126%→112%

수도권 아파트

매매지수 : 94.9 (▲0.01)

전세지수 : 89.8 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수 : 92.3 (▼0.05)

전세지수 : 90.9 (■)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

11월 25일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 반환보증 가입 요건이 상향될 전망입니다.

► 전세 사기 방지 효과는 기대되지만

► 보증금 미반환 위험은 커질 수 있습니다.

126%→112%

전세보증금반환보증 가입 기준이 지금보다 더 까다로워질 수 있다는 소식입니다. 오늘 부딩은 ‘전세보증금반환보증 가입: 126%→112%’에 대해 다룹니다.

126%→112%

HUG가 비아파트 주택의 전세보증금반환보증(반환보증)¹⁾ 가입 요건을 바꾸는 방안을 검토하고 있습니다. 쉽게 말해 임대인이 전세보증금을 집 공시가격²⁾의 112%(현재: 공시가격의 126%) 이하로 정해야 반환보증 가입이 가능해지는 겁니다. 최근 급증한 전세 사기 여파로 HUG의 재정 상태가 심각해졌기 때문입니다. 아래에 그 사례를 들어봅니다.

공시가격 2억 원 빌라, 반환보증 가입 기준 변화

현재: 보증금 2억5200만 원까지 가능
변경 후: 보증금 2억2400만 원까지 가능

[ ☑️ Check! ] 반환보증 가입을 위해 지역별로 임대인이 낮춰야 하는 전세보증금 평균치는 서울시가 3529만 원으로 가장 높았고, 세종시가 1247만 원으로 가장 낮았습니다(출처: 집토스).

¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증 기관이 대신 갚아주는 상품입니다. HUG, HF, SGI서울보증이 운용하며, 2021년 말 기준 HUG의 비중은 93%입니다.

²⁾ 공시가격: 정부가 세금을 매기기 위해 정한 부동산 가격입니다. 높게 설정 시 세금 부담이 커질 수 있기에 실제 집값의 70~80% 수준으로 책정합니다.

내겐 어떤 영향을 줄까?

112% 룰 적용 시 정부와 임차인, 임대인에게 각각 다음과 같은 영향을 줍니다.

정부(HUG)

장점: 보증 사고가 줄어 재정을 안정적으로 관리 가능

단점: 반환보증 가입 대상이 줄어 임대인·임차인의 부담 증가

임대인

장점: 보증금 거품이 줄어 집값 하락 위험이 감소

단점: 보증금을 낮춰야 해 기존 임차인 퇴거 시 역전세 우려

임차인

장점: 장기적으로 전세 사기 방지 효과 기대 가능

단점: 반환보증 가입이 어려워져 보증금 미반환 위험 증가

10채 중 7채는 가입 불가

사실 정부는 이미 지난해에 ‘150% 룰’을 ‘126% 룰’로 바꿔 가입 대상을 축소한 바 있습니다. 한데 이번에 다시 ‘112% 룰’ 도입을 검토 중입니다. 참고로 112% 룰 적용 시 전국 빌라의 약 69%가 기존 보증금으론 반환보증 가입이 불가능할 거란 조사 결과도 나왔습니다(출처: 집토스). 아울러 정부는 이 사안에 대해 “방향성만 논의한 상태”라고 했지만, HUG 곳간이 비어가는 상황에서 시장은 이미 확정된 수순으로 보고 있습니다.

[ ☑️ Check! ] 전세 계약을 앞두고 있다면 ‘공시가격 알리미’ 앱 등을 통해 반환보증 가입 가능 여부를 체크할 필요가 있습니다.

선도지구 3만6000가구 선정

정부와 1기 신도시¹⁾ 지자체가 재건축사업을 가장 먼저 진행할 선도지구 단지를 선정했습니다. 분당(1만948가구), 일산(8912가구), 중동(5957가구), 평촌(5460가구), 산본(4620가구)이 그 주인공입니다(출처: 국토교통부). 2030년 입주를 목표로 선도지구 주민은 2027년 이전엔 이주해야 합니다.

¹⁾ 1기 신도시: 경기도 성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등 5개 도시에 약 30만 가구로 조성한 아파트입니다. 노태우 대통령 시절 서울 집값 안정을 위해 추진했으며, 첫 입주는 1991년입니다.

마곡~잠실, 배 타고 출근

내년 3월부터 한강에 수상버스가 다닙니다. 버스는 190석 규모로 마곡과 잠실을 오가며 7개 선착장에 정차합니다(출처: 서울시). 요금은 3000원으로 일반 노선은 75분, 마곡·여의도·잠실에만 서는 급행은 54분 걸립니다. 곧 한강 물길을 따라서도 출퇴근이 가능해집니다.

원룸 평균 월세 77만 원

올 10월 서울 원룸 평균 월세는 보증금 1000만 원 기준 77만 원이었습니다(출처: 다방). 9월보다 5.3% 올랐습니다. 월세가 비싼 지역 TOP 3는 강북(102만 원), 영등포(100만 원), 강남(94만 원)이고, 동작(91만 원)이 가장 많이 올랐습니다. 노원(43만 원)은 가장 저렴한 월세를 유지했습니다.

상승세 5주째 감소

서울 아파트 전셋값 상승세가 약해지고 있습니다. 11월 셋째 주엔 0.04% 올랐지만, 그 상승폭은 5주째 줄고 있습니다(0.1%→0.09%→0.08%→0.06%→0.05%→0.04%)(출처: 한국부동산원). 1만2000가구나 되는 강동구 올림픽파크포레온 입주와 대출 규제로 전세 수요가 줄었다는 평입니다.

월세 비중 64%

서울에서 월세 거래가 늘고 있습니다. 올 들어 10월까지 단독·다가구·연립·다세대주택 임대차계약에서 월세를 조금이라도 낀 거래의 비중은 작년 같은 기간보다 3.61%p 늘어난 64.42%였습니다(출처: 국토교통부). “비아파트 주택 전세 사기 증가로 보증부월세(반전세)가 더 많아졌다”는 분석입니다.

Q 광명한진타운 vs 팰리스카운티, 무엇을 살까요?

•가족구성원: 30대 중반 아내, 30대 중후반 남편

•현재 거주지: 서울시 구로구 소재 아파트(전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산 / 부채: 4억6000만 원(예금 1억9000만 원 + 전세보증금 2억7000만 원 + 부모님 도움 1억 원 예상(확정 X)

•월수입: 약 720만 원(부부 합계)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 150만 원

•내 집 마련 희망 지역: 경기 광명(철산동 및 광명사거리 인근), 부천(중동), 서울 강남과 판교를 지나는 지하철이 있는 지역

•내 집 마련 우선순위: 교통>투자>상권>

•고민 내용:

-실거주할 내 집 마련을 계획하고 있습니다. 애초에 마포구를 희망했으나, 현재 자산으로는 전세 낀 매매 외에 실거주가 어려워 포기했습니다.

-최근 서울 돈암동 소재 한진한신아파트도 교통이 불편한 관계로 검토 중인 매물 리스트에서 제외했습니다.

-근무지는 각각 문래동과 가산동이지만, 투자가치를 위해 강남과 지하철이 연결된 지역을 선호합니다.

-예산은 6억 원대 중반으로, 선호하는 조건은 중층 아파트입니다. 검토 중인 매물은 다음과 같습니다.

매수 검토 중인 매물

경기 광명사거리 인근 광명한진타운(20평대, 중층 기준)
경기 부천 중동 소재 팰리스카운티(20~30평대)

-둘 중 실거주와 투자 둘 다 충족할 만한 아파트는 무엇인가요?

사연 제공 | kq***님

A 광명한진타운이 낫습니다

매수를 검토 중이라면 광명한진타운이 더 나은 선택입니다. 아래에 두 단지를 비교해보겠습니다.

광명한진타운

준공: 1997년 규모: 1633가구 용적률: 323%

최근 실거래가: 23평 기준 6억3000만 원(2024년 10월), 고점 대비 78% 수준으로 2020년 거래가와 비슷함

전세가: 약 4억 원

특징: 수도권지하철 7호선 광명사거리역 역세권, 편의시설 우수, 광명사거리역 주변 재개발이 마무리되면 주거 환경 개선 기대

팰리스카운티

준공: 2009년 규모: 3090가구 용적률: 249%

최근 실거래가: 24평 기준 5억7500만 원(2024년 11월), 고점 대비 78% 수준으로 광명한진타운과 비슷한 상승세

전세가: 약 4억3000만 원

특징: 수도권지하철 1호선 중동역 역세권, 다만 7호선 부천시청역, 신중동역, 상동역에 비해 입지 메리트는 아쉬움

사실 광명엔 광명한진타운 외에도 좋은 단지가 있습니다. 하안주공10·12단지 같은 하안주공 시리즈가 그렇습니다. 이 단지들은 용적률이 낮아 재건축 가능성이 높고, 주변 인프라도 뛰어나 실거주와 투자용으로 모두 적합합니다.

만약 지금보다 많은 돈을 투입할 수 있다면, 철산주공12·13단지를 택하는 것이 유리합니다. 재건축을 추진 중인 단지로, 뛰어난 입지 덕에 투자자들 사이에서 인기가 높습니다. 지금 매수해 10년 정도 거주한 후 재건축한다면 철산동의 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 큽니다.

만약 자금 문제로 팰리스카운티를 선택해야 한다면, 중동신도시 덕유주공1~3단지를 추가로 검토해보세요. 덕유주공 시리즈는 용적률이 낮아 재건축 가능성이 높고, 팰리스카운티보다 미래가치를 기대할 수 있습니다.