1기 신도시, 내게 남은 선택은?

수도권 아파트

매매지수 : 94.9 (▲0.01)

전세지수 : 89.8 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수 : 92.3 (▼0.05)

전세지수 : 90.9 (■)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

11월 25일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 1기 신도시가 재건축을 준비합니다.

► 수년간 청년층을 포함한 수요자에게

► 기회와 리스크를 함께 가져다줍니다.

1기 신도시, 내게 남은 선택은?

1기 신도시 3만5000여 가구가 재건축을 준비합니다. 이로 인해 임대료는 오르고, 투자 기회도 생길 거란 주장이 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘선도지구 발표: 1기 신도시, 내게 남은 선택은?’에 대해 다룹니다.

3만5000여 가구, 재건축 START!

정부가 1기 신도시 39만2000가구 중 3만5000여 가구를 재건축 선도지구로 정했습니다. 첫 입주 후 33년 만의 재건축입니다. 단, 몇 가지 문제가 있습니다. ① 속도: 정부는 10년 이상 걸리던 재건축을 6년 안에 끝내겠다고 했지만, 이주 대책 미비로 계획대로 진행될지는 미지수입니다. ② 분담금: 소형 평형 기준 3억~4억 원의 분담금 때문에 갈등이 생기면 사업이 늦어질 수 있습니다. ③ 형평성: 1기 신도시 특별법¹⁾이 특정 지역에만 혜택을 준다는 비판이 사업 속도에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

¹⁾ 1기 신도시 특별법: 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시의 재건축을 빠르고 효율적으로 진행하기 위해 만든 노후계획도시특별법입니다. 특히 용적률을 올려 더 많은 집을 짓도록 허용하고, 재건축 비용 부담을 줄이는 게 핵심입니다.

1기 신도시, 내게 남은 선택은?

1기 신도시 재건축은 청년층을 포함한 수요자에게 기회와 리스크를 함께 가져다줍니다. 특히 주목해야 할 변화와 그에 따른 대응책을 살펴봅니다.

임대차 시장 변화

정부의 계획대로라면 2027년부터 1기 신도시 2만~3만 가구를 매년 철거합니다. 즉 전월세 물량이 줄고 임대료가 오를 가능성이 높습니다.

과거 사례: 2021년 서울 개포지구 재건축 당시 송파구와 서초구의 전세 물량은 급감했고, 서초구 아파트 전셋값은 6월 한 달간 1.65% 올라 서울 평균(0.38%)의 4배를 넘어섰습니다(출처: 땅집고).
대응 전략: 1기 신도시에서 전월세를 찾고 있다면, 2026년 이후 임대차 시장이 크게 출렁이기 전에 미리 집을 구하는 게 좋습니다.

간접투자 기회

1기 신도시 재건축으로 인프라가 개선되면 주변 지역의 부동산 가치도 오를 가능성이 큽니다.

과거 사례: 2005년 2월 판교신도시 예상 분양가 발표 당시, 용인과 분당 아파트값은 각각 36.23%, 33.23% 상승했습니다(출처: 성남일보).
대응 전략: 1기 신도시 인근 저평가된 아파트나 빌라를 관심 있게 살펴보세요. 재건축으로 인프라가 확장되면 해당 지역이 수혜를 입을 가능성이 있습니다.

재건축 시 주변 지역 전월세는 얼마나 오를까?

1기 신도시 재건축과 관련해 궁금해할 만한 내용을 살핍니다.

Q 1기 신도시 재건축, 왜 정부가 나서서 도울까?

A 수도권 주택공급 부족을 해결하기 위해섭니다. 더불어 1기 신도시는 국가가 설계했으니 정부가 책임져야 한다는 공감대도 있습니다. 또 이는 윤석열 정부의 주요 공약 중 하나이기도 했습니다.

Q 재건축 진행 시 주변 지역 전월세는 얼마나 오를까?

A 전세 물량 감소로 임대료 상승은 불가피합니다. 예를 들어 2023년 분당에선 리모델링 단지 3곳(2300여 가구)이 한꺼번에 이주하며 전세 매물이 전년 대비 16.9% 줄어 전셋값 급등으로 이어졌습니다.

Q 청년층에겐 어떤 기회가 올까?

A 정부는 1기 신도시 재건축을 통해 14만3000가구를 추가로 지을 계획입니다. 이 과정에서 청년층을 위한 특별공급이나 임대주택 확대를 논의하고 있습니다. 단, 구체적 시행 방안은 아직 발표하지 않았습니다.

Q 부모님이 1기 신도시 선도지구에 살고 있는데, 뭘 준비해야 할까?

A 분담금과 이주 비용을 미리 확인해야 합니다. 이주 기간 부모님이 머물 집을 미리 찾아두고, 분담금을 지원할 계획도 세우는 게 좋습니다.

1억3000만 원→2억 원

정부가 12월 2일부터 신생아특례대출¹⁾의 소득 기준을 1억3000만 원에서 2억 원으로 상향했습니다(출처: 국토교통부). 이 대출은 맞벌이 부부에게만 적용합니다. 참고로 신생아특례대출은 출시 9개월 만에 누적 집행액 5조5456억 원을 기록했습니다(출처: 민홍철 의원실).

¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 2억 원 이하 무주택가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).

평균 보증금 2억4713만 원

올해 10월까지 서울 오피스텔 전세보증금 평균은 2억4713만 원이었습니다(출처: 다방). 작년 2억286만 원보다 11.9% 올랐습니다. 빌라 전세 사기 여파로 수요가 오피스텔로 몰린 영향입니다. 한편 같은 기간 월세보증금은 평균 5751만 원으로, 작년보다 42%(약 1700만 원) 급등했습니다.

외국인 주택 56%는 중국인

올 6월 기준 외국인이 보유한 국내 주택의 56%는 중국인이 소유하고 있었습니다(출처: 국토교통부). 중국인 보유 주택 비중은 작년 상반기 54%, 작년 말 55%로 꾸준히 늘었습니다. 한국은 중국인의 부동산 구매를 비교적 자유롭게 허용하는 반면, 중국은 외국인의 토지 소유를 엄격히 제한해 대조적입니다.

수도권 청약자 2.6배 증가

올해 11월 27일까지 수도권 청약자는 110만3229명이었습니다(출처: 리얼투데이). 2022년 41만5474명, 2023년 57만2207명에 비해 최대 2.6배 많은 수치입니다. 내년부터 3년간 수도권을 포함한 전국 아파트 입주 물량이 줄면서 청약 경쟁은 더 치열해질 것으로 보입니다.

9월 거래량 4000건

올 10월 서울 아파트 매매거래는 4000건으로 9월(4951건) 대비 19.2% 감소했습니다(출처: 국토교통부). 4월(4840건) 이후 6개월 만에 가장 낮은 수치입니다. 대출 규제 강화로 집값 상승에 대한 기대가 낮아지며 거래량도 줄었다는 평입니다.

〈수도권〉

서울 아파트값 36주째 상승
서울 아파트 전셋값 80주째 상승
서울 아파트 올 10월까지 지방 거주자 매입 비중 작년보다 2%p 감소

서울 3분기 오피스 시장 매매지수 상승하며 전 고점에 근접
강동 1만2000여 가구 올림픽파크포레온 입주 시작
강서 마곡지구 ‘코엑스마곡 컨벤션센터’ 개관

노원 ‘광운대역세권 개발’ 공공용지 설계 공모 당선작 발표
동작 흑석동 267 일대 1511가구로 재개발 추진
양천 ‘목동1~3단지’ 종상향 결정 최종 고시

양천 ‘목동14단지’ 5181가구로 재건축 확정
수도권 12월에 1만8501가구 분양 예정
과천 신혼부부·다자녀가구에 시세의 50%로 아파트 임대

고양 ‘일산테크노밸리’ 2025년 상반기부터 단계별 분양 계획
광명 ‘광명학온 공공주택지구’ 부지 조성 공사 착공
연천 DMZ 인근에 30만㎡ 규모 ‘세계평화정원’ 조성 추진

〈지방〉

부산 북항 1단계 랜드마크 부지에 4조5000억 원 외자 유치
대구 10월 미분양 8506가구로 3개월째 감소
광주 ‘송정역 개발사업’ 경기침체로 지지부진
광주 미분양 매물 증가 속 ‘5년 내 2만6000여 가구 추가 공급’ 논란

전북 ‘임대료 반값 주택’ 100가구 시범 운영 계획
김제 청년·신혼부부 대상 전세대출 이자 지원 신청(~12월 13일)

〈해외〉

미국 30년 만기 고정형 주담대 평균 금리 연 6.81% 기록
미국 10월 주택 매매계약 모든 주요 지역에서 늘며 7개월 만에 최고치
미국 전 세대 중 Z세대가 트럼프 주택 정책에 가장 낙관적

영국 올해 소득 증가에 힘입어 2025년 집값 2.5% 상승 전망
이탈리아 샤르데냐섬 ‘반(反)트럼프’ 미국 시민에게 1유로 주택 제공
스페인 바르셀로나 주택난과 치솟는 임대료에 시민 수만 명 항의시위

호주 11월 집값 부담 증가로 2년 만에 가장 약한 상승세 기록
일본 ‘20·30대 미혼 싱글이 살고 싶은 도시’_1위 기치조지, 2위 요코하마, 3위 신주쿠
일본 10월 주택 착공 6만9669건으로 6개월째 감소세

계약갱신청구권 사용법 Q&A

임대차 2법 시행 후 4년이 지났지만 여전히 헷갈리는 점이 많습니다. 특히 최대 4년간 거주 안정성을 보장하는 계약갱신청구권이 그렇습니다. 이에 관해 헷갈릴 만한 내용을 Q&A로 정리합니다.

Q 언제부터 쓸 수 있나?

A 전월세 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 가능합니다. 여기서 ‘1개월 전’이란 해당일의 0시 전을 의미하니 주의해야 합니다. 예를 들어 12월 30일에 끝나는 계약이라면 11월 30일 0시 전까지 써야 하는 겁니다.

Q 어떻게 써야 할까?

구두나 문자, 이메일 등 다양한 방식으로 쓸 수 있습니다. 수고스럽긴 해도 내용증명으로 증거를 남기는 방법이 가장 안전합니다. 참고로 묵시적 갱신이 되었다면 갱신권을 쓴 거로 보지 않습니다. 즉 묵시적 갱신 이후 갱신권을 쓴다면 최대 6년(2+2+2년)간 거주도 가능합니다.

Q 임차인이 쓰면 임대인은 무조건 받아들여야 할까?

A 아니요. 임대인은 다음과 같은 사유로 거부할 수 있습니다. △임대인이 해당 집에 실거주하기 위해 거부하는 경우(임대인의 직계존비속이 실거주하는 경우도 동일) △임차인이 월세 2개월 치를 밀린 경우(계약기간 내에 총 2개월 연체한 경우도 동일) △임차인이 집을 부순 경우 △임차인이 임대인의 동의 없이 타인에게 집의 일부를 빌려준 경우 △허위 신분으로 계약하거나 집을 불법적 목적으로 활용한 경우 등입니다.

Q 임대인이 실거주한다며 갱신권을 거부했는데, 그게 거짓말이었다면?

A 만약 임대인이 제3자에게 집을 빌려줄 목적으로 갱신권을 거부했다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 환산 월차임 3개월분입니다. 임대인이 거짓말을 했는지 어떻게 아느냐고요? 확정일자 열람으로 임대인의 거주 여부를 확인할 수 있습니다.

Q 갱신권, 꼭 써야 할까?

A 원치 않으면 쓰지 않아도 됩니다. 다른 집에서 새로 계약을 맺으면 더 유리한 조건으로 협상할 수 있는 기회가 생기기도 합니다. 특히 시세가 떨어졌거나 임대인이 공실을 피하려 할 경우 임차인은 더 낮은 임대료로 계약을 맺을 수도 있습니다. 참고로 임대차 2법 중 전월세상한제는 갱신권과 보완적인 역할을 합니다. 갱신권을 쓰지 않아도 전월세상한제는 여전히 적용되며, 반대로 갱신권을 사용하며 전월세상한제의 보호를 받을 수도 있습니다.