30% 올리거나, 20% 내리거나

수도권 아파트

매매지수: 94.8 (▼0.03)

전세지수: 89.8 (▼0.01)

지방 아파트

매매지수: 91.9 (▼0.07)

전세지수: 90.9 (▼0.01)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

1월 20일 기준, 자료: 한국부동산원

(2월 7일 신규 지수 갱신 예정)

[ 오늘 부딩 요약 ]

► HUG가 전세보증금반환보증료율을 조정합니다.

► 보증 사고 위험이 크면 최대 30% 올리고

► 위험이 낮으면 최대 20% 내립니다.

30% 올리거나, 20% 내리거나

HUG가 새로운 전세보증금반환보증료율 체계를 시행합니다. 전월세시장에 큰 변화가 예상됩니다. 오늘 부딩은 ‘전세보증금반환보증료율 조정: 30% 올리거나, 20% 내리거나’에 대해 다룹니다.

위험이 클수록 높게, 낮을수록 낮게

HUG는 3월 31일부터 새로운 전세보증금반환보증료율(보증료율) 체계를 적용합니다. ① 대규모 전세 사기로 미회수 보증금이 늘며 ② 2년 연속 4조 원대 적자가 이어지자 ③ 그 해결책으로 보증료율 조정을 선택한 겁니다(출처: HUG). 전세보증금 규모와 전세가율¹⁾에 따라 보증 사고 위험이 크면 보증료율을 최대 30% 올리고, 위험이 낮으면 최대 20% 낮추는 것이 이번 개편의 핵심 포인트입니다.

[ ☑️ Check! ] HUG는 2013년 전세보증금반환보증을 출시한 후 줄곧 0.1%대 보증료율을 유지해왔습니다. 하지만 최근 보증 사고율이 약 8%까지 급등하며 기존 보증료율이 현실을 반영하지 못한다는 지적을 받아왔습니다.

¹⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이 비율이 100에 가까워지는 건 전셋값이 매맷값에 육박한다는 것을 뜻합니다.

30% 올리거나, 20% 내리거나

보증료 부담은 집값, 전세보증금, 전세가율에 따라 다음과 같이 달라집니다.

보증료율 개편 내용

•기존: 0.115~0.154%

•개편 후: 0.097~0.211%

→ 보증금 규모와 전세가율에 따라 최대 30% 인상, 최대 20% 인하

전세가율별 보증료율

아파트

•70% 이하: 0.097~0.113%

•70% 초과~80% 이하: 0.117~0.138%

•80% 초과: 0.137~0.164%

비아파트

•70% 이하: 0.111~0.132%

•70% 초과~80% 이하: 0.142~0.172%

•80% 초과: 0.172~0.211%

→ 비아파트는 보증 사고 위험이 높아 같은 조건에서도 보증료율이 더 비쌈

보증료 예시

•5억 아파트(전세가율 70% 이하): 1년 56만5000원, 2년 113만 원

•5억 빌라(전세가율 70% 이하): 1년 66만 원, 2년 132만 원

보증료율 인상, 뭐가 달라질까?

보증료율 인상으로 바뀌는 점을 살핍니다.

Q 기존 전세보증금반환보증 가입자는 이번 개편으로 어떻게 달라질까?

A 같은 집에서 계약을 연장하면 1회 한정 기존 보증료율 유지가 가능합니다. 하지만 새집으로 이사하거나 새로 가입하면 개편된 요율을 적용합니다.

Q 보증료 부담이 커지면 전세시장은 어떻게 바뀔까?

A 보증료가 오르는 고위험 주택(전세가율 높은 빌라 등)은 전세 기피 현상이 나타날 가능성이 큽니다. 월세 전환이 빨라질 수 있단 얘깁니다. 반면 보증료 부담이 줄어드는 아파트는 상대적으로 전세 수요가 늘어날 수 있습니다.

Q HUG의 보증료 할인을 받을 수 있는 대상은?

A 무주택자만 할인받을 수 있습니다. 특히 저소득층은 기존 ‘60% 할인’을 유지하고, 사회배려대상자(다자녀, 장애인, 고령자 등)는 기존 50%에서 40%로 축소합니다.

Q 보증료를 낮추는 방법은?

A 전세가율 70% 이하를 유지하는 게 가장 중요합니다. 또 전세보증금이 낮을수록 보증료율도 줄어듭니다. 일부 지자체에선 보증료 지원 프로그램을 운영하니 내가 사는 지역의 정책을 확인하는 것도 부담을 줄이는 방법입니다. 가령 서울에서 전세보증금 3억 원 이하 주택에 거주하는 청년·신혼부부는 납부한 보증료를 최대 30만 원까지 지원받을 수 있습니다.

Q 이번 개편으로 HUG는 사정이 나아질까?

A 그러지 못할 가능성이 높습니다. HUG의 연구 결과에 따르면 적정 보증료율(0.121~0.339%)보다 이번 개편안의 보증료율이 여전히 낮아섭니다. 즉 향후 추가 인상 가능성도 배제할 수 없습니다.

독신 여성, 독신 남성의 4.7배

작년 1~11월 주택연금¹⁾ 신규 가입자 중 독신 여성은 38%로, 독신 남성(8.1%)의 4.7배였습니다(출처: 주택금융통계시스템). 여성의 기대수명이 길고 안정적 투자를 선호하기 때문이란 해석입니다. 참고로 2007년부터 주택연금 누적 가입(13만4639건) 중 부부가 57.5%로 가장 큰 비중을 차지했고 독신 여성(35%), 독신 남성(7.4%)이 그 뒤를 이었습니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매월 연금을 주는 상품을 말합니다. 2022년 기준 전국 평균 72세에 가입해 3억4500만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 112만 원씩 받는다는 집계가 있습니다.

100년 넘게 주인 없는 땅 국유화

정부는 소유주가 죽거나 월북 등 이유로 100년 넘게 등기하지 않은 땅을 국유화할 방침입니다(출처: 국민권익위원회). 만약 진짜 주인이 나타나면 소유권을 돌려주거나 보상금을 지급할 계획이고요. 현재 이런 땅은 여의도 면적의 188배(2조2000억 원 이상)에 달합니다.

월평균 관리비 27만5570원

작년 서울 아파트 월평균 관리비는 1㎡(약 0.3평)당 3242원이었습니다. 전용면적 85㎡(약 33평) 아파트의 경우 월평균 27만5570원을 낸 셈으로, 2023년(3089원)보다 4.95% 올랐습니다(출처: 아파트아이). 특히 폭염이 이어진 여름철 전기료 영향이 컸습니다. 참고로 작년 한 해 관리비가 가장 많이 나온 곳은 서울 용산구 한남동 아파트로, 한 달에 762만9430원이 나왔습니다.

환율 1500원이면 건설비 3.34% 상승

원달러환율이 1500원에 가까워지면 국내 건설비가 2023년 대비 3.34% 오른다는 분석이 나왔습니다(출처: 박용갑 의원실). 1450원대에서도 2.48% 오를 전망이고요. 시장에선 환율이 당분간 1400원대 중후반에서 움직이며, 분양가도 계속 오를 거로 보고 있습니다.

주택공급 부족 현실화?

올해 주택공급이 부족해지면서 시장 불안이 커질 거란 전망이 나왔습니다(출처: 토지주택연구원). 디딤돌·버팀목대출 등 55조 원 규모 신규 정책대출과 금리인하로 수요가 늘 가능성도 있지만, 공급 일정이 늦어지거나 규제를 강화하면 수요가 줄 수도 있다는 설명을 덧붙였습니다.

〈수도권〉

•서울 작년 12월 원룸 평균 전세보증금 1억9977만 원 기록

•강남 ‘압구정2구역’ 70층 → 65층으로 정비계획 변경

•서초 ‘래미안원베일리’ 3.3㎡당 2억 원 이상 거래 기록

•송파 노후 아파트 유지보수 비용 6억 원 투입 계획

•양천 ‘신월7동1구역’ 신통기획 통해 2890가구 공급 추진

•용산 ‘한남3구역’ 학교용지 변경, 원안대로 확정

•GH 동탄2신도시 장기전세주택 965가구 입주자 모집(2월 10일~17일)

•남양주 왕숙신도시에 GTX 복합 역세권 개발 추진

•용인 처인구 2024년 땅값 상승률 1위 기록

•포천 ‘장기일반민간임대주택’ 투자 주의 당부

•화성 ‘동탄 전세 사기 부부’ 2심 징역 12년 → 7년 감형

•LH 자립준비청년 매입임대주택 400가구 입주자 상시 모집(2월 3일~완료 시)

〈지방〉

부산 342m ‘롯데타워’ 설계 변경 절차 마무리 전망

울산 ‘39세 이하 무주택 미혼 1인가구’ 주거비 지원 신청(2월 3일~28일)

세종 ‘대통령 제2집무실’ 2027년까지 완공 추진

경북 ‘포항영덕 고속도로’ 연내 개통 미지수

전북 ‘전주새만금 고속도로’ 연말 개통 기대

남원 무주택 청년에게 5년간 최대 월 16만 원 임대료 지원(~2월 25일)

〈해외〉

•미국 30년 만기 고정형 주담대 평균 금리 6.95%로 구매자에게 안도감 주기엔 역부족

•미국 주택 매물 거래 체결 속도 팬데믹 이후 가장 느린 평균 54일 소요

•미국 고금리 여파로 2024년 기존 주택 판매량 406만 채, 1995년 이후 최저 기록

•미국 시애틀 아마존 주 5일 출근 앞두고 아파트 임대료 2.5% 올라 평균 2000달러(약 290만 원) 기록

•중국 부동산시장 부진 타개 위해 117억 위안(약 2조3200억 원) 규모 감세 정책 시행

•영국 런던 주택 매매거래, 2016년 브렉시트 투표 이전 수준 회복

•아랍에미리트 두바이 글로벌 금융위기 이후 투자수요 폭증, 주택 가격 급등

•일본 수도권 기존 맨션 실거래가 평균 4890만 엔(약 4억5900만 원), 12년 연속 상승

•일본 도쿄 5구(지요다·주오·미나토·시부야·신주쿠) 기업활동 89% 차지, 경제 중심지로 성장

전세 사기? 하루 120건 발생

전세 사기, 최근엔 많이 줄었다고요? 아니요. 2023년 6월부터 작년 12월까지 정부가 전세 사기 피해자로 인정한 건수는 2만5578건입니다(출처: HUG). 하루 평균 120건으로, 주로 사회 초년생과 신혼부부인 20·30대가 전체 피해자의 70% 이상을 차지합니다. 또 피해 금액의 약 80%는 2억 원 이하로, 젊은 세대가 가장 큰 타격을 입었습니다. 전세 사기 피해를 예방하는 가장 기본적인 조치는 전세보증금반환보증(반환보증)에 가입하는 겁니다. 참고로 반환보증은 HUG, HF, SGI서울보증 등이 운용하며, 2021년 말 기준 HUG의 비중은 93%입니다.