8년 전, 조기 대선 직후 집값은?
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수도권 아파트
매매지수: 100.0 (▲0.01)
전세지수: 100.0 (▲0.02)
지방 아파트
매매지수: 99.9 (▼0.05)
전세지수: 100.0 (▼0.02)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
4월 7일 기준, 자료: 한국부동산원
※ 3월 31일 기준값(100)으로 초기화됨
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 8년 전, 조기 대선 전후로 집값은 반등했습니다.
► 이번엔 떨어뜨리는 힘과 버티는 힘이 맞섭니다.
► 시장은 방향을 못 잡고 눈치만 봅니다.
8년 전, 조기 대선 전후 집값은?
8년 전, 박근혜 전 대통령 탄핵 땐 조기 대선 전후 집값은 반등했습니다. 이번에도 같은 흐름이 반복될지 시장은 지켜보는 중입니다. 오늘 부딩은 ‘탄핵 이후 부동산: 8년 전, 조기 대선 전후 집값은?’에 대해 다룹니다.
4월, 부동산정책 올 스톱
윤석열 정부가 밀던 부동산정책 손질안이 줄줄이 멈췄습니다. 재건축·재개발 특례법 제정, 재건축초과이익환수제¹⁾ 폐지, 임대차 2법²⁾ 손질까지. 시장이 기다린 법안일수록 국회 문턱을 넘기 어려워졌습니다. 6월 조기 대선을 앞두고 여야 모두 예민한 얘긴 꺼내지도 않기 때문입니다. 주택 거래량도 줄고, 시장은 다시 발걸음을 멈췄습니다.
¹⁾ 재건축초과이익환수제: 재건축으로 생긴 이익을 조합원이 몽땅 가져가지 못하게 국가가 일부를 걷어 가는 제도입니다. 조합원 입장에선 “아직 생기지도 않은 이익인데 왜 세금을 내야 하죠?”하는 불만도 많았습니다. 이 제도는 2006년에 나왔지만 한동안 멈췄다가 2018년에 다시 살아났습니다. 2024년엔 계산 기준을 좀 완화했지만, 2025년 지금도 여전히 시행 중입니다.
²⁾ 임대차 2법: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 계약갱신청구권, 임대인이 기존 임대차계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 뜻합니다.
계속 가는 정책 & 멈춘 정책
물론 모든 정책이 멈춰 선 건 아닙니다. 공급부족에 대한 여야의 공감은 있어 일부는 계속 추진할 가능성이 큽니다. 반면 규제완화에 초점을 맞춘 법안은 대부분 멈췄다고 봐야 합니다.
▸ 계속 가는 정책
•270만 가구 공급 계획
→ 민간·공공분양 포함 대규모 주택공급으로, 공급부족에 대한 공감 있어 계속될 전망
•3기 신도시 개발
→ 수도권 외곽 택지 개발로, 이미 상당 부분 진행돼 새 정부도 뒤집기 어려움
▸ 멈춘 정책
•재건축·재개발 특례법 제정
→ 절차 단축, 용적률 완화 같은 내용으로, 규제완화 논의 자체가 쉽지 않음
•재건축초과이익환수제 폐지
→ 조합원 이익에 세금을 부과하는 제도로, 야당의 반대로 폐지 가능성 낮음
8년 전, 조기 대선 전후 집값은?
과거 박근혜 전 대통령 탄핵 땐 조기 대선 전후 거래가 늘고 집값도 반등했습니다. 정치 불확실성이 걷힌 데다, 당시엔 금리도 낮고 대출 규제도 덜했기 때문입니다. 하지만 지금은 다릅니다. 고금리와 대출 규제가 수요를 누르고 있고, 반대로 서울 지역 공급은 부족합니다. 가격을 떨어뜨리는 힘과 버티는 힘이 맞서며, 시장은 방향을 못 잡는 중입니다. 당분간은 누가 먼저 움직일지, 서로 눈치만 보는 상황이 계속될 수 있습니다.
▸ 조기 대선 전후, 왜 집값은 움직였을까?
•2017년 봄, 집값 반등 시작
→ 3월 +0.36%, 5월 +0.68%, 6월 +1.06%
→ 5월 조기 대선을 기점으로 반등세 강화
→ 불확실성 해소, 저금리, 느슨한 대출 규제 영향
•2025년 현재, 관망 흐름 지속
→ 고금리 + 강한 대출 규제로 수요 눌림
→ 그러는 동시에, 2026년 서울 입주 물량은 올해 대비 4분의 1 수준에 그칠 전망
서울 침하 고위험 50곳은?
서울시가 지난해에 지반 침하 고위험 지역 50곳(총 45km)을 정부에 보고한 사실이 확인됐습니다(출처: MBC). 광진구가 22곳으로 가장 많고, 종로 9곳, 금천 7곳, 성동·구로 각각 3곳, 강남·노원·마포 각각 2곳이 포함됐습니다. 최근 사망 사고가 난 강동구는 빠졌습니다.
신축 전세가 싼 지역은?
서울 아파트 전셋값 평균이 6억3500만 원까지 오른 지금, 동대문구 이문·휘경, 성북구 장위뉴타운처럼 대규모 입주가 몰린 지역이 주목받고 있습니다. 신축인데도 84㎡ 전세가 4억 원대 중반이기 때문입니다. 광명도 비슷합니다. 올해 전셋값이 3.73% 떨어져 경기에서 낙폭이 가장 큽니다(출처: 아실). 거주 환경 좋은 전세를 찾는 이에겐 지금이 기회란 말이 나옵니다.
세종 집값, 또 들썩?
조기 대선을 앞두고 세종 부동산이 다시 들썩입니다. 이재명 대표가 행정수도 이전 문제를 다시 꺼냈고, 대통령실 세종 이전 기대감도 커져섭니다. 집값이 바닥을 찍었다는 얘기도 나옵니다(2022년 -15.4% → 2023년 -21.9% → 2024년 -2.61%). 이런 분위기에서 3월 거래량은 673건으로 한 달 새 80% 넘게 뛰었습니다(출처: 아실).
자산 4억 차이, 이유는 주소?
서울 유주택자와 6대 광역시 무주택자 간 순자산 격차가 약 4억 원에 달했습니다(출처: 마강래 교수 연구팀). 집이 있느냐보다, 어디에 어떤 집을 갖고 있느냐가 중요했습니다. 특히 자산이 많을수록 서울 거주 효과는 더 뚜렷했습니다. 선호 지역에 집을 일찍 산 이가 자산 싸움에서 먼저 고지에 올라선 셈. ‘똘똘한 한 채’의 힘을 보여주는 데이터라는 평가입니다.
지산 45%는 미분양
2022년 이후 선보인 지식산업센터(지산)¹⁾ 물량 약 45%가 미분양 상태라는 분석이 나왔습니다(출처: 세이노). 특히 인천 미분양률은 63%에 달했고, 지방에선 부산권역이 66%로 가장 높았습니다. 공급과잉에 경기침체, 최근엔 미분양 담보대출 금지까지 겹치며 지산 시장은 ‘고사 직전’이란 평가를 받고 있습니다.
¹⁾ 지식산업센터: 단독으로 공장이나 사무실을 짓기 어려운 중소기업들이 입주할 수 있는 다층(3층 이상) 건물을 말합니다. 2010년까지만 해도 ‘아파트형 공장’으로 불렸습니다. 이름을 바꾼 이유는 ‘공장’이라는 말에 대한 부정적인 인식 때문에 입주를 꺼리는 기업이나 투자자, 건설사가 많았기 때문입니다.
Q 지금 광명에 갭투자해도 될까요?
•가족구성원: 30대 초반 여성
•현재 거주지: 경기도 부천시 중동 소재 주택(부모님 자가에 함께 거주)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 1억8300만 원(현금 1억8000만 원 + 금 300만 원) / 대출 X
•월수입: 218만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 110만 원
•내 집 마련 희망 지역: 경기도 광명시, 용인시 수지구, 서울시 성북구
•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 학군 > 상권 > 자연
•고민 내용:
-이제껏 모은 현금으로 갭투자를 준비 중입니다. 매물 리스트를 작성해본 결과, 현재 가진 자금으로 갭투자가 가능한 가장 좋은 곳은 경기 광명시 도덕파크타운2단지라는 판단을 내렸습니다.
-서울 성북구, 경기 용인시 수지구 등도 계속 살펴보고 있지만 갭이 너무 크거나 리모델링 이슈 등으로 애매하다고 느꼈습니다.
-도덕파크타운2단지는 매물도 있고, 전세 만기가 올해 중순이라 사게 되면 새 임차인을 맞춰야 합니다. 전세가가 더 떨어지면 추가로 2000만 원 이상 들어갈 수도 있어 고민 중입니다.
-추가 비용은 어떻게든 마련할 수 있으나 지금 바로 매매를 진행하는 게 나을지, 아니면 올해 말까지 기다리며 물건을 더 살펴보는 게 나을지요.
질문 1.
집값이 우상향할 거란 판단에 따른 도덕파크타운2단지 갭투자에 대해 어떻게 생각하세요?
질문 2.
최대 2억 원 내외로 투자를 한다면(실거주 X) 광명시 외에 서울 성북동이나 용인 수지구 등에 투자할 수 있는 최선의 물건으로 어떤 것이 있을까요?
사연 제공: gd***
A 5년 이상 들고 갈 수 있다면 하세요
1억8000만 원으로 경기 광명 아파트에 갭투자를 생각 중이네요. 먼저 도덕파크타운2단지(2001년식, 1234가구, 용적률 274%)부터 살펴보겠습니다. 광명 철산동 도덕산 자락에 있는 단지로, 하안주공1단지를 재건축한 e편한세상센트레빌 옆이라 주거인프라는 좋습니다.
하지만 용적률이 높아 시간이 지나도 재건축은 쉽지 않습니다. 결국 이 단지는 개발에 대한 기대보단 시세 반응이 전부입니다. 2017년 3억 원대 중반이던 21평이 2021년 9월엔 20층 기준 7억 원까지 올랐습니다. 5년 만에 2배 오른 겁니다. 이후 2023년 2월엔 4억8000만 원까지 빠졌다가, 2025년 3월 현재 22층 기준 5억5750만 원에 거래되며 고점의 80% 수준까지 회복했습니다.
미리 알아보셨겠지만 광명은 2025년 입주 물량만 1만 가구입니다. 적정 수요는 1414가구인데, 이를 한참 넘어섭니다. 당연히 시장은 약세고, 신고가를 찍는 강남의 분위기와는 전혀 다릅니다.
다만 이 물량만 소화하면 2026년부터 조금씩 숨통이 트일 수 있습니다. 지금 가격이 고점 대비 80% 수준이고, 과거에도 시세 반응이 뚜렷했던 만큼 5년 이상 들고 갈 수 있다면 한 번쯤 생각해볼 만한 물건입니다.
용인 수지 쪽도 보고 계신데, 풍덕천동 보원과 동부도 괜찮습니다. 서울 성북구에선 돈암현대, 정릉우성, SK북한산시티 정도를 눈여겨볼 만합니다. 오래 들고 갈 수 있다면, 갭투자 후 10년간 묻어두는 것도 한 방법입니다.
3기 신도시 청약도 나쁘지 않지만, 30대 초반에 미혼이면 당첨 가능성은 거의 없습니다. 무주택 상태로 청약만 기다리는 건 현실적으로 쉽지 않습니다. 전세 끼고 갭투자하되, 혹시라도 3기 신도시에서 미분양이 나오면 무조건 잡으세요. 고민할 이유가 없습니다. 현재 3기 신도시는 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양이 빠르고, 광명 시흥은 아직 멀었습니다.
부모님 집에 살고 계시다고 했는데, 그게 최고의 재테크 방법입니다. 종잣돈, 지금 모으지 않으면 나중엔 진짜 어렵습니다. 독립하고, 결혼하고 나면 지출만 늘지 돈은 안 남습니다. 지금도 나이에 비해 잘 모았고, 잘하고 계십니다.
한국 경제는 이제 막 저성장 장기침체 국면으로 들어섰습니다. 지금은 여행 다니며 오마카세 먹을 때가 아닙니다. 허리띠 졸라매고 서울을 포함한 수도권 소형 아파트 하나 꼭 잡으셔야 합니다. 그리고 조용히 계속 돈을 모아야 합니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 4월 14일~4월 17일
•청주테크노폴리스 아테라 2차(A7BL) ★★★★(4/5)
GOOD: “시세보다 5000만 원 이상 저렴.”
BAD: “청주시 외곽 끝자락.”
•힐스테이트 용인마크밸리 ★(1/5)
GOOD: “용인 남사읍 삼성 반도체 클러스터 예정지 인근.”
BAD: “주변 인프라 부족에 시세보다 2억 원 비싼 분양가.”
•양주역 제일풍경채 위너스카이 ★★(2/5)
GOOD: “양주역 초역세권에 양주테크노밸리 직주근접.”
BAD: “기찻길 옆 나 홀로 아파트.”
•두산위브더제니스 평내호평역 N49 ★(1/5)
GOOD: “호평역 역세권으로 상업시설 이용이 편리.”
BAD: “지상철과 붙어 있음.”
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
배우자 공동명의
부동산 소유권을 배우자와 나눠 갖는 걸 말합니다. 세제 혜택을 받을 수 있으며 상속이나 증여 시에도 유리할 수 있습니다. 단, 이혼 시엔 재산 분할 대상이 되며, 부동산 소유 비율이 50 대 50으로 되어 있더라도, 실제 기여도에 따라 재산 분할이 복잡해질 수 있습니다.
지분 경매
부동산의 특정 지분을 경매로 매매하는 걸 말합니다. 예를 들어 A, B, C가 공동으로 소유한 집에서 A의 지분만 경매로 나온다면, 해당 지분만 구매할 수 있습니다. A의 지분을 사들인다면, 추후 B와 C와 협의해 나머지 지분을 매수할 기회를 잡을 수도 있습니다.
봄은
봄은 자꾸 누굴 데려간다.
사진 제공 | @u_zeeeni
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