞춰주길 바라는 거였습니다.
3. 하지만 이는 전월세상한제의 5% 인상 범위(1600만 원)를 넘어서는, 5배에 달하는 금액입니다. 이 때문에 공인중개사에게 하소연도 했지만, 최근 이런 일이 종종 있다는 얘기 정도만 들을 수 있었습니다(전세금이 많이 오른 것도 사실이니 집주인의 요구대로 해주라는 눈치였습니다).
4. 그런데 이는 불법 아닌가요? 물론 집주인의 제안을 거부하고 다른 집으로 이사하는 것도 생각했으나, 2년 전과 비교하면 같은 평형 아파트의 전세금이 최소 1억 원 이상 오른 상황이긴 합니다. 다른 아파트로 이사한다면 지금보다 오히려 더 비싸게 계약해야 하는데, 제가 어떻게 해야 할까요?
사연 제공. 유X라님
A. 임대차보호법의 허점에 당하셨습니다
1. 일단 임대차보호법은 집주인(집주인의 직계존속·직계비속을 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다.
2. 현재 집주인은 이에 기초해 ‘1번 이사를 가거나’, ‘2번 전세금을 더 내라’는 양자택일을 요구하는 것입니다(2번을 택할 경우 해당 계약은 새로운 전세계약이 됩니다).
3. 요컨대 질문자께서는 1번과 2번 중 하나를 택해야 하는 상황에 처한 것 같습니다. 이는 이번에 개정된 임대차보호법의 허점입니다. 사실 집주인이 직접 들어와 살 경우 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 조항을 넣은 것은 국회의 실수입니다.
4. 주택 임대를 상가 임대로 바꿔 생각해보면 편합니다. 본인 건물 1층의 김치찌개 가게가 장사가 잘되는 걸 본 주인이 “내가 직접 그 자리에 김치찌개 가게를 차릴 테니 임대차계약의 갱신 요구를 거절합니다!”라고 해서는(법리적으로도 그렇지만 도의적으로도) 안 됩니다. 따라서 이번에 임대차보호법을 개정할 때 ‘집주인이 직접 들어와 살 경우 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 조항’을 넣어야 했다면, 그에 따른 세입자의 손해를 배상해주는 장치도 함께 설계해야 했습니다. 하지만 이번 개정법엔 그것이 빠졌습니다.
5. 한편 만약 ‘직접 들어와 살겠다’는 집주인의 말이 거짓일 경우 질문자께서는 집주인에게 전세계약의 갱신 거절로 입은 손해액의 배상을 요구할 수 있습니다.
6. 추후 집주인이 정말 해당 주택에 직접 들어가 사는지 확인하기 위해 전세계약 갱신을 거절당한 질문자께서는 주민센터에서 확정일자 정보 등을 요구할 수 있습니다. 계약갱신을 거절당한 내용을 입증할 수 있는 서류 등을 준비하는 것도 한 방법입니다.
도시재생
도시를 전부 갈아엎는 재개발보다 좀 더 부드러운 개발이라고 이해하면 쉽습니다. 리모델링처럼 형태는 유지하되 도심 환경을 새롭게 개선하는 것이죠. 도시 건축 전문가들은 하나같이 ‘개발의 시대는 지났다’고 강조하며 이것의 중요성을 강조하기도 합니다.
도시확산현상 기반 시설이나 설비가 부족한 채 도시가 저밀도로 무질서하게 교외로 넓어지는 걸 말합니다. 이는 정원을 가꾸는 등 개인주의적 삶이 보장된다는 장점이 있지만, 교외라는 특성상 편의시설 접근성이 나쁘고 교통량이 기하급수적으로 증가한다는 단점도 있습니다.
겨울밤
누구나 겨울밤의 지분을 가지고 있습니다.
사진 제공. @hellodive.07
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