수도권 아파트
매매지수: 94.7 (▼0.01)
전세지수: 89.8 (▲0.01)
지방 아파트
매매지수: 91.8 (▼0.04)
전세지수: 90.9 (▼0.01)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
2월 17일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► LH가 지방 미분양 3000가구를 삽니다.
► 실수요자에겐 대출 혜택도 줄 계획입니다.
► 단, 지방 시장이 살아날지는 미지수입니다.
지방에서 집 사면 어떤 혜택 줌?
정부가 지방 미분양아파트 문제 해결에 나섰습니다. LH가 미분양을 사들이고, 실수요자에겐 혜택을 주기로 했습니다. 오늘 부딩은 ‘미분양 대책: 지방에서 집 사면 어떤 혜택 줌?’에 대해 다룹니다.
LH가 3000가구 삽니다
LH가 지방의 준공 후 미분양 3000가구를 사들입니다. 이걸 임대주택으로 쓸 계획입니다. 건설 경기가 나빠지고, 경제성장률에도 악영향을 주자 정부가 개입하는 겁니다. 미분양, 얼마나 많냐고요? 작년 12월 기준 7만173가구입니다. 그중 ‘다 짓고도’ 안 팔린 준공 후 미분양은 2만1480가구로 11년 만에 최다 기록입니다. 참고로 준공 후 미분양의 80%(1만7229가구)는 지방에 몰려 있습니다.
[ ☑️ Check! ] 지방에서 준공 후 미분양이 제일 많은 지역은 대구(2674가구)입니다. 이어 전남(2450가구), 경북(2237가구), 부산(1886가구), 경남(1775가구) 등 순입니다.
건설사 살리기 vs 미분양 줄이기
정부의 개입이 오히려 문제라는 주장도 나옵니다. ‘어차피 정부가 사준다’는 인식이 생기면, 건설사가 무리하게 분양을 밀어붙일 수도 있다는 겁니다.
▸ 실제 사례
•2016년 이후 부동산 활황기
→ 집이 없어서 못 살 정도로 시장이 뜨거웠음
•2022년 미분양 폭증
→ 같은 해 상반기까지만 해도 전국 미분양 2만 가구 수준
→ 12월엔 6만8000가구까지 치솟음
반면 정부의 개입이 불가피하다는 주장도 있습니다. “지금 지방 미분양을 사려는 사람이 없다”는 겁니다. 살 사람이 없는데, 정부라도 개입하지 않으면 미분양이 더 늘 거란 설명입니다.
▸ 현재 상황
•금리 부담과 경기 불안으로 매수세 위축
→ 건설업 취업자 12년 만에 최대 폭(약 17만 명) 감소
•미분양이 늘수록 지방 건설업 타격 심화
→ 미분양 1000가구 이상 쌓인 23개 시·군·구 중 19곳이 지방
지방에서 집 사면 어떤 혜택 줌?
정부가 미분양을 줄이려 개입했지만, 실수요자 입장에선 고민이 남습니다. ‘지금이 지방에서 집을 살 기회일까?’라는 질문입니다. 앞으로 정부가 어떤 지원을 할지도 따져봐야 합니다. 아래 확정된 지원책과 논의 중인 대책을 참고해 신중히 판단할 필요가 있습니다.
▸ 확정된 지원책
•디딤돌대출 우대금리 신설
→ 지방의 준공 후 미분양주택을 사는 실수요자에게 우대금리 적용(시행일 미정)
•1세대 1주택 특례
→ 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 사면, 양도세·종부세 산정 시 1주택자로 간주(시행 중)
▸ 논의 중인 지원책
•DSR 규제 완화
→ 3단계 스트레스 DSR 적용 범위와 비율 4~5월 중 결정 예정
이 정도 지원책이면 집을 사도 괜찮을까요? 지방 부동산시장이 다시 살아날지는 여전히 미지수입니다.
373가구, 본청약 포기
올해 첫 3기 신도시¹⁾ 본청약을 진행한 고양 창릉지구에서 사전 청약²⁾ 당첨자 373가구(26.6%)가 분양을 포기했습니다(출처: LH). 2021년 사전 청약 당시보다 분양가가 최대 1억 원 오른 영향이라는 풀이입니다. 사전 청약 당첨자가 포기한 물량은 일반 청약으로 전환됐습니다.
¹⁾ 3기 신도시: 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 정부의 대표적 주택공급 정책입니다. 첫 입주 시기는 당초보다 지연된 2026년입니다.
²⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 분양 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨된 경우 무주택 등 관련 조건만 유지하면 본청약도 100% 당첨 확정입니다.
경매로 집 산 30대 여성 80% 증가
작년에 경매로 집을 산 30대 여성이 2673명입니다(출처: 중앙일보). 전년보다 80.1% 늘어 남녀 불문 모든 연령대에서 증가 폭이 가장 컸습니다. “고위험 투자보다 실거주를 우선시하는 30대 여성이 빠르게 유입됐다”는 분석입니다. 신생아특례대출도 영향을 미쳤다는 해석이 나옵니다.
탈서울 매수, 86% 급증
2024년 서울 거주자가 산 경기 아파트는 1만7093가구였습니다(출처: 부동산인포). 2022년(9180가구)보다 86.2% 증가했습니다. 집값 부담에 ‘탈서울’을 감행한 이가 늘어섭니다. 거래가 많은 지역은 고양(1736가구), 남양주(1409가구), 하남(1252가구), 의정부(1109가구) 등이었습니다.
매매거래 76%는 아파트
지난해 전국 주택 매매거래에서 아파트 비중은 76.6%였습니다(출처: 한국부동산원). 전세 사기 여파로 ‘빌라 전세는 위험하다’는 인식이 퍼지며 빌라를 매입하는 이가 줄었습니다. 정부가 수도권에서 공시가격 5억 원 이하 빌라를 가진 1주택자를 아파트 청약 시 무주택자로 인정하는 대책까지 내놨지만, 효과는 미미합니다.
빗물 고이는 오픈 발코니?
새 아파트에 주로 도입하는 오픈 발코니(돌출 발코니)가 골칫거리가 되고 있습니다. 건축 기준이 없어 빗물이 고이고, 확장하면 실내 공간이 줄어드는 등 문제가 속출하고 있습니다. 일부 재건축조합이 시공사에 개선을 요구하고 나섰지만, 해결책은 나오지 않고 있습니다.
Q 신생아특례대출로 매수 vs 전세로 돈 모으기, 뭐가 맞나요?
•가족구성원: 30대 초반 맞벌이 부부
•현재 거주지: 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 주택(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 5억 원(전세보증금 3억3000만 원 + 예적금 8000만 원 + 주식 4300만 원 +코인 4400만 원 + 기타 300만 원) / 대출 X
•월수입: 약 740만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 120만 원
•내 집 마련 희망 지역: 신분당선이 연결된 경기 남부권
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 학군 > 상권 > 자연
•고민 내용:
-신분당선 광교중앙역 인근 아파텔(17평, 전세 3억3000만 원)에 대출 없이 거주하는 결혼 2년 차 신혼부부입니다. 아내인 저는 신분당선을 타고 강남으로, 남편은 용인으로 출근합니다.
-올해 임신, 내년에 출산을 계획하고 있습니다. 출산 후 신생아특례대출을 활용할 수 있을 것으로 봅니다.
-아파트값이 오르기 전에 대출을 받아 집을 사고 나중에 신생아특례대출로 전환할지, 아니면 전세로 살면서 아기를 낳고 돈을 더 모은 후 아파트를 살지 고민입니다. 아래는 매수를 검토 중인 아파트입니다.
매수 검토 리스트
▸9억 원 이하(신생아특례대출 가능)
🏢용인수지신정9단지주공(수지구청역)
가구수: 812가구(2000년식)
🏢동천마을현대홈타운2차(동천역)
가구수: 1128가구(2002년식)
🏢성복역아이파크(성복역)
가구수: 584가구(2002년식)
▸10억 원 이상(신생아특례대출 미적용)
🏢광교에듀포레(광교중앙역)
가구수: 224가구(2014년식)
-KB 시세 기준으로 수지구청역, 성복역 부근의 6억 원대 후반~8억 원대 초반 아파트를 우선 살펴봤는데, 대부분 구축이고 리모델링이나 재건축 호재는 아직 먼 이야기라 최근 2년간 가격이 크게 오르지 않았습니다. 앞으로도 상승 가능성은 낮을 것으로 보입니다.
-반면 광교는 다릅니다. 작년까지 9억 원대 초반을 형성한 아파트가 현재 10억~11억 원까지 올랐습니다. 확실히 6억~8억 원대 아파트보다 9억~10억 원대 아파트가 가격이 더 잘 오르는 분위기입니다.
-단, 저희는 소득 구간이 높아 신생아특례대출을 받더라도 예상 금리가 3.3% 수준이라 일반 대출과 큰 차이는 없을 것 같습니다. 그렇다면 굳이 9억 원 이하 아파트를 사서 신생아특례대출을 활용할 필요가 있을지 고민입니다.
-향후 상승세를 고려하면, 오히려 9억 원 이상 아파트를 신생아특례대출 없이 매수하는 것이 더 유리하지 않을까 싶기도 한데, 어떤 선택이 나을까요?
사연 제공: re***
A 신생아특례대출을 고집할 필요는 없습니다
전세로 살면서 출산 후 돈을 더 모아 아파트를 사는 것보다 필요한 시점에 자금 상황에 맞춰 내 집 마련을 하는 게 유리합니다.
최근 토지거래허가구역 해제 이후, 예상과 달리 시장 변수가 커지고 있습니다. 가령 반포 래미안원베일리는 전용면적 84㎡(약 33평)가 68억 원에 거래되며 반사이익을 얻었습니다. 잠실 엘스·리센츠도 30억 원대, 헬리오시티는 25억 원에 거래됐고요.
이런 확산세가 강동구로 번지면 수도권에서도 풍선효과가 나타날 가능성이 있습니다. 지금부터 ‘한 달’ 정도가 중요한 시점일 것 같은데, 일시적 상승일지 아니면 수도권까지 확산될지는 지켜봐야 합니다.
또한 2026년부터 서울·수도권 입주 물량이 크게 감소하며 전셋값 상승 가능성이 높아지고, 이에 따른 전세가율 상승이 집값을 다시 자극할 수 있습니다. 이런 흐름을 고려하면, 실수요자 입장에선 지금이 ‘자금계획에 맞춰’ 내 집 마련을 고려할 만한 시점입니다.
현재 주택담보대출 금리는 연 4%대 초반으로 형성돼 있으며, 향후 금리가 내려간다면 연 3%대 중반까지 하락할 가능성도 있습니다. 하지만 집값이 다시 오르면 대출금리 인하에 제동이 걸릴 수 있습니다.
기준금리가 두 번 정도 내려가고 집값이 크게 오르지 않는다면 연 3.3% 금리의 신생아특례대출이 더 이상 매력적이지 않을 수도 있습니다. 같은 조건이라면 정책대출을 활용하는 게 좋지만, 신생아특례대출을 받기 위해 9억 원 이하 아파트만 선택할 필요는 없습니다.
언급한 단지들을 살펴보겠습니다.
2000년식, 812가구, 용적률 205%, 26평
→ 2025년 1월 7억8000만 원(17층)에 거래, 현재 최고가(8억8000만 원) 대비 89%
2002년식, 1128가구, 용적률 286%, 37평
→ 2025년 1월 7억7900만 원(23층)에 거래, 현재 최고가(9억9000만 원) 대비 79%
2002년식, 584가구, 용적률 216%, 34평
→ 2025년 1월 7억6500만 원(12층)에 거래, 현재 최고가(8억7000만 원) 대비 88%
2014년식, 224가구, 용적률 177%, 30평
→ 2025년 2월 10억7000만 원(5층)에 거래, 현재 최고가(13억3000만 원) 대비 80%
모든 아파트가 신분당선 라인으로 현재 시세에 호재가 반영돼 있습니다. 즉 자금이 충분하면 광교에듀포레로 가고, 예산이 부족하면 고점 대비 덜 오른 동천마을현대홈타운2차나 많이 올랐지만 선호도가 높은 용인수지신정9단지주공을 고려하세요.
추가로 분당 미금역(신분당선·수인분당선) 인근 까치건영(1995년식, 540가구, 용적률 95%)도 검토해보세요. 재건축 추진 단지로 시간은 걸리겠지만, 최근 종환원(1종→2종일반주거지역)하여 추후 재건축 시 낮은 용적률로 이득이 있을 것 같습니다. 덧붙여 주택 구입을 확정할 때까진 3기 신도시 본청약 물량을 꾸준히 청약하는 게 좋습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 2월 24일~26일
•거제역 양우내안애 아시아드 ★(1/5)
GOOD: “부산 시내 더블역세권이라 입지는 좋음.”
BAD: “고분양가, 적은 가구수, 약한 브랜드에 허술한 커뮤니티.”
•우정동 한양립스 더 센트럴 ★★(2/5)
GOOD: “주변 개발이 진행 중이라 교통과 상권은 좋아지고 있음.”
BAD: “가구수 적고 브랜드도 약함. 애매한 포지션.”
•이안 센트럴포레 장유 1·2단지 ★(1/5)
GOOD: “2023년 6월 입주 단지라 바로 입주 가능.”
BAD: “분양가 거품 심각. 시세보다 7000만~1억 원 비쌈.”
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
명도
집주인이 집을 다시 쓰거나 다른 사람에게 빌려주기 위해, 지금 살고 있는 사람이 나가도록 하는 과정을 말합니다. 계약이 끝났는데도 임차인이 안 나가면, 집주인이 명도를 요구할 수 있습니다. 경매로 집을 산 사람이 그 집에 사는 사람을 내보내는 것도 포함됩니다.
강제집행
임차인이 집을 비워야 하는데도 버티면, 법원이 나가도록 강제로 진행하는 절차입니다. 명도 소송에서 집주인이 이겼는데도 임차인이 안 나가면, 법원 직원(집행관)이 직접 가서 내보냅니다. 집행관이 오는 날엔 이삿짐 센터 직원도 함께 가서 집 안의 짐을 뺄 수 있습니다.
동네 한 바퀴
포스터 찢긴 벽, 이름 모를 꽃, 느린 걸음.
사진 제공 | @thisphotoismyphoto
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