2025년 집값·전셋값은?

수도권 아파트

매매지수: 94.9 (▼0.02)

전세지수: 89.8 (■)

지방 아파트

매매지수: 92.1 (▼0.04)

전세지수: 91.0 (▼0.01)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

12월 30일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 전하는 말씀 ]

2025년 새해 첫 부딩 뉴스레터로 인사드립니다. 올해도 부동산시장의 움직임을 면밀히 살피며, 구독자 여러분께 유용한 정보를 전하겠습니다. 예상치 못한 순간에도 안정과 안전이 함께하길 바랍니다. 부딩팀 드림

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 2025년 집값은 ‘상저하고’ 흐름이 예상됩니다.

► 전셋값은 입주 물량이 부족해 오를 가능성이 큽니다.

► 서울 주요 지역에선 분상제 단지가 나옵니다.

2025년 집값·전셋값은?

2025년 부동산시장에 대해 전문가들은 상반기는 조용, 하반기는 반등을 예상합니다. 핵심 변수요? 공급부족과 경기 흐름입니다. 오늘 부딩은 ‘시장 전망: 2025년 집값·전셋값은?’에 대해 다룹니다.

2025년 집값·전셋값은?

시장 전문가들은 새해 집값이 ‘상저하고’, 전셋값은 오를 거란 전망을 내놨습니다.

집값: 상반기엔 정치 이슈와 경기 둔화로 잠잠할 거란 전망이 대세를 이룹니다. 하반기엔 금리인하와 줄어드는 입주 물량이 변수가 되고요. 특히 서울 요지는 2024년처럼 가격이 오를 거란 전망이 우세합니다. 반면 수도권 끝자락과 지방은 미분양과 인구 감소가 발목을 잡을 수 있습니다.
전셋값: 전국 입주 물량이 2024년보다 40% 줄어듭니다. 즉 공급이 수요를 못 따라갈 가능성이 높습니다. 이에 전세의 월세 전환이 더 빨라질 거란 전망도 나옵니다. 이런 상황에서 금리인하로 임차인의 대출이 늘면, 주거비 부담이 커질 수 있습니다.

2025년 청약시장은?

2025년 청약시장은 작년처럼 수도권만 뜨거울 듯합니다. GTX 호재와 정비사업 이슈가 크니까요. 여기에 더해 신생아특례대출 같은 정책대출 상품을 확대하고, 청약 문턱도 낮아질 전망입니다.

주목할 지역: 올해도 서울 강남권 등 수도권 핵심 지역은 입지적 강점과 자족 기능으로 경쟁이 치열할 겁니다. 특히 강남 3구와 용산 등에서 분양가상한제¹⁾ 적용 단지가 나올 가능성이 높아 실수요자의 관심이 집중될 전망입니다.
정책과 20·30대 전략: 신생아특례대출²⁾ 소득 기준이 1월부터 더 오릅니다. 현재 2억 원에서 2억5000만 원으로 바뀝니다. 현재 신혼부부 대상 청약제도 개편에 대한 얘기도 나오는데, 청약가점 기준을 자녀가 있는 세대가 지금보다 유리하도록 바꿀 가능성이 있습니다. 관련 내용을 주시하는 게 좋습니다.

¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 2025년 1월 현재 서울 강남 3구와 용산구, 3기 신도시 같은 공공택지 등에서 분양하는 아파트에 이를 적용합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.

²⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 대출 신청일 기준 2년 내 신생아를 출산 또는 입양한 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 2억 원 이하 무주택가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).

주요 청약 단지 소개

2025년 청약 예정인 주요 단지를 살핍니다. 시세보다 가격이 저렴한 분양가상한제 적용 단지도 있습니다.

래미안 원페를라(재개발)

•2025년 상반기 예정 •서울 서초구 방배동 •1097가구 •분양가상한제 적용

잠실 르엘(재건축)

•2025년 상반기 예정 •서울 송파구 신천동 •1865가구 •분양가상한제 적용

고양원당 더샵포레나(재개발)

•2025년 상반기 예정 •경기 고양시 덕양구 주교동 •2601가구 •교외선 원릉역 재개통

느티마을 3•4단지(리모델링)

•2025년 예정 •경기 성남시 분당구 정자동 •1900가구 •신분당선·수인분당선 정자역 역세권

안락 푸르지오(재개발)

•2025년 하반기 예정 •부산 동래구 안락동 •1481가구 •초·중·고등학교 인접

보증금 미반환 피해 X

전세 사기 피해자를 돕기 위한 ‘민간임대주택특별법’이 국회를 통과했습니다(출처: 김희정 의원실). 임대사업자가 사기를 쳤더라도, 임차인에게 잘못이 없으면 보증 기관(HUG, HF, SGI서울보증 등)이 보증금을 대신 돌려주는 계약을 취소하지 못하게 하는 내용입니다. 이미 취소한 반환보증도 소급 적용됩니다.

평균 2억524만 원

지난해 11월 서울에서 빌라 원룸(전용면적 33㎡ 이하)을 얻기 위해 필요한 평균 전세보증금은 2억524만 원이었습니다(출처: 다방). 강남구의 평균 전세보증금이 서울 평균의 126%로 가장 높았으며, 서초구(120%), 용산구(113%), 성동·영등포구(112%) 등이 그 뒤를 이었습니다.

2029년 분양, 2031년 입주

서울 여의도의 4.4배 면적에 6만7000가구를 짓는 ‘광명시흥 공공주택지구’ 계획이 승인됐습니다(출처: 국토교통부). 그중 3만7000가구는 공공분양 1만3000가구, 공공임대 2만4000가구로 짓습니다. 2029년 첫 분양, 2031년 최초 입주 예정으로 청년과 신혼부부에게 내 집 마련의 새로운 기회를 제공합니다.

준공 후 미분양 1만8644가구

지난해 11월 준공 후 미분양¹⁾은 1만8644가구로 4년 4개월 만에 최고치였습니다(출처: 국토교통부). 주택 착공(공사 시작)도 전월보다 10.1% 줄어 2만1717가구에 그쳤고요. 서울 아파트 매매거래도 7월 9518건에서 11월 3773건으로 4개월 연속 감소했습니다. 시장 회복은 아직 멀어 보입니다.

¹⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고 주택’을 의미합니다.

조합 설립 동의율 75% → 70%

재건축¹⁾을 더 쉽게 할 수 있는 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정안이 국회를 통과했습니다(출처: 국토교통부). 재건축조합 설립 동의율을 75%에서 70%로, 상가 소유주 동의 요건도 2분의 1 이상에서 3분의 1 이상으로 완화했습니다. 재건축 시간을 줄이려는 이 법은 4월부터 시행합니다.

¹⁾ 재건축: 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 정비에 들어가는 ‘재개발’과 헷갈리지 마세요.

Q 돈이 부족한데, 저층 단지를 사도 될까요?

•가족구성원: 30대 초중반 여성(1인가구)

•현재 거주지: 서울시 송파구 오피스텔(월세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산 / 부채: 2억1500만 원(현금 9000만 원 + 주식과 저축 등 5000만 원 + 월세보증금 5000만 원 + IRP 1500만 원 + 청약통장 1000만 원) / 대출 없음

•월수입: 480만~550만 원

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 250만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 송파구, 강동구, 경기도 성남시 분당구

•내 집 마련 우선순위: 교통>투자>상권>학군>자연

•고민 내용:

-깡통전세가 의심되는 빌라에서 탈출한 후 오피스텔에 월세로 거주하고 있습니다. 다시 전세로 가고 싶은 마음은 없지만, 계속 월세로 살자니 주거비 부담이 커 2025년 초에 내 집 마련을 하고자 합니다.

-보유 현금은 약 2억 원으로 6억대 중후반~7억대 초반 아파트 매입을 고민하고 있습니다. 거주 만족도도 중요한 뚜벅이라 ‘교통’과 ‘상권’을 갖춘 곳에서 살고 싶습니다. 하여 아래와 같이 단지 몇 곳을 찾았습니다.

매수 리스트

1. 송파구 문정동 ‘문정한전현대’

2. 강동구 둔촌동 ‘동아아파트’

3. 분당구 야탑동 ‘매화마을공무원1·2단지’

질문입니다. 위 단지의 매물을 보니 예산에 맞추려면 저층을 택해야 할 것 같습니다. 하지만 지켜보니 저층은 거래가 잘되지 않아 훗날 팔 때 고생할 거 같습니다. 그래도 저층을 사는 게 나을까요, 아니면 교통은 불편해도 서울 강북권 대단지 중층 이상 매물을 고르는 게 현명할까요? 또 3곳 중에선 어느 단지(저층 기준)를 택하는 게 나을까요?

사연 제공 | ps***님

A ‘거주 만족도’가 중요하면 저층도 좋습니다

매화마을공무원1·2단지를 사는 걸 추천합니다. 몇 개 항목으로 코멘트를 정리합니다.

월세와 전세: 월세보단 전세가 유리하지만, 전세 역시 안전성이 보장되어야 하며 인플레이션 방어에 취약합니다. 예를 들어 전세금 3억 원으로 10년 거주 시, 명목가치는 유지되더라도 실질가치는 약 2억2000만 원 수준으로 감소할 수 있습니다. 그러니 장기적으론 내 집 마련이 훨씬 효율적입니다.

저층 선택: 저층이라고 거래가 불가능한 건 아닙니다. 저층은 고층 대비 가격이 5~10% 정도 낮게 형성되는데, 이를 선호하는 수요도 분명 있습니다. 단, 팔려고 할 때 고층보다 거래 속도가 느릴 순 있습니다. 최우선순위가 ‘거주 만족도’라면 저층도 택할 만하지만, 여유가 된다면 고층을 추천합니다.

매수 리스트 분석

문정한전현대: 입지는 좋지만, 120가구의 소규모 단지인 데다 용적률(399%)이 높아 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 실거주 목적이라면 괜찮지만, 장기투자용으론 한계가 있습니다.
동아아파트: 170가구의 소규모 단지인 데다 용적률(279%)이 높아 재건축 가능성이 낮습니다. 마찬가지로 실거주 목적엔 적합하나, 투자성은 아쉽습니다.
매화마을공무원1·2단지: 리모델링 또는 재건축 가능성을 논의 중이며, 개발 가능성에 따른 긍정적 요소가 많습니다. 분당 내에선 야탑동의 선호도가 상대적으로 낮지만, 이 가격대에선 서현·수내·정자동 지역과는 비교가 어렵습니다. 투자성과 실거주를 모두 고려한다면 본 단지가 가장 적합합니다.
서울 강북권 대안 검토: 서울 강북권 대단지 중층 이상 매물도 대안이 될 수 있습니다. 하지만 매물 가격이 이미 언급한 단지들과 유사하거나 더 높을 가능성이 큽니다.