수도권 아파트
매매지수: 94.9 (▼0.02)
전세지수: 89.8 (■)
지방 아파트
매매지수: 92.1 (▼0.04)
전세지수: 91.0 (▼0.01)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
12월 30일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 새해 대출과 청약, 세제, 공급 등
► 실수요자를 겨냥한 정책이 쏟아집니다.
► 특히 ‘청년주택드림대출’을 놓치지 마세요!
2025년 상반기에 바뀌는 핵심 정책 11
새해 부동산시장이 달라집니다. 특히 실수요자를 겨냥한 다양한 정책이 대기 중입니다. 오늘 부딩은 ‘2025년 상반기에 바뀌는 핵심 정책 11’을 다룹니다.
1월
신생아특례대출 소득 기준 완화
•핵심: 부부 합산 연 소득 2억 원 → 2억5000만 원
•누가 좋을까?: 자녀 출산을 계획 중인 맞벌이 부부
•부딩 코멘트: “상위 2% 고소득 맞벌이 부부도 혜택!”
•놓치지 말 것: 추가 출산 시 1인당 0.4%p 금리 우대
주택담보대출 중도상환수수료 50% 인하
•핵심: 주택담보대출금의 1.2~1.4% → 0.6~0.7%
•누가 좋을까?: 대출을 서둘러 갚으려는 이들
•부딩 코멘트: “대출받고 3년 기다리지 않아도 됨!”
•놓치지 말 것: 1월 13일 이후 신규 대출부터 적용
인구 감소 지역 주택 구입 세제 혜택
•핵심: 인구 감소 지역에서 집 사도 1주택 혜택 유지
•누가 좋을까?: 세컨드 하우스 구입을 고민하는 1주택자
•부딩 코멘트: “인구 감소 지역은 전국에 89곳!”
•놓치지 말 것: 공시가 4억 원(시세 약 5억~6억 원) 이내, 2026년까지 사야 함
주택청약종합저축 소득공제 혜택 확대
•핵심: 본인뿐만 아니라 배우자도 혜택 적용
•누가 좋을까?: 연 소득 7000만 원 이하 무주택 세대
•부딩 코멘트: “연 300만 원까지 공제해줌!”
•놓치지 말 것: ‘청년우대형’은 총급여 3600만 원 이하 비과세
2월
청년주택드림대출 출시
•핵심: 청년주택드림통장 1년 유지 시 주담대 연 2.2% 가능
•누가 좋을까?: 연 소득 5000만 원 이하 무주택 청년
•부딩 코멘트: “최대 연 4.5% 금리로도 유리한 조건”
•놓치지 말 것: 6억 원 이하 주택에만 적용
민간 도심 공공주택 복합사업 시행
•핵심: 민간도 도심복합사업 참여 가능
•누가 좋을까?: 도심 재개발 투자에 관심 있는 개인, 기업
•부딩 코멘트: “서울에선 용적률 최대 700%까지 가능”
•놓치지 말 것: 개발이익 일부는 공공주택으로 반환해야 함
4월
재건축조합 설립 동의율 완화
•핵심: 조합 설립 동의율 충족 기준 75% → 70%
•누가 좋을까?: 재건축을 기다려온 구축 아파트 주민
•부딩 코멘트: “상가 소유주 동의율도 1/2에서 1/3로 완화”
•놓치지 말 것: 재건축 공사비 부담은 여전히 숙제
6월
디딤돌대출 후취담보 가능
•핵심: 신축 아파트 입주 전 후취담보(잔금대출) 허용
•누가 좋을까?: 상반기에 입주하는 예비 입주자
•부딩 코멘트: “공사가 밀려도 ‘입주 지정 기간’ 내라면 OK!”
•놓치지 말 것: 7월 입주 단지부턴 제외
재건축 안전진단 기준 완화
•핵심: 30년 넘은 단지도 안전진단 없이 재건축 진행
•누가 좋을까?: 안전진단 단계에서 발목 잡힌 사업장
•부딩 코멘트: “재건축은 투자자에겐 여전히 큰 기회!”
•놓치지 말 것: 사업시행계획인가 전엔 안전진단을 받아야 함
악성 임대인 임대사업 등록말소
•핵심: 보증금을 안 돌려준 임대사업자의 등록을 없앰
•누가 좋을까?: 임대인의 추가 피해를 막고 싶은 임차인
•부딩 코멘트: “보증금 떼먹는 임대사업자, 이제 끝!”
•놓치지 말 것: 대위변제(보증 기관이 보증금을 대신 갚아줌) 2회 미상환 시 적용
연내
층간소음 기준 강화
•핵심: 공공주택 바닥 두께 21㎝ → 25㎝
•누가 좋을까?: 층간소음으로 고통받는 이들
•부딩 코멘트: “층간소음 기준 1등급 수준(49㏈ → 37㏈ 이하) 적용”
•놓치지 말 것: 민간분양 확대 계획은 미정
41주 만에 상승 → 보합세
서울 아파트값이 41주(약 9개월) 만에 보합세(변동률 0%)로 돌아섰습니다(출처: 한국부동산원). 대출 규제와 경기 불안이 그 원인으로 꼽힙니다. 금천(-0.05%), 구로(-0.04%) 등 10개 구는 하락했지만, 송파(0.06%), 서초(0.03%), 용산·강남·종로·성동·강서구(0.02%)는 소폭 올랐습니다.
악성 임대인 1177명 공개
정부가 전세 사기 예방을 위해 악성 임대인¹⁾ 1177명(개인 1128명, 법인 49개)을 공개했습니다(출처: 안심전세포털). 이들의 평균연령은 47세, 돌려주지 않은 전세금은 총 1조9000억 원에 달합니다. 최연소 임대인은 19세로, 전세금 5억7000만 원을 돌려주지 않았습니다.
¹⁾ 악성 임대인: 최근 3년간 보증금 미반환 건수가 2건 이상이거나, 미반환 금액이 2억 원 이상인 임대인을 말합니다.
2025년에도 대출 규제 유지
주요 시중은행들이 새해에도 다주택자에 대한 주택담보대출¹⁾을 제한하기로 했습니다. 갭투자에 활용할 수 있는 조건부 전세대출도 거의 막을 것으로 보입니다. 한국은행은 기준금리를 2~3회 내릴 가능성이 있지만, 가계빚 급증 우려로 금리 하락 폭 또한 제한적일 겁니다.
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.
작년 10월, 증여 3배 증가
작년 4분기 서울 아파트 증여 비중이 급증했습니다(출처: 한국부동산원). 특히 9월 4.9%던 비중이 10월에 14.4%로 뛰었습니다. 특히 고가 주택이 많은 강남구는 7.7% → 20%, 송파구는 1.4% → 17%로 크게 올랐습니다. 국세청이 과세를 강화할 거란 소식에 증여를 서두른 걸로 보입니다.
10대 건설사 비중 49.8%
지난해에 전국 분양시장에서 10대 건설사¹⁾가 차지한 비중은 49.8%로 절반에 육박했습니다(출처: 부동산R114). 특히 서울에선 그 비중이 3년 연속 80%를 넘겼습니다. 실제로 작년 1~11월 대형 건설사의 1순위 청약 경쟁률은 평균 17.2 대 1이었지만, 그 외 건설사는 8.7 대 1에 그쳤습니다.
¹⁾ 10대 건설사: 2024년 도급 순위 기준 삼성물산, 현대건설, 대우건설, 현대엔지니어링, GS건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설, SK에코플랜트, 호반건설을 말합니다.
〈수도권〉
•서울 아파트값 41주 만에 ‘상승’에서 ‘보합’으로 전환
•서울 아파트 전셋값 2주째 보합 유지
•서울 2024년 11월 상업용 빌딩 거래액 1위 디타워 돈의문(약 8953억 원) 차지
•강남 ‘은마’ 재건축 20여 년 만에 사업시행인가 본격화
•금천 ‘W몰’ 공매 유찰로 최초 감정가의 3분의 1 수준인 880억 원으로 하락
•서초 공간혁신국 신설해 대규모 사업 추진
•양천 저소득층 임대차 무료 중개 서비스 지원 범위 확대
•SH 3887가구 규모 ‘개포 구룡마을 도시개발사업’ 설계 공모
•경기 부동산 매매 거짓 신고 특별 조사, 166명 적발
•경기 1기 신도시 상가지역 17.28㎢ 토지거래허가구역 해제
•부천 대장신도시 첨단산업단지 조성 추진
•시흥 배곧신도시 개발 15년 만에 전체 준공
•용인 ‘용인청년창업지원주택’ 입주자 모집(신청: 1월 13일~24일)
•평택 도심 경부선 철도 지하화 추진
•인천 월 3만 원에 임대하는 ‘천원주택’ 추진
〈지방〉
•부산 전세보증금반환보증 가입 시 최대 30만 원 지원(예산 소진 시까지)
•부산 디자인 혁신 시 재개발·재건축 용적률 20~30%p 추가 조정
•대전 2024년 계획인구 148만 명 목표
•광주 ‘더현대 광주’ 건축·경관 심의 통과
•전주 최대 3000만 원 지원하는 노후 공통주택 관리비용 지원사업 신청 접수
•제주 2025년 도시 건설 분야 2809억 원 투입 계획
〈해외〉
•미국 30년 만기 고정형 주담대 평균 금리 연 7%로 6개월 만에 최고치
•미국 임차인 33.6%는 한 주택에 5년 이상 거주, 10년 전 28.4%에서 증가
•미국 2024년 최고가 거래 캘리포니아 카핀테리아 주택(9600만 달러(약 1410억 원))이 차지
•미국 2024년 매달 주담대 상환액이 임대료보다 35% 높아지며 임대 선택 인구 증가
•영국 2024년 12월 평균 집값 26만9000파운드(약 4억9000만 원)로 전년 대비 12만 파운드(약 2100만 원) 상승
•영국 잉글랜드와 웨일스 최근 1년간 비용 상승과 경제적 압박으로 펍 400여 곳 폐업
•벨기에 높은 거래세 등으로 유럽에서 부동산투자 비선호 국가 1위 차지
•덴마크 월급(114개월 치)으로 가장 빨리 내 집 마련 가능한 유럽 국가 1위 차지
•일본 안보 민감 지역 외국인 부동산 거래 중 중국인이 최대 비중 기록
저출생 vs 가계부채
올해도 저출생 문제와 가계부채 관리가 충돌할 전망입니다. 지난해 출생아 수는 24만 명으로 여전히 낮고, 가계부채는 1900조 원에 육박했습니다. 이를 해결하려 정부는 출산율을 높이려 신생아특례대출 등 초저금리 상품을 내놓는 한편, 대출 금리를 높여 부채 줄이기에 나섰습니다. 하지만 집을 사거나 전세를 구해야 하는 실수요자들은 혼란을 겪고 있습니다. 혼란을 줄이기 위해 ‘인구전략기획부(인구부)’ 신설 논의가 주목받고 있습니다.
인구부 신설은 언제?
인구부는 저출생과 대출 정책을 한곳에서 총괄하려는 계획입니다. 그러나 1월 현재 국회에서 정부조직법 개정안 논의는 지지부진합니다. 더욱이 정부 조직 개편을 이끌 행정안전부 장관 자리도 공석입니다. 저출생과 가계부채라는 두 위기를 해결할 골든타임을 놓칠 수 있다는 우려가 나오는 이유입니다.
계약갱신청구권
임차인이 계약을 1회 연장해 2+2년 거주할 수 있는 제도입니다. 전월세 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구권을 사용할 수 있습니다. 여기서 ‘1개월 전’은 해당일의 0시 전을 의미하니 주의해야 합니다. 가령 계약이 2월 28일에 끝난다면 1월 28일 0시 전까지 써야 합니다.
전월세상한제
임대인이 기존 계약에서 전세나 월세를 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도입니다. 단, 5% 상한은 법적 기준일 뿐이며, 임대인과 임차인이 합의하면 더 낮은 상승률로 조정할 수 있습니다. 상한은 계약 갱신 시에만 적용되며, 갱신 이후 새로운 계약에는 적용되지 않으니 주의가 필요합니다.
지리산
삼백예순다섯 개의 해와 달을 또다시 공짜로 받을 차례.
사진 제공 | @we_just_need_to_chill
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